Bail commercial : les conséquences d’un incendie

Incendie dans le local commercial : le locataire est responsable

Incendie = conséquence sur le bail commercial. Lorsqu’un incendie se déclare dans un local commercial qui est loué, il y a des conséquences juridiques pour le bail commercial. Ces conséquences vont varier selon l’ampleur des dégâts causés par l’incendie.

Qui est responsable ? La Loi prévoit que le locataire est responsable en cas d’incendie. Toutefois, il existe 3 situations dans lesquelles il peut s’exonérer de sa responsabilité, à savoir lorsque :

• l’incendie survient suite à un « cas fortuit » ou un « cas de force majeure » ;
• l’incendie a pour origine un vice de construction ;
• l’incendie a pour origine un feu provenant d’un bâtiment voisin.

Cas fortuit ou cas de force majeure. Pour qu’il y ait un cas fortuit ou cas de force majeure, il faut que l’incendie présente un caractère « irrésistible, imprévisible et extérieur ».

Incendie criminel. Lorsque l’incendie est d’origine criminelle, l’incendie est un « cas fortuit » à condition que le locataire n’ait pas commis de négligence ayant facilité l’incendie. Commet une négligence, par exemple, le locataire qui ne ferme pas les volets et ne prend pas de mesure particulière pour protéger son local commercial.

Vice de construction. Lorsque l’incendie a pour origine un vice de construction, le locataire est exonéré de responsabilité. Notez qu’un vice de construction qui propage l’incendie, mais n’en est pas la source, n’exonère pas un locataire de sa responsabilité.

Incendie provenant du voisinage. Lorsque l’incendie a pour origine un feu provenant d’un bâtiment voisin, la responsabilité du locataire est écartée. Lorsque la cause de l’incendie est indéterminée, le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie, ces derniers ayant droit à des indemnités.

Attention ! En dehors de ces situations, le locataire engage sa responsabilité, même s’il prouve qu’il n’a pas commis de faute.

Quand il y a plusieurs locataires. Lorsqu’un immeuble est détruit par un incendie et qu’il y a plusieurs locataires, ceux-ci sont tous responsables, proportionnellement à la valeur locative du local qu’ils louaient. Toutefois, un locataire peut voir sa responsabilité écartée lorsqu’il prouve que l’origine de l’incendie n’est pas située dans son local.

Incendie dans le local commercial : l’indemnisation du bailleur

Locataire responsable = bailleur indemnisé. Le locataire qui ne peut s’exonérer de sa responsabilité doit indemniser le bailleur pour le préjudice subi du fait de l’incendie.

Quelle réparation ? L’indemnisation du bailleur correspond aux sommes que celui-ci peut exiger pour la remise en état des lieux loués dans leur état antérieur. Par conséquent, le bailleur ne peut pas exiger que le locataire prenne en charge des travaux de mise à des normes qui n’existaient pas avant l’incendie.

À noter. Outre les frais de remise en état, le bailleur peut être indemnisé de la perte de gain suite à l’incendie, c’est-à-dire de la perte de loyer durant les travaux de reconstruction.

Incendie dans le local commercial : les conséquences

Exonération de responsabilité = conséquences sur le bail commercial. Lorsque le locataire est exonéré de sa responsabilité, il faut faire le point sur l’état du local commercial. 2 hypothèses peuvent alors survenir :

• soit le local est totalement détruit ;
• soit le local est partiellement détruit.

Quand le local est totalement détruit. Dans cette hypothèse, le bail commercial est résilié de plein droit.

Quand le local est partiellement détruit. Dans cette hypothèse, le locataire peut :

• solliciter une résiliation du bail commercial ;
• demander une diminution du loyer.

À noter. Les juges estiment parfois qu’un local est totalement détruit alors même que matériellement ce n’est pas le cas. Cette situation peut se rencontrer, par exemple, dans les hypothèses suivantes :

• un locataire loue plusieurs bâtiments : si un incendie détruit seulement le bâtiment principal, le bail est résilié de plein droit si les locaux subsistants ne permettent pas l’exploitation des lieux ;
• le coût des travaux de remise en état est excessif pour assurer l’usage auquel le local est destiné.