Acheter « l’usufruit » d’un immeuble : combien ça coûte au regard des droits d’enregistrement ?
Si vous achetez un usufruit viager…
Un démembrement de propriété ? Le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue votre droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue votre droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).
Des droits d’enregistrement à payer ? Si vous achetez uniquement l’usufruit d’un immeuble, vous serez tenu au paiement des droits d’enregistrement comme si vous achetiez la pleine propriété de cet immeuble.
Un calcul à adapter. Pour autant, le calcul des droits est à adapter puisque concrètement, vous n’achetez pas la pleine propriété du bien.
Usufruit viager ou temporaire ? Le calcul des droits d’enregistrement à devoir varie selon que l’usufruit acheté est viager (c’est-à-dire sans durée déterminée) ou temporaire (c’est-à-dire avec une durée fixe).
Un usufruit viager ? L’usufruit viager est celui qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires.
Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit, elle-même retenue dans la limite d’une fraction de la valeur totale du bien. Cette fraction, qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc de votre âge au jour de l’achat), est déterminée suivant application du barème ci-dessous :
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Age de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
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Moins de 21 ans révolus |
90 % |
10 % |
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Moins de 31 ans révolus |
80 % |
20 % |
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Moins de 41 ans révolus |
70 % |
30 % |
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Moins de 51 ans révolus |
60 % |
40 % |
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Moins de 61 ans révolus |
50 % |
50 % |
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Moins de 71 ans révolus |
40 % |
60 % |
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Moins de 81 ans révolus |
30 % |
70 % |
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Moins de 91 ans révolus |
20 % |
80 % |
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Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Exemple. Vous avez 45 ans et vous achetez l’usufruit d’un immeuble dont la valeur en pleine propriété est estimée à 100 000 €. Les droits d’enregistrement dus seront calculés sur une quote-part de cette valeur en pleine propriété fixée à 60 000 € (100 000 € x 60 % [valeur applicable puisque vous avez moins de 51 ans révolus]).
Et si la vente de l’usufruit a lieu entre 2 sociétés ? Le barème légal n’opère aucune distinction selon la qualité de l’usufruitier (particulier ou société) ou selon la qualité du vendeur. A partir du moment où l’usufruit acheté est un usufruit viager, il convient, pour le calcul des droits d’enregistrement, de faire application de ce barème.
Un taux. Pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.
Un barème obligatoire ? L’application de ce barème est obligatoire lorsqu’il est question de calculer les droits d’enregistrement qui sont dus à l’administration fiscale. Toutefois, lorsque vous envisagez de réaliser d’autres opérations, comme par exemple la vente de votre usufruit, vous pouvez vous détacher de cette règle de calcul pour faire application d’un « barème économique ».
« Un barème économique » ? Ce barème économique, qui n’est pas strictement encadré par la Loi, sert en réalité à actualiser la valeur de votre usufruit. Plus simplement, il s’agit, pour déterminer la valeur de votre droit, de tenir compte non seulement de votre âge, mais aussi de la rentabilité du bien sur lequel vous détenez cet usufruit.
A noter. Il n’existe pas de règle de calcul consacrée pour évaluer cet « usufruit actualisé ». N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil habituel pour qu’il vous aide, le cas échéant, à calculer cette « valeur économique ».
…ou un usufruit à durée fixe
Un usufruit à durée fixe ? Par opposition à l’usufruit viager, l’usufruit à durée fixe a, comme son nom l’indique, une durée prédéterminée dès l’achat.
Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas, là encore, calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit fixée à 23 % de la valeur totale du bien (en pleine-propriété) pour chaque période de 10 ans. Donc s’il est prévu que l’usufruit dure 20 ans, les droits d’enregistrement seront calculés sur une base correspondant à 46 % de la valeur totale de l’immeuble.
Pas de condition d’âge. Vous l’aurez donc compris, il n’est pas ici tenu compte de votre âge pour déterminer la valeur de votre usufruit taxable.
Un taux. Comme pour l’usufruit viager, pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.
Attention. Ce calcul ne doit jamais conduire à ce que l’usufruit temporaire ait une valeur supérieure à celui de l’usufruit viager.
A noter. Si c’est une société qui achète l’usufruit (plus généralement si c’est une « personne morale »), ce dernier ne pourra pas avoir une durée supérieure à 30 ans. Dans cette hypothèse, l’usufruit aura donc une valeur maximale de 69 % de la valeur totale du bien.
A retenir
Si vous faites le choix d’acheter l’usufruit d’un immeuble, c’est-à-dire uniquement le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits, vous devrez payer des droits d’enregistrement calculés sur la seule valeur de cet usufruit.
La valeur de l’usufruit servant de base au calcul des droits d’enregistrement sera déterminée différemment selon que l’usufruit en question est viager ou à durée fixe.
- article 669 du Code Général des Impôts
- BOFiP-Impôts-BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50
- Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 26 septembre 2018, n°16-26503 (vente d’usufruit entre 2 sociétés et application du barème légal)
