Acte de vente d’un fonds de commerce : des obligations impératives à respecter !

Acte de vente d’un fonds de commerce : des mentions obligatoires ?

Des mentions « générales » obligatoires : non ! Depuis le 21 juillet 2019, il n’y a plus de mentions dont la présence est obligatoirement requise dans un contrat de vente d’un fonds de commerce (auparavant, il y en avait 5).

Des mentions « spécifiques » obligatoires : oui ! Il peut toujours exister des mentions obligatoires que l’on doit retrouver impérativement au regard des particularités du fonds de commerce cédé. Pour des exemples, voir ci-dessous.

Installations. Le local où est exploité le fonds peut comporter certaines installations nécessaires pour l’activité de l’entreprise. Ces installations doivent, bien sûr, être mentionnées dans le contrat de vente. Il est en général précisé qu’elles sont conformes à la réglementation. Si tel n’est pas le cas, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à son « obligation de délivrance ».

Sonorisations. Le local où est exploité le fonds peut devoir respecter des normes d’insonorisation nécessaires pour l’activité de l’entreprise. Le vendeur doit informer l’acquéreur du bon respect de ces normes. Si tel n’est pas le cas, il peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à son obligation d’information. C’est ce qui est arrivé à un vendeur qui n’a pas informé l’acquéreur de l’existence d’un rapport d’expertise judiciaire réalisé 2 mois avant la vente indiquant que le local dans lequel était exploité un bar-brasserie ne respectait pas les normes d’insonorisation.

Règlement de copropriété. Avant de signer, il est impératif, dans l’hypothèse où vous envisagez d’exploiter un fonds dans un local situé dans une copropriété le cas échéant, de vérifier que l’activité exploitée par le fonds n’est pas interdite par le règlement de copropriété.

Livres de comptabilité. Au jour de la signature de l’acte de vente du fonds de commerce, vous devez, avec le vendeur et à l’aide du rédacteur de l’acte de vente (expert-comptable, notaire, avocat, etc.), viser un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant celui de la vente. En outre, les livres de comptabilité des 3 exercices comptables précédant celui de la vente doivent être tenus à disposition de l’acquéreur par le vendeur pendant 3 ans.

À noter. Le visa de l’ensemble des livres de comptabilité qui ont fait l’objet d’un inventaire signé par l’acquéreur et le vendeur est de nature à prouver que l’acquéreur a effectivement été dûment informé des conditions d’exploitation et des résultats comptables et financiers de l’activité.

Attention ! Toute clause contraire aux obligations relatives aux livres de comptabilité est réputée non écrite.

Conditions suspensives. La vente peut être subordonnée à la levée de conditions suspensives déterminées lors de la signature du compromis de vente. Si elles ne sont pas levées, l’acquéreur peut renoncer à l’achat du fonds de commerce.

Attention à votre obligation de loyauté. Le vendeur d’un fonds de commerce est tenu à une obligation de loyauté à l’égard de l’acheteur : cela signifie qu’il doit lui communiquer toutes les informations déterminantes de son consentement, sous peine de poursuites.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que le vendeur d’un fonds de commerce de restauration qui n’avertit pas l’acheteur que le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds interdit les commerces susceptibles de gêner les autres copropriétaires par le bruit ou l’odeur, et qu’une décision d'assemblée générale subordonne l'exercice de l’activité de restauration dans l’immeuble à la condition qu'aucun client ne soit reçu sur place après 20 heures, commet une tromperie, qui permet à l’acheteur d’obtenir l’annulation de la vente.

Pour la petite histoire (bis). A la suite de l’achat d’un fonds de commerce de prêt à porter et d’accessoires exploité en location gérance, une société demande l’annulation de la vente : elle indique que lors de la vente, le vendeur ne l’a pas informé qu’une partie des marchandises du fonds était vendu en dépôt vente dans un salon de coiffure, qui a par la suite cessé son activité, ce qui constitue, selon elle, une tromperie. A tort, selon le juge, qui rappelle que la société a eu accès, pendant la phase de négociation précontractuelle, à l’ensemble des documents comptables et fiscaux du locataire-gérant, qui faisaient état de l’existence de ce contrat de dépôt-vente, et de la commission versée au commissionnaire. La société a donc eu accès à l’ensemble des éléments nécessaires pour apprécier l’activité réelle du commerce, et la perte de chiffre d’affaires induite par l’absence de poursuite du contrat de dépôt-vente. La vente n’est donc pas annulée.

Acte de vente d’un fonds de commerce : une présence obligatoire du bailleur ?

Principe. La Loi n’impose pas d’obtenir l’accord du bailleur en cas de cession d’un fonds de commerce comprenant un droit au bail.

Mais... En pratique, les baux commerciaux contiennent très souvent une clause imposant d’obtenir l’accord du bailleur en cas de vente d’un fonds de commerce comprenant un droit au bail. Cette clause vise :

• à ce que le bailleur soit informé de la vente : la clause indique généralement que le bailleur doit être convoqué à la signature de l’acte de vente par LRAR ;
• à ce que le bailleur donne son accord à la vente : la clause indique également que le bailleur doit donner son accord par écrit à la vente.

Sanctions. Lorsque le bailleur n’a pas donné son accord à la vente et qu’il décide de faire opposition à celle-ci, la sanction peut être très lourde. Dans une affaire qui a opposé un vendeur et un bailleur sur ce point, le juge a décidé que :

• la cession du fonds de commerce devait être annulée ;
• le bail commercial devait être résilié aux torts du locataire ;
• l’acquéreur devait être expulsé des locaux puisque, la vente étant annulée, il n’était plus locataire au titre du bail commercial cédé.

À noter. La clause d'agrément est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire.