Achat immobilier : ce qu’il faut vérifier

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut préalablement vérifier

Etablir correctement son budget. Avant tout projet immobilier, il convient tout naturellement de valider son budget. Pour cela, il faut prendre contact avec des banques ou des courtiers.

Pourquoi ? Visiter des biens dont le prix est au-dessus de ses capacités financières fait perdre du temps à tout le monde, et a un effet déceptif lorsqu’il s’agit de revenir à la réalité.

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut vérifier pendant la visite

Des éléments à vérifier ou réclamer ! Durant la visite, un certain nombre d’éléments doivent être vérifiés et réclamés si le vendeur ne vous les fournit pas de lui-même.

La surface. Seuls les immeubles en copropriété doivent fournir un certificat relevant de la Loi Carrez, indiquant la surface du bien. Mais il peut être intéressant d’avoir une surface aussi pour les maisons. Il est ainsi possible d’avoir un prix au mètre carré, toujours utile pour comparer le prix de vente indiqué avec les prix d’autres ventes du voisinage.

Le prix. Concernant le prix, le vendeur qui passe « en direct » (sans intermédiaire) cherchera légitimement à obtenir le plus haut possible et une négociation à la baisse est sans doute possible. Si au contraire il y a l’intervention d’un agent immobilier ou un notaire, celui-ci aura validé le prix demandé de façon généralement plus précise.

Savoir si le bien est en copropriété. C’est souvent évident pour un appartement, mais sachez qu’une maison peut, elle aussi, être régie par le statut des copropriétés lorsqu’elle partage des éléments d’équipements avec d’autres propriétés. Sachez qu’en plus de la gestion collective du bien, la copropriété fait naître des charges pour l’entretien quotidien, ainsi que des travaux sur l’immeuble (réfection de la toiture ou du gros œuvre).

Bon à savoir. Ces informations sont indiquées dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Bon à savoir bis. N’hésitez pas à faire un tour dans la résidence, à observer l’état et l’entretien général, voire même, si possible, à discuter avec des occupants.

Savoir à qui appartient le bien. Au moment de l’achat du bien, vous aurez une personne en face de vous, éventuellement une agence immobilière. Pensez à demander si cette personne est seule propriétaire, ou si une indivision (le plus souvent successorale) est en place avec plusieurs autres personnes (ce qui peut être source de retard voire même de blocage en cas de mésentente entre les différents copropriétaires).

En campagne. Renseignez-vous et demandez des informations concernant l’environnement du bien : actuellement, les litiges concernant les projets d’éoliennes ou les centres de traitement de déchets sont légion. De façon générale, connaître l’évolution du quartier ou du secteur géographique est essentiel pour s’assurer que votre investissement est fait au prix le plus juste.

Observez l’état du bien. L’objectif est d’éviter les surprises après l’achat. Notez que certains points font l’objet de diagnostics obligatoires : la présence ou non d’amiante, l’état de l’installation électrique, le raccordement règlementaire au tout à l’égout pour une maison, etc. D’autres points, comme le mauvais état de la toiture ou la présence importante d’humidité doivent vous alerter.

Conseil. N’hésitez pas à organiser des visites avec des professionnels du bâtiment pour avoir plusieurs avis techniques. Même une maison en mauvais état peut être un bon investissement, si le coût des travaux a été anticipé et entre dans votre budget.

Pollution. La présence de pollution des sols peut être extrêmement dommageable, notamment au regard des coûts engendrés par une procédure de dépollution. En cas de construction sur des terrains anciennement industriels, des stations-services ou des zones de stockage, l’acquéreur peut se retrouver avec de sérieuses difficultés et des frais très importants pouvant, parfois, être supérieurs au prix de vente du bien.

Construction. Si l’achat d’un immeuble à construire peut sembler plus simple, ce n’est pas toujours le cas. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est très encadrée par la Loi, la construction devant être faite comme prévue au contrat sans craindre de difficultés. En revanche, il est possible que la livraison ait du retard ou que les finitions ne soient pas parfaites du premier coup. Certains promoteurs mettent un point d’honneur au « zéro réserves », c'est-à-dire que l’acquéreur accepte l’immeuble sans relever la moindre malfaçon. Mais des mauvaises surprises peuvent toujours arriver lors de la livraison…

Une garantie. Dans les 10 ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble, le promoteur doit garantir les vices cachés et les vices de construction. Même si l’achat d’un immeuble récent semble sécurisant, il est important d’envisager la souscription d’une assurance dommage ouvrage qui vous sera personnelle et qui, pour rappel, est en principe obligatoire pour toute construction neuve. De même, dans les dernières années de garantie, il est important de relever tous les éléments qui pourraient poser problème à l’avenir.

Bon à savoir. Autre élément à sonder : les raisons qui ont poussées le vendeur à vouloir vendre. La plupart des départs sont liées à des raisons d’ordre personnel indiscutables, comme un divorce, une naissance ou un décès. En revanche, une vente rapide peut aussi cacher un défaut de l’immeuble que le vendeur ne souhaite pas ébruiter : des voisins épouvantables, des nuisances liées à la présence d’un commerce, des malfaçons importantes, etc. A voir donc si ces inconvénients sont rédhibitoires pour vous.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’un vendeur qui n’avertit pas l’acheteur de sa longère des nuisances liées à la proximité d’un élevage de poules engage sa responsabilité en lui cachant une information essentielle, déterminante de son achat.