Achat immobilier : ce qu’il faut savoir sur les « frais d’acquisition »
Frais d’acquisition : à qui sont-ils reversés ?
Frais d’acquisition. Les frais d’acquisition s’ajoutent s’additionnent au prix d’achat des biens immobiliers du bien immobilier et, le cas échéant, aux honoraires de l’agent immobilier. Ils sont habituellement réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent dans leur grande partie ni au vendeur ni au notaire.
Frais de notaire ? Les frais d’acquisition sont improprement appelés « frais de notaire » car c’est ce dernier qui est chargé de les collecter. Mais seule une petite partie des frais d’acquisition lui revient.
Le notaire, un collecteur d’impôt. Les frais d’acquisition sont, en effet, principalement composés d’impôts versés à l’État qui a chargé les notaires de les collecter pour son compte. Les notaires sont donc tenus de reverser les frais récoltés au Trésor Public.
Que comprennent les frais d’acquisition ? Les frais d’acquisition comprennent :
- les impôts et les taxes (environ 80 %) : appelés « droits d’enregistrement », ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public ; ils reviennent alors, selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales ;
- les frais et les débours (environ 10 %) : il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client ;
- la rémunération du notaire, appelée « émoluments » (environ 10 %).
=> Consulter le barème des droits d’enregistrement
Un site Internet à connaître : www.notaires.fr ! Pour avoir une idée du montant des émoluments dus au notaire, il est possible de se rendre sur le site Internet « www.notaires.fr ». Le site permet également de connaître le montant des frais dus à l’État, dont la totalité des « frais d’acquisition ».
Gros travaux sur l’immeuble = exonération d’impôt. Une société assujettie à TVA qui acquiert « l’usufruit » d’un immeuble peut bénéficier d’une exonération de l’impôt payé au moment de l’achat (appelés « droits d’enregistrement »), si elle prend l’engagement de remettre l’immeuble à neuf dans un délai de 4 ans à compter de l’achat. La société peut prendre cet engagement même postérieurement à l’achat : ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 4 ans que l’exonération peut être remise en cause, si les travaux ne sont pas effectués.
Frais de notaires : des émoluments proportionnels
Des émoluments connus à l’avance. Le notaire a l’obligation de communiquer le coût de son intervention avant toute rédaction d’acte de vente. Les clients conservent donc la garantie d’une rémunération prévisible et transparente.
Comment sont calculés les émoluments ? La rémunération du notaire est proportionnelle au montant du prix de vente. Voici une présentation des tranches et des taux applicables aux ventes immobilières :
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ASSIETTE |
TAUX |
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De 0 à 6 500 € |
3,870 % |
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De 6 500 € à 17 000 € |
1,596% |
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De 17 000 € à 60 000 € |
1,064% |
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Plus de 60 000 € |
0,799% |
Remise. Chaque notaire peut appliquer de sa propre initiative une remise, sans toutefois que celle-ci ne soit négociable avec son client. Cette possibilité est très encadrée :
- elle n’est possible que pour les prestations qui font l’objet d’une rémunération tarifée proportionnelle (les ventes immobilières) ;
- elle ne s’applique que pour les tranches d’assiette supérieures à 150 000 € de la valeur du bien ;
- la remise ne peut pas dépasser le taux de 20% de ces tranches d’assiette.
Remise exceptionnelle. Pour les prestations portant sur la mutation ou le financement d’immeubles à usage non résidentiel (bureaux ou ensembles industriels), pour les logements sociaux, ou encore pour les prestations portant sur des transmissions dans le cadre du pacte Dutreil, la remise peut dépasser 10 % pour les différentes tranches d’assiette supérieures à 10 M€ (toutefois, le taux de remise ne peut pas dépasser 40 %).
Remise librement négociée. Le notaire et son client peuvent librement négocier la remise pratiquée sur la part d’émoluments supérieurs à 200 000 € pour une liste limitative d’opérations, notamment celles relatives à l’acquisition de biens à usage résidentiels ou non-résidentielle.
Attention ! Le notaire a l’obligation d’afficher dans son office et de publier sur son site Internet les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranches d’assiette.
Le saviez-vous ?
En cas d’intervention de deux ou plusieurs notaires sur une même prestation, chaque notaire applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui revient.
À retenir
À l’occasion d’une vente immobilière, des frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », seront à payer (généralement par l’acquéreur). Ces frais reviennent pour 80 % à l’État ou aux collectivités publiques, à 10 % à rembourser les frais et débours des notaires et à 10 % à rémunérer le notaire. Le site Internet www.notaires.fr permet d’estimer le montant de ces frais d’honoraires.
- Articles L 444-2 (principes), A444-174 (taux des remises) du Code de commerce
- Article L 444-2 et R 444-10-1 du Code de commerce ( liste des prestations pour lesquelles le taux de remise peut être librement négociée)
- Article A 444-91 du Code de commerce (tarifs en cas de vente de biens)
- Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques
- Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice
- www.impots.gouv.fr
- Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 29 janvier 2020, n° 17-26018
- Décret n° 2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit (évolution des tarifs règlementés)
- Arrêté du 25 février 2022 fixant les tarifs règlementés des notaires
