Achat immobilier : ce qu’il faut savoir sur la « promesse unilatérale d’achat »

Promesse unilatérale d’achat : de quoi s’agit-il ?

La promesse unilatérale d’achat : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse unilatérale d’achat ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat ? « Un promettant » (l’acquéreur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (le vendeur) à lui acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si le vendeur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse d’achat, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme, par exemple, celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

La promesse unilatérale d’achat : utile ? La promesse unilatérale d’achat est moins courante que la promesse de vente, mais elle peut tout de même être utile dans certains cas particuliers. Par exemple, on peut retrouver une promesse unilatérale d’achat à la suite d’un bail, quand le locataire souhaite devenir propriétaire du logement loué.

Promesse unilatérale d’achat : comment cela fonctionne ?

Promesse d’achat = acquéreur. Dans une promesse unilatérale d’achat, l’acquéreur s’engage à acheter un bien. Le contrat est formé en ce sens que les clauses ne pourront plus être modifiées. L’objet du contrat, le prix et les conditions particulières sont fixés définitivement.

Promesse d’achat = vendeur. La finalisation de la vente est suspendue au choix du vendeur d’y donner suite ou non.

Le vendeur et l’option. Le vendeur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement inscrites dans la promesse d’achat signée. Généralement, il est prévu que le vendeur envoie un courrier en LRAR à l’acquéreur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, le vendeur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

Droit de rétractation. La promesse qui porte sur un bien immobilier peut être soumise au droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel. Pendant les 10 jours durant lesquels l’acquéreur peut se rétracter, le contrat est suspendu : le vendeur n’est pas encore engagé et l’acquéreur peut faire marche arrière.

     =>  Pour en savoir plus consultez notre fiche : « Vendre votre logement : le point sur le droit de rétractation (délai SRU) »

Autres clauses. Bien sûr, toutes les autres clauses habituelles des avant-contrats immobiliers sont présentes dans la promesse d’achat. On trouvera de la même façon les conditions suspensives d’obtention de prêt, ou de non exercice d’un droit de préemption.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.