Acheter un bien immobilier aux enchères judiciaires : comment ça se passe ?

Ventes aux enchères judiciaires : c’est quoi ?

Techniquement, la vente aux enchères judiciaires est une « adjudication » : cela signifie que le bien immobilier fait l’objet d’offres d’achat dont le montant est croissant. Pour qu’il vous soit attribué, il faut donc que vous fassiez l’offre la plus élevée.

A ne pas confondre ! L’adjudication « judiciaire » ne doit pas être confondue avec l’adjudication « volontaire » d’un bien :

• la première consiste en la vente « forcée » d’un bien sur décision du juge ;
• la seconde est une vente aux enchères organisée à l’initiative du propriétaire du bien : elle ne résulte donc que de sa seule volonté et non d’une décision judiciaire.

A ne pas confondre (bis) ! Il ne faut pas non plus confondre l’adjudication de biens :

• immobiliers, qui porte sur des biens immobiliers, comme des maisons, des terrains, des appartements, etc. ;
• mobiliers, qui vise des biens meubles de types véhicules, mobiliers anciens, etc.

Pourquoi un bien immobilier est vendu aux enchères ? Le plus souvent, la vente aux enchères judiciaire d’un bien immobilier est ordonnée par le juge dans le cadre d’une procédure de « saisie immobilière ».

En pratique, cette situation vise le cas du propriétaire qui n’est pas en mesure de régler ses créanciers, ce qui les pousse à réclamer la saisie de l’immeuble qu’il possède en vue de sa vente.

La vente aux enchères : la fin d’une procédure judiciaire. La vente aux enchères du bien immobilier constitue donc la dernière étape de la saisie immobilière : elle est ordonnée par le juge, en vue de permettre aux créanciers de recouvrir, grâce au fruit de la vente, le montant de leurs dettes.

Ventes aux enchères judiciaires : pour qui ?

Une vente « publique ». Une vente aux enchères judiciaires est une vente « publique », ce qui signifie que (presque) tout le monde a le droit d’y participer.

Qui ne peut pas participer ? Le droit de participer aux enchères relatives à la vente d’un bien immobilier est interdit à certaines personnes. Il s’agit principalement :

• des personnes participant, de par leur fonction, à la mise en vente du bien (comme les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie) ;
• de la personne dont le bien est saisi en vue de sa vente.

Ventes aux enchères judiciaires : des formalités préalables

Vente aux enchères = règles procédurales ! La vente aux enchères judiciaires étant l’aboutissement d’une procédure judiciaire, sa mise en œuvre suppose le respect de strictes règles procédurales. Lesquelles ?

Faire de la publicité. La première formalité est la publicité de la procédure afin qu’il y ait un nombre d’enchérisseurs importants le jour de la vente aux enchères, ce qui augmente les chances de trouver un acquéreur. Cette publicité prend la forme de la publication de 2 avis :

• le premier est publié dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement où se situe l’immeuble saisi ;
• le second (appelé « avis simplifié ») est apposé à l’entrée ou à défaut en limite de propriété de l’immeuble saisi et publié dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.

Contenu des avis. Ces avis doivent comporter un certain nombre d’informations et notamment :

• la désignation de l'immeuble saisi et son adresse ;
• le montant de la mise à prix de l’immeuble
• les jour, heure et lieu de la vente ;
• etc.

Information des enchérisseurs. La deuxième formalité préalable consiste à mettre à disposition des enchérisseurs un cahier des conditions de vente relatives à l’immeuble vendu. C’est ainsi que vous aurez connaissance :

• du jugement en vertu duquel la vente forcée est organisée ;
• de l’état descriptif de l’immeuble et des modalités de la vente ;
• du décompte des sommes qui sont dues au créancier qui a mis en œuvre la procédure de saisie immobilière.

Bon à savoir. A ce cahier des charges, est annexé l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière (plomb, amiante, DPE, etc.).

Visite des lieux. Avant la vente aux enchères, vous allez pouvoir visiter le bien immobilier pour vous rendre compte de son état, aux jours et heures fixés par le juge.

Le déroulé de la vente aux enchères judiciaires

Pour pouvoir participer aux enchères, vous devez faire appel à un avocat inscrit au barreau du Tribunal judiciaire devant lequel la vente est organisée. Vous devez donc prendre contact avec un avocat avant le jour de la vente aux enchères.

Toujours pour pouvoir participer aux enchères, vous devez présenter des garanties de paiement. Concrètement, votre avocat va remettre en votre nom une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire représentant 10 % du montant de la mise à prix du bien, avec un seuil de garantie minimale à 3 000 €.

Attestation sur l’honneur. Lorsque le bien immobilier saisi est à usage d’habitation, vous devez remettre à votre avocat une attestation sur l’honneur indiquant :

• si vous avez fait ou non l’objet de certaines condamnations (notamment celle interdisant aux personnes ayant été reconnues coupable d’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine de se porter enchérisseur pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation) ;
• si le bien immobilier est destiné ou non à votre occupation personnelle.

Mise à prix. Les enchères débutent à la mise à prix fixée par le créancier qui demande la vente du bien immobilier ou, à défaut, par le juge.

Où se déroule la vente ? La vente aux enchères d’un bien immobilier a lieu au Tribunal judiciaire au sein duquel exerce le juge qui a ordonné la vente.

Comment enchérir ? Via votre avocat, vous portez des enchères pures et simples : cela signifie que vous ne pouvez pas les assortir d’une condition quelconque. En outre, vos enchères doivent être plus importantes que celles précédemment émises.

90 secondes ! Le jeu des enchères est arrêté lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière surenchère. Le décompte du temps imparti pour enchérir doit être porté à votre connaissance par tout moyen visuel ou sonore.

Jugement d’adjudication. A l’issue des enchères, un jugement d’adjudication est rendu par le juge. Celui-ci précise notamment les formalités de publicité de la vente, l’immeuble adjugé, votre identité et le prix d’adjudication. Il doit obligatoirement être notifié au vendeur (ici appelé « débiteur »), à ses créanciers et à vous.

Bon à savoir. Il faut savoir que vous ne bénéficiez :

• ni d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier : en d’autres termes, vous ne pouvez pas conditionner votre achat à l’obtention préalable d’un prêt bancaire ;
• ni du délai de rétractation de 10 jours qui est en principe octroyé à toute personne non-professionnelle qui décide d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation.

Après la vente aux enchères judiciaires

Méfiez-vous de la « surenchère » ! Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut décider de faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. Cette surenchère doit impérativement être déposée par un avocat au greffe du juge ayant ordonné la vente. Elle doit être portée à votre connaissance, à celle du créancier et à celle du débiteur.

Des formalités à respecter. La surenchère doit impérativement rappeler des dispositions légales et être accompagnée par une attestation de garantie de paiement. A défaut, elle est irrecevable.

Pourquoi se méfier de la surenchère ? Elle donne lieu à l’organisation d’une audience de « surenchère ». Celle-ci s’ouvre donc sur la base du montant de la mise à prix modifié par la surenchère, à l’issue de laquelle vous ne serez peut-être finalement plus l’adjudicataire.

Les effets de l’adjudication. L’adjudication du bien équivaut à sa vente : vous devenez donc le propriétaire du bien immobilier.

Paiement du prix. Vous avez 2 mois, à compter de la date de vente définitive, pour consigner le montant de celle-ci sur un compte séquestre ou auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Vous devez également vous acquitter du paiement des frais liés à la vente.

Et à défaut ? Si vous ne payez pas le prix dans le délai imparti, le bien immobilier est remis en vente. On parle alors de mécanisme de « réitération des enchères ».

Publicité du titre de vente. Le titre de vente (qui consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtu de la « formule exécutoire », permettant sa mise à exécution, suivi de la transcription du jugement d’adjudication) doit impérativement être publié au service de la publicité foncière.