Calculer le fermage d’un bail rural : mode d’emploi
Calculer le fermage d’un bail rural : sur quelles bases ?
Montant du fermage = 2 éléments. Le montant du fermage est composé du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, mais également de celui du loyer des bâtiments d’habitation.
Les critères à prendre en compte. Pour déterminer le montant du fermage, il faut tenir compte de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’exploitation et d’habitation, ainsi que de la qualité des sols.
Litige. En cas de litige entre l’exploitant agricole et le bailleur, c’est le Tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent pour fixer le montant du fermage.
Calculer le fermage d’un bail rural : comme faire ?
Déterminer un prix initial. Le montant du fermage va être déterminé lors de la conclusion du bail rural en prenant en compte à la fois le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation et celui du loyer des bâtiments d’habitation.
Déterminer le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation. Les parties au contrat de bail rural vont se référer au barème des valeurs locatives qui mentionne des fourchettes de prix. Ce barème est déterminé par arrêté préfectoral.
Le saviez-vous ?
En cas de modification des fourchettes de prix, les parties ne pourront s’en prévaloir que lors du renouvellement du bail rural.
Un barème des valeurs locatives. Le barème des valeurs locatives fixe le loyer annuel en euros par hectare loué des terres nues et des bâtiments d’exploitation (il existe plusieurs catégories tenant compte de la qualité et des rendements des terres louées). Les prix diffèrent selon les situations (entre départements, entre zones de montagne et zones de plaine, etc.).
Une actualisation. Le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national des fermages.
Pour les bâtiments d’habitation. Pour déterminer le montant du loyer des bâtiments d’habitation, il faut là encore se référer à la fourchette des prix fixée par arrêté préfectoral.
Le saviez-vous ?
En cas de modification des fourchettes de prix, les parties au contrat pourront s’en prévaloir sans attendre le renouvellement du bail.
Une actualisation. Le loyer des bâtiments d’habitation est actualisé à chaque échéance du bail selon la variation de l’indice de référence des loyers.
À retenir
Le montant du fermage est composé du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation (calculé à partir d’un barème préfectoral et actualisé par l’indice national des fermages), mais également du loyer des bâtiments d’habitation (calculé à partir d’un barème préfectoral et actualisé par l’indice de référence des loyers).
- Article L 411-11 du Code rural et de la pêche maritime
- Article R 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime
- Arrêt du Conseil d’État, du 9 novembre 2018, n° 408667 (la modification des fourchettes du loyer doit être applicable aux baux en cours)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 29 février 224, no 22-17362
