Comment créer ou faire disparaître une servitude ?

Servitudes : de quoi s’agit-il ?

Une définition légale. La Loi définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En clair, un bien vendu, que ce soit un terrain nu ou une maison (appelé « fonds servant ») supporte une charge (la servitude) qui profite à un autre terrain ou une autre maison (appelé « fonds dominant »).

Concrètement. L’hypothèse la plus répandue d’une servitude est le droit de passage (la servitude) dont profite un propriétaire (dont la propriété est appelée « fonds dominant ») pour se rendre chez lui, en passant par la propriété de son voisin (appelé « fonds servant »).

Attention ! Pour que la charge constitue véritablement une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne qui possède le « fonds servant ». La servitude est imposée, en effet, au « fonds servant » lui-même.

Conséquence. La servitude étant attachée au « fonds servant », lorsque le propriétaire vend son terrain, elle ne disparaît pas mais est transmise avec le terrain. De même, lorsque le propriétaire du « fonds dominant » vend son terrain, la servitude dont il bénéficiait ne disparaît pas. Elle profite alors au nouveau propriétaire.

1 critère primordial. L'existence d’une servitude implique impérativement un avantage. De manière constante, les juges rappellent qu’une charge qui ne procure aucun avantage au fonds dominant ne constitue pas une servitude.

Servitudes discontinues ou continues. La Loi opère une distinction entre les servitudes « continues » et « discontinues » :

• les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (une conduite d’eau ou une servitude de vue par exemple) ;
• les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (un droit de passage ou un droit de puisage, par exemple).

3 types de servitudes. Concrètement, il existe 3 types de servitudes, à savoir :

• les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux, comme la servitude d’écoulement des eaux, le bornage ou les clôtures ;
• les servitudes imposées par la Loi comme par exemple, la servitude de halage, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions ou encore de droit de passage en cas d'enclave ;
• les servitudes établies par le « fait de l’homme », qui résultent des contrats signés entre propriétaires et sont donc appelées « servitudes conventionnelles » (par exemple, les conventions établissant une interdiction de construire).

Enclave : pour la petite histoire. Il a été jugé que le propriétaire d’une maison située dans un village en altitude ne pouvait revendiquer le bénéfice d’une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour atteindre sa maison, dès lors que celle-ci était desservie par un chemin communal qui pouvait être emprunté par tout véhicule tout terrain adapté aux conditions de vie en montagne. Dans cette affaire, le propriétaire qui estimait être enclavé avait avancé que l’huissier qu’il avait mandaté n’avait pas réussi à atteindre sa maison via ce chemin communal avec son propre véhicule. Sauf, rétorque le juge, que le véhicule en question (une berline de luxe) n’était pas adapté à la montagne...

Comment créer une servitude ?

Est-il possible de créer une servitude ? La création d’une servitude est permise, mais à condition qu’elle ne soit ni imposée ni au bénéfice d’une personne, mais attachée à un immeuble et en faveur d'un autre immeuble. La servitude ne doit pas non pas être contraire à l’ordre public.

3 façons de créer une servitude. Il est possible de créer une servitude de 3 manières, à savoir :

• par titre, c’est-à-dire par contrat amiable entre voisins ;
• par prescription trentenaire, quand la servitude n’a fait l’objet d’aucune convention et n’a pas été contestée pendant 30 ans (il ne peut s’agir que de servitudes continues et apparentes comme les servitudes de vue) ;
• par « destination du père de famille » : dans une propriété qui est divisée, un ouvrage permanent et apparent matérialise l’existence d’une servitude (par exemple un chemin empierré) mais l'acte de division ne la mentionne pas.

Création d’une servitude par titre. Si 2 voisins peuvent créer seuls une servitude, il est néanmoins recommandé de se rendre chez un notaire. La servitude étant attachée aux fonds et non aux propriétaires, il est, en effet, important que les futurs propriétaires connaissent l’existence de la servitude. C’est pourquoi, il faut recourir à un notaire. Ce dernier transmettra le contrat créant la servitude au Service de la publicité foncière, ce qui assurera de façon certaine la transmission et la connaissance de la servitude attachée au fonds, lors de toutes les ventes immobilières.

Rédaction. L’acte créant la servitude doit mentionner l’assiette de cette dernière ainsi que l’indemnité éventuellement due par son bénéficiaire. Notez que, par principe, une servitude est perpétuelle. Mais il est possible de prévoir qu’elle sera temporaire.

Coût. Les frais occasionnés par la constitution d'une servitude incombent, sauf convention contraire entre les parties, au propriétaire bénéficiaire de la servitude.

Modification d’une servitude. Il est toujours possible de modifier une servitude par la suite, mais cela ne sera possible que par « acte authentique » publié par le Service de la publicité foncière. Le recours à un notaire est donc ici obligatoire.

Attention ! Pour créer une servitude, il faut en avoir la capacité juridique. Ainsi :

• l’usufruitier seul, ou le nu-propriétaire seul, ne peut séparément créer des servitudes sur le bien affecté à sa jouissance ou à sa propriété ; ils peuvent par contre le faire d’un commun accord ;
• dans le cas d’une indivision, si un des indivisaires constitue une servitude sur le fonds indivis, celle-ci n'est pas nulle, mais son exercice est suspendu au jour de l'obtention du consentement de tous les indivisaires, ou par suite de partage (l’immeuble devenant alors la propriété de l’indivisaire qui a créé la servitude) ;
• lorsqu’un immeuble est hypothéqué, le propriétaire peut constituer une servitude, mais celle-ci est inopposable au créancier hypothécaire qui, en cas de saisie, est en droit d'exiger la mention dans le cahier des charges que l’immeuble gagé est libre de toute servitude.

Comment faire disparaître une servitude ?

4 possibilités de faire disparaître une servitude. Une servitude peut disparaître de 4 façons, à savoir :

• par l’impossibilité d’en user ;
• par la confusion du « fonds dominant » et du « fonds servant » : le propriétaire du « fonds dominant » devient également propriétaire du « fonds servant » ou vice-versa ;
• par non usage pendant 30 ans ;
• par renonciation conventionnelle.

Renonciation conventionnelle. Le propriétaire du « fonds dominant » peut renoncer à la servitude lui profitant. Dans ce cas, il faut établir un acte notarié pour constater cette renonciation et la publier au Service de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers.

Indemnité de désenclavement. Pour la petite histoire. La réglementation prévoit que le propriétaire d’un terrain titulaire d’un droit de passage doit payer, à celui dont le fonds est grevé d’une servitude, une indemnité de désenclavement pour la réalisation des travaux nécessaires à l’utilisation de passage. Toutefois, le juge vient de préciser que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l'indemnité de désenclavement. Ainsi, la servitude ne peut être annulée ou les travaux interrompus si cette indemnité n’est pas payée avant la réalisation des travaux.

Créanciers. La renonciation à une servitude ne doit pas nuire aux droits des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble. S'ils n'y ont pas consenti, cette renonciation ne leur est pas opposable.