Bail commercial : les clauses à valider
Bail commercial : ce que vous devez vérifier
Un statut particulier. Le bail commercial est un contrat par lequel le bailleur (le propriétaire, en règle générale, mais qui peut aussi être le locataire principal dans le cadre d’une sous-location) met à la disposition d’un locataire (ou sous-locataire) un immeuble ou une partie d’immeuble, sous certaines conditions, notamment de durée et de prix, en vue de permettre l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Cela suppose donc que le local ainsi mis en location soit affecté à l’exercice d’une activité de ce type (si ce n’est pas le cas, il faut impérativement procéder à un changement d’affectation en prenant contact avec les services de l’administration fiscale).
Attention ! Il suffit que le bail autorise le locataire à exploiter une activité commerciale pour qu’il soit qualifié de bail commercial. C’est ce qui est arrivé au bailleur d’une maison d’habitation qui avait autorisé le locataire à exercer dans les lieux loués toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles. Exploitant effectivement un fonds de commerce dans les lieux, le bail a été qualifié de bail commercial, soumis au statut des baux commerciaux.
Un statut valable pour les terrains nus ? Les règles propres aux baux commerciaux s’appliquent pour les terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du bailleur.
Pour la petite histoire. Il a été jugé que des containers non fixés au sol utilisés par un garagiste pour stocker des pièces dans le cadre de son activité professionnelle ne constituent pas des constructions susceptibles de rendre applicable le statut des baux commerciaux.
Et pour les locaux accessoires ? Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, si leur absence peut compromettre cette exploitation, et s’’ils appartiennent au propriétaire du local principal.
Exemple. Il a été jugé qu’un restaurateur qui loue, par un contrat séparé, les caves de l’immeuble dans lequel il exploite son fonds de commerce ne peut pas revendiquer le statut des baux commerciaux pour cette seconde location, même s’il a transformé les caves en cuisines. Le juge a rappelé que le bail de location portait bien sur des « caves », et non sur des cuisines, et que si le bailleur avait toléré cette transformation par le locataire, il ne l’avait pas pour autant légitimée. Or la location de caves n’était pas indispensable à l’exploitation du fonds de commerce du restaurateur : par conséquent, cette location ne relevait pas du statut des baux commerciaux, et le congé délivré par le bailleur était valide.
Une liberté dans la rédaction. Les différentes clauses du bail sont normalement librement négociables, à l’exception de certaines d’entre elles qui sont imposées par les textes. C’est ainsi que :
- par principe, le contrat est conclu pour une durée de 9 ans, mais il peut être conclu pour une durée supérieure (les baux d’une durée supérieure à 12 ans doivent être rédigés par acte authentique et publiés sur le fichier immobilier du service chargé de la publicité foncière) ; mais, en tout état de cause, le contrat de bail commercial ne peut pas avoir une durée inférieure à 9 ans (un bail d’une durée inférieure à 9 ans ne bénéficiera pas du statut des baux commerciaux) ;
- le locataire, exploitant le fonds de commerce dans les lieux loués, doit bénéficier d’un droit au renouvellement du bail commercial ;
- le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité dans les locaux loués (il peut toutefois imposer une clause d’agrément qui impose alors la participation du propriétaire à la signature de l’acte de vente du fonds de commerce).
Pour la petite histoire. Il a été jugé que la clause d’agrément stipulée dans le contrat de bail est applicable en cas de cession du fonds de commerce qui comprend le bail commercial des locaux d’exploitation, y compris dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
Le saviez-vous ?
La forme écrite n’est pas obligatoire, mais il est évidemment déconseillé de conclure un bail verbal, pour des raisons évidentes de preuve.
Prévoir un état des lieux. Au moment de la prise de possession du local par le locataire, il faut obligatoirement établir (à l’amiable ou par huissier) un état des lieux. Cet état des lieux sera également obligatoire lors de la restitution du local, en cas de cession de droit au bail ou en cas de vente du fonds exploité dans le local.
Prévoir un inventaire des charges. Un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances doit être établi et annexé au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014). Un récapitulatif annuel devra être établi et adressé par le bailleur au locataire (au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel) ; et si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues, le bailleur devra en informer le locataire.
Prévoir un état prévisionnel des travaux. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale);
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, avec indication de leur coût (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale).
Le saviez-vous ?
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est fonction de la surface exploitée, de sorte que le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé et à sa quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation du local.
Pensez à l’ « annexe environnementale ». Dès lors que les locaux loués sont d’une superficie supérieure à 2 000 m², et qu’ils sont à usage de bureaux ou de commerces, le bail doit contenir une annexe environnementale. Cette annexe doit comporter les informations suivantes, à fournir tant par le bailleur que par le locataire :
- la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment, ainsi que ceux mis en place par le locataire, et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié, non seulement aux spécificités du bâtiment, mais aussi à l’activité exercée ;
- les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes exploités qui sont situés dans les locaux loués ;
- les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes exploités ;
- la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment et, le cas échéant, la quantité collectée en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.
Un bilan régulier. Vous devez établir un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, selon une périodicité à fixer d’un commun accord. Sur la base de ce bilan, vous vous engagerez sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Le saviez-vous ?
Cette annexe est obligatoire pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2012 et, pour les baux en cours, depuis le 14 juillet 2013. Sachez qu’il n’existe pas de sanctions en cas de défaut d’établissement de cette annexe. Cela étant, si l’un ou l’autre des signataires du bail (preneur ou bailleur) subit un préjudice en raison d’un manquement à l’obligation d’information contenue dans cette annexe, l’autre partie pourrait se voir condamner au versement de dommages-intérêts.
Bail mixte. Il peut arriver que le local loué comporte au rez-de-chaussée le magasin et dans les étages, un logement pour le commerçant. Dans ce cas, le bail conclu est un « bail mixte commercial et d’habitation » qui impose au bailleur de délivrer un logement décent en ce qui concerne la partie louée à titre d’habitation.
=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »
Faut-il établir un « diagnostic technique amiante » ? Non, aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un « dossier technique » amiante.
Une résiliation du contrat à l’échéance triennale ? Depuis le 24 novembre 2018, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs commerciaux souhaitant transformer des bureaux en logement de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.
Bail commercial : ce que vous pouvez négocier
Une précaution nécessaire. Avant de signer le bail commercial, vous devez donc savoir ce qu’il est possible de négocier : vous êtes, effectivement, en droit de discuter du bien-fondé d’un certain nombre de clauses dans votre intérêt, que vous soyez propriétaire des lieux ou locataire en devenir. Un contrat de bail commercial fera la loi entre les parties : vous êtes donc engagé par la signature de ce contrat. Il est alors conseillé de faire rédiger ce type de contrat par un professionnel du droit, afin d’adapter l’économie du contrat à votre situation particulière.
En ce qui concerne le prix du loyer. Il est librement fixé entre le propriétaire et le locataire : renseignez-vous sur les prix rencontrés habituellement sur le secteur concerné, en fonction de l’activité exercée, de la surface louée, de la situation, etc. Vérifiez si un pas-de-porte est demandé (qui constitue un droit d’entrée, souvent perçu comme un supplément de loyer). Validez également les conditions de révision du loyer (par principe possible tous les 3 ans), en faisant référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC pour les locaux commerciaux) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT pour les locaux professionnels et les entrepôts notamment).
Le saviez-vous ?
Des baux peuvent contenir une clause de révision automatique du loyer : il faut savoir que l’application de cette clause ne pourra pas conduire à une augmentation de loyer supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014).
Focus sur les clauses d’échelle mobile. Il est possible qu’un bail commercial contienne une clause qui prévoit que le montant du loyer sera indexé sur la variation d’un indice pris en référence. Ce type de clause n’est valide qu’à la condition de permettre la variation du loyer si l’indice varie à la hausse, mais aussi à la baisse.
À défaut, la clause du bail doit être réputée non-écrite, et l’action en justice qui tend à le faire constater n’est enfermée dans aucun délai de prescription.
En cas de loyers impayés. Des pénalités contractuelles peuvent être prévues en cas de loyers impayés. Validez les conditions permettant au bailleur de réclamer ces pénalités ainsi que leurs montants.
En ce qui concerne le dépôt de garantie. Vérifiez le montant du dépôt de garantie réclamé par le propriétaire : en pratique, il s’élève à l’un des montants suivants :
- soit 3 mois de loyers s’ils sont payables d’avance ;
- soit 6 mois de loyer hors taxes si le loyer est payé en fin de mois.
Si le dépôt de garantie est supérieur à l’un de ces montants, l’excédent portera intérêt à votre profit (au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre).
Le saviez-vous ?
En cas de vente du local commercial, le bailleur signataire du bail reste tenu, lors du départ du locataire, de restituer le dépôt de garantie. Cette obligation ne se transmet pas, en effet, à l’acquéreur.
En ce qui concerne les lieux loués. Demandez une description précise des lieux loués et vérifiez l’état du local, de ses dépendances, des accès (la plupart des baux précisant que le locataire prend les locaux « en l’état »). Soyez précis dans l’élaboration de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Le saviez-vous ?
Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à son usage. Pour la petite histoire, un bailleur, qui louait un local à un restaurateur, a été condamné à faire exécuter des travaux de remise en état du système de ventilation, celui-ci, en mauvais état et non-conforme aux normes de sécurité, posant des soucis d’humidité dans la cuisine.
En ce qui concerne les activités exercées. Au-delà de l’état des lieux loués, validez la liste des activités qui seront autorisées, pour éviter tout litige. Vérifiez les conditions de ce que l’on appelle la déspécialisation qui est un droit reconnu au locataire d’adjoindre à l’activité exercée des activités connexes ou complémentaires (on parle de déspécialisation partielle) ou de changer totalement d’activité (on parle de déspécialisation plénière).
Le saviez-vous ?
Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle indiquée dans le bail commercial.
Par conséquent, sans qu'une clause d'acceptation par le locataire des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, et en l’absence de clause expresse contraire, cela peut contraindre un bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour permettre l’exercice effectif de l’activité exploitée par le locataire.
Attention 1. L’exercice d’une activité non autorisée expressément dans le bail commercial est une cause de résiliation dudit bail.
Attention 2. Dans l’hypothèse (fréquente en pratique) où le local commercial dépend d’un immeuble en copropriété, consultez le règlement de copropriété : vérifiez, à cette occasion, qu’il n’existe aucune restriction à l’exercice de votre future activité dans ce local et assurez-vous que les copropriétaires ne s’opposeront pas à l’exploitation de votre activité au sein de l’immeuble. Retenez à cet égard qu’un règlement de copropriété peut interdire l’exercice de certaines activités, mais ces restrictions doivent cependant être justifiées en raison de la destination de l’immeuble.
Pour la petite histoire… C’est ce qui est arrivé à un propriétaire qui s’est vu refuser par les copropriétaires la possibilité de louer un local commercial à une société envisageant d’exploiter une supérette. Dans cette affaire, les copropriétaires se sont appuyés sur le règlement de copropriété qui permettait, en raison de la destination bourgeoise de l’immeuble (entendez par là un immeuble composé majoritairement de locaux d’habitation), de refuser l’installation de commerces en raison de possibles contraintes générés par leur odeur, leur aspect, leur bruit et leurs dangers.
En ce qui concerne la sous-location. Par principe, si vous voulez sous-louer le local, il vous faudra l’accord express du bailleur. Il faudra donc vérifier que la possibilité de sous-location est insérée dans le bail et respecter toutes les conditions requises.
Attention ! S’il est inscrit dans le bail que l’objet même de l’activité-ci est la sous-location, l’accord exprès du bailleur n’est pas nécessaire.
Le saviez-vous ?
Dans l’hypothèse où le bailleur est également propriétaire de locaux commerciaux dans le même immeuble, vous pouvez demander le bénéfice d’une clause d’exclusivité qui l’empêchera alors de louer un autre local dans le même immeuble pour une activité similaire à la vôtre.
Pour la petite histoire, il a été jugé que le bailleur de divers locaux situés dans un centre commercial qui loue l’un d’eux à une parapharmacie alors même qu’il est tenu au respect d’une clause d’exclusivité à l’égard de l’un de ses locataires pharmacien doit indemniser celui-ci.
Vous pouvez également demander à ce que soit insérée une clause de non-concurrence qui aura pour objet d’interdire le bailleur d’exercer une activité concurrente à la vôtre.
En ce qui concerne les charges. Il est impératif que soient précisées de manière claire les différentes dépenses qui sont effectivement mises à votre charge : validez la nature, le montant et la répartition de ces charges entre vous et le propriétaire. Ce sera particulièrement vrai, notamment, pour les travaux d’entretien ou de menues réparations, la taxe foncière, etc. Plus les clauses du bail sont claires et l’inventaire qui doit être dressé à cet effet est précis, et plus vous évitez d’éventuels litiges dans leur interprétation.
Certaines charges ne peuvent pas être refacturées ! Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne peuvent pas être imputés au locataire :
- les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
- les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal : la taxe foncière et ses taxes additionnelles et les impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire peuvent lui être refacturés ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
- dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Attention. De très nombreux baux prévoient que la location est consentie moyennant un loyer « hors taxes et hors charges ». Un locataire a cru pouvoir se retrancher derrière ce libellé pour échapper au remboursement des charges locatives, mais le juge l’y a contraint : malgré cette rédaction, le locataire ne peut pas échapper au paiement des charges locatives afférentes aux parties communes et aux services communs de l’immeuble, sur appel du propriétaire. Pour éviter tout problème d’interprétation, il est, là encore, conseillé de rédiger une clause relative aux charges locatives et à leur répartition.
Centre commercial. De très nombreux baux imposent aux entreprises qui louent un local situé dans la galerie d’un centre commercial d’adhérer à l’association des commerçants de ce centre commercial. Lorsque cette clause entrave la liberté de ne pas adhérer à l’association ou de s’en retirer en tout temps, elle est nulle.
En ce qui concerne le renouvellement. Comme nous l’avons indiqué précédemment, le bail peut être renouvelé (c’est un droit pour vous si vous êtes propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués). Il faudra ici vérifier les conditions de ce renouvellement.
En ce qui concerne la résiliation du bail. En qualité de locataire, vous aurez la possibilité de résilier le contrat à l’issue de chaque période triennale, en respectant un préavis de 6 mois (ce qui explique que l’on entend souvent parler, en pratique, du bail « 3-6-9 ») : vérifiez les conditions posées pour cette résiliation (le propriétaire impose-t-il le versement d’une indemnité ?). Vérifiez également si le bail prévoit des possibilités de résiliation au profit du propriétaire : ce ne sera possible, à chaque échéance triennale, que si le propriétaire veut :
- construire, reconstruire ou surélever l’immeuble ;
- réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ;
- transformer à usage principal d’habitation l’immeuble par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
- exécuter des travaux prescrits dans le cadre d’une restauration immobilière ;
- démolir l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Attention ! Veillez à respecter le délai de préavis. À défaut, les juges considèrent que le congé est donné pour la prochaine période triennale, ce qui implique le versement de 3 ans de loyers supplémentaires.
Le saviez-vous ?
Il est généralement inséré une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial en cas, par exemple, d’impayés de loyers ou de faute du locataire. Cette clause ne produit d’effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (le délai doit impérativement être mentionné dans le commandement, à peine de nullité).
Notez que le commandement ne peut résulter que d’un acte « extrajudiciaire », c’est-à-dire d’un acte délivré par un commissaire de justice.
À noter. Un locataire pourra donner congé à tout moment (avec préavis de 6 mois) s’il part en retraite ou s’il perçoit une pension d’invalidité.
Le saviez-vous ?
Il n’est pas possible d’interdire au locataire cette faculté de résiliation triennale, dans le cadre des baux commerciaux (sauf pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux, les baux des locaux de stockage).
En ce qui concerne la cession. Il faut rappeler que le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués et il ne pourra pas la refuser, en tout état de cause, sans motif légitime (le bail peut toutefois prévoir des conditions restrictives à cette cession). Sachez cependant que le bail peut prévoir une interdiction de la vente du bail seul, sans le fonds de commerce. Si le bail prévoit une clause de garantie solidaire du loyer, qui prévoit que les locataires successifs sont solidaires du paiement du loyer en cas de cession de bail, même pour la période postérieure à la vente, vérifiez les conditions de délai et de montant.
À ce sujet… 2 limites sont apportées à cette garantie de paiement de loyer au profit du bailleur :
- d’une part, le bailleur doit impérativement informer le cédant de tout impayé du nouveau locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ;
- d’autre part, le bailleur ne pourra invoquer cette garantie que durant trois ans à compter de la cession du bail.
À noter. Si le bailleur envisage de vendre le local loué, le locataire bénéficie d’un droit de préférence : le bailleur doit informer le locataire sur le prix et les conditions de la vente, ce dernier disposant d’un délai d’1 mois pour accepter l’offre, puis de 2 mois à compter de son acceptation pour réaliser cette acquisition.
Pour la petite histoire. Il a été jugé que la notification de la vente du local commercial au locataire n’était pas tardive même si elle avait été effectuée plus de 7 mois après les démarches entreprises par le bailleur pour faire estimer le bien. Le juge a en effet estimé qu’étant donné que le bailleur avait l’obligation de préciser le prix de vente du local dans la notification faite au locataire, il pouvait entreprendre, en amont, des démarches de commercialisation auprès d’agences immobilières.
Concernant l’exploitation permanente des lieux. En principe, le locataire n’est pas obligé d’exploiter en permanence les locaux loués, sauf si le contrat de bail contient une clause l’y obligeant.
Pour la petite histoire. Il a été jugé que le bailleur d’un local commercial ne pouvait demander la résiliation du bail commercial aux torts de son locataire au seul motif que celui-ci avait cessé d’exploiter les locaux de manière permanente, dès lors que le contrat de bail ne prévoyait aucune obligation en ce sens.
À retenir
Pour bénéficier de la qualification de « bail commercial », le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Validez le prix du loyer, les conditions de sa révision, les activités dont l’exercice est autorisé dans les locaux loués, la répartition des charges entre locataire et bailleur, etc.
J'ai entendu dire
Dans le projet de bail que m’a transmis le propriétaire, il est écrit que les impôts fonciers seront à la charge du locataire. A-t-il le droit de me réclamer le remboursement de sa taxe foncière ?C’est tout à fait possible, et même très fréquent en pratique. Dès lors que le propriétaire envisage de mettre à la charge du locataire des dépenses qui lui incombent normalement (comme la taxe foncière par exemple), tentez de négocier une contrepartie.
- Articles L 145-1 et suivants du Code de commerce
- Articles R 145-1 et suivants du Code de commerce
- Loi no 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
- Loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 28)
- Décret no 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement
- Décret no 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 18 septembre 2013, no 12-23602 (refus des copropriétaires d’autoriser l’exploitation d’une supérette)
- Arrêt de la cour d’appel de Versailles, 12e chambre, du 3 septembre 2013, no 12-04215 (NP) (loyer stipulé hors taxes et hors charges)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 9 juillet 2014, no 12-29329 (bail d’habitation qualifié de bail commercial)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 15 avril 2015, no 14-15976 (sous-location commerciale et accord du bailleur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 juin 2017, no 15-18316 (bail mixte commercial et d’habitation à titre principale-logement décent)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 14 septembre 2017, no 16-21799 (obligation de délivrer un local conforme à son usage-restaurateur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 21 décembre 2017, no 16-10583 (résiliation irrégulière-commandement de payer par lettre recommandée avec AR)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 8 mars 2018, no 17-11312 (résiliation triennale irrégulière-délai de préavis de 6 mois non-respecté)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 mars 2018, no 15-15901 (statut des baux commerciaux sur un terrain nu avec édification d’une construction)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 17 mai 2018, no17-11760 (pas d’obligation d’établir un « dossier technique amiante »)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 juin 2018, no 17-18100 (bailleur originaire tenu de restituer le dépôt de garantie)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 11 octobre 2018, no 17-23211 (nullité de la clause d’adhésion obligatoire à l’association des commerçants du centre commercial)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 7 février 2019, no 17-31229 (bail « 3-6-9 » préavis de 6 mois non respecté)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 4 juillet 2019, no 18-17107 (destination contractuelle et travaux permettant l’accueil du public)
- Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 novembre 2019, no 17-29037 (majoration de loyers impayés)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 26 mars 2020, no 18-25893 (résiliation du bail commercial pour cause d’activité non prévue dans le bail)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 mai 2020, no 19-13381 (dénégation du statut des baux commerciaux à des locaux accessoires qui ne sont pas indispensables à l’exploitation du fonds de commerce)
- Arrêt de la cour d’appel de Paris, du 27 mai 2020, no 19/09638 (NP) (le bailleur peut entreprendre des démarches de commercialisation du bien avant la notification de sa vente au locataire)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 10 septembre 2020, no 19-12814 (construction sur terrains nus et notion de construction)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 3 décembre 2020, no 19-20613 (le bailleur d’un local commercial qui constate que son locataire a cessé d’y exploiter son fonds de commerce ne peut obtenir la résiliation du bail à ses torts, dès lors que le contrat ne comporte aucune clause obligeant celui-ci à exploiter et à occuper le local loué de manière permanente)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 janvier 2021, no 19-18233 (un bailleur qui loue un local à une parapharmacie alors qu’il est tenu au respect d’une clause d’exclusivité à l’égard de l’un de ses locataires pharmaciens est tenu d’indemniser celui-ci)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 30 juin 2021, no 19-23038 (la clause d’indexation du loyer qui ne peut être activée que dans le cas où l’indice pris en référence varie à la hausse doit être réputée non-écrite, et l’action pour le faire constater n’est enfermée dans aucun délai de prescription)
- Arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 2 février 2022, no 20/14673 (NP)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 9 novembre 2022, no 21-19740 (proposition de renouvellement du bail et mise en œuvre de la clause résolutoire)
- Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 19 avril 2023, no 21-20655 (application de la clause d’agrément en cas de cession de fonds comprenant le bail commercial)
- Communiqué de presse du ministère de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 3 juin 2024 concernant la mise en place de la mensualisation des loyers
