Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le bail réel solidaire

Bail réel solidaire : de quoi s’agit-il ?

Un problème. Multiplier les terrains à des prix abordables dans les zones tendues est très difficile, voire impossible. Les prix des terrains nus dans les centres urbains d’activités et d’emploi sont, en effet, souvent élevés, ce qui entraîne un prix également très élevé des nouveaux immeubles construits sur ces terrains nus.

Une solution. Les pouvoirs publics tentent d’innover pour parvenir à une production de logements à prix abordable. Une des solutions est de déconnecter juridiquement la propriété d’un terrain et des constructions. Ainsi est né le bail réel solidaire (BRS).

Un acteur : l'OFS. Les organismes fonciers solidaires (OFS) sont des organismes à but lucratif ayant pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages modestes. L’action des OFS est au cœur du dispositif du BRS.

Mécanisme du BRS. Le BRS permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS pour y faire construire leur logement.

En clair, l’OFS va rester propriétaire définitivement du terrain qui n’a pas vocation à devenir la propriété des accédants. L’OFS va ensuite consentir un bail d’un type spécial particulièrement long au locataire : entre 18 et 99 ans.

En pratique. Plusieurs possibilités sont offertes à l’OFS :

• soit il consent le bail du terrain à un opérateur qui va construire ou rénover un immeuble d’habitation ; à l’issue de l’opération de construction, l’opérateur s’engage à céder son « droit réel » à un accédant à un prix maîtrisé ou bien à louer le logement à loyer maîtrisé ;
• soit l’OFS va consentir directement un bail réel sur ce logement à un accédant à prix très abordable.

Bail réel solidaire : pour qui ?

Qui peut bénéficier du BRS ? Le bail du terrain peut être consenti à :

• un ménage disposant de ressources modestes (respect de plafonds de ressources) occupant le logement ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre à des bénéficiaires respectant, là encore, des conditions de ressources ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à louer à des ménages aux revenus modestes (respect de plafonds de ressources et de loyers).

Plafond de loyers. Voici, à titre indicatif, le prix plafond au m² du logement cédé par l’OFS :

Plafond de ressources. Voici, à titre indicatif, le prix plafond de ressources des ménages :

Un bail transmissible. En cas de vente du logement bâti, il est possible de vendre ou de transmettre le bail sous réserve d’obtenir un agrément de l’OFS, l’acquéreur ou le donataire devant répondre aux conditions de ressources prévues par le dispositif. C’est là l’innovation juridique de ce dispositif qui tient au renouvellement de la durée du bail à chaque cession des « droits réels », attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.

À noter. Pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Comment obtenir l’agrément de l’OFS ? Pour obtenir l’agrément de l’OFS, le compromis ou la promesse de vente doit lui être notifié(e) dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément. Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Attention ! En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.

Avantages fiscaux. Des avantages fiscaux sont prévus pour encourager le recours au BRS. Ces avantages, qui profitent aux opérateurs, sont les suivants :

• le taux de TVA sur la construction immobilière est de 5,5 % (au lieu de 10 %) ;
• il y a une exonération de la taxe sur la publicité foncière lors de la publication du bail au service de la publicité foncière ;
• le dispositif est éligible au PTZ (prêt à taux 0) alors que le PTZ est normalement réservé aux acquisitions en pleine propriété.

Bail réel solidaire et copropriété

Une 1ère particularité à connaître. Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS. Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

Une 2nde particularité à connaître. L’existence d’un BRS dans une copropriété a également une incidence sur le droit de vote aux assembles générales (AG) des copropriétaires. La Loi Elan a précisé que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’AG des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :

• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

À noter. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.