Comment financer des travaux dans la copropriété ?

Financement des travaux : par les copropriétaires

Pour financer les travaux par les copropriétaires, 2 moyens s’offrent au syndic pour financer des travaux via les copropriétaires : le fonds spécial appelé « provisions article 18 » et les provisions anticipatives.

« Provisions article 18 ». Le syndic a l’obligation de proposer à la copropriété de constituer un fonds spécial, baptisé « provisions articles 18 ». Ce fonds a pour but d’anticiper le financement de travaux importants.

En pratique. Tous les 3 ans, les copropriétaires doivent s'être prononcées au moins une fois sur la constitution de ce fonds. Il s’agit, en pratique, d’une sorte de 'cagnotte', alimentée plus ou moins régulièrement par l’ensemble des copropriétaires en prévision de travaux non encore identifiés.

Gestion prévisionnelle. Il est conseillé de faire de la gestion prévisionnelle en matière de travaux. Il appartient au syndic de mettre au vote de l’assemblée la constitution de provisions spéciales pour travaux, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, avec comme limite, que les travaux futurs soient susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à échoir. Cela concerne uniquement les travaux d’entretien et de conservation des parties communes ou des éléments d’équipements communs, à l’exclusion donc des travaux d’amélioration.

Difficultés pratiques. Le recours à la provision de l’article 18 présente quelques difficultés d’application pratique :

• le coût plus au moins approximatif des futurs travaux doit être évalué pour préciser un montant de provisions ainsi que leur périodicité de versement ;
• les travaux ne doivent pas avoir encore été décidés par l’assemblée générale ; ils seront votés ultérieurement lors d’une assemblée qui se tiendra dans les 3 années à venir ;
• il se peut qu’au terme des 3 ans la réalisation de travaux ne soit pas votée.

En cas de vente d’un lot de copropriété. Chaque copropriétaire reste propriétaire de sa quote-part de ces fonds et la récupère en cas de vente, à charge pour l'acquéreur de reconstituer la provision en rejoignant la copropriété. Ce dernier doit donc être prévenu avant qu’il décide d'acheter le lot vendu.

Pour mémoire. Les décisions créant ces fonds n'emportent pas décision de travaux : ceux-ci doivent être votés par l'assemblée générale. Dans ce cas, tout ou partie du financement, au lieu d'être réclamé aux copropriétaires, est alors pris sur les fonds accumulés qui doivent, entre-temps, avoir été placés au bénéfice des copropriétaires, le syndic ayant interdiction d'y puiser la trésorerie nécessaire à la gestion courante.

Bon à savoir. Afin d'inciter les copropriétaires à entreprendre des travaux, il est désormais obligatoire d’inscrire à l'ordre du jour de l’AG appelée à se prononcer sur des travaux concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectifs sur parties privatives, la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à les financer. Notez que les copropriétaires demeurent libres de recourir ou non à l'emprunt collectif.

Financement des travaux : (toujours) par les copropriétaires

Les provisions anticipatives. Le second moyen de financer les travaux consiste à opter pour les provisions anticipatives : il s’agit pour le syndic de faire des appels de fonds en vue du financement des travaux à venir.

La gestion des appels de fonds par le syndic. Une fois les travaux votés sur la base d’un devis, l’assemblée générale se prononce sur le fractionnement du paiement sur une durée plus ou moins longue : la dépense est ici connue, budgétée et votée. Le paiement de cette facture est alors assuré par des appels de fonds réalisés auprès des copropriétaires.

En pratique. Ces appels exceptionnels interviennent pendant une durée fixée par les copropriétaires. Souvent, le paiement trimestriel des travaux se déroule sur six mois voire jusqu’à 2 ans.

Financement des travaux : par un emprunt bancaire

Recourir à l’emprunt. Les travaux peuvent aussi être financés par la souscription d’un prêt bancaire collectif : cela permet au syndicat d’obtenir les fonds nécessaires avant le début des travaux.

Qui souscrit ? Il peut s’agir d’un prêt directement souscrit par le syndicat des copropriétaires : dans ce cas, il revient au syndic de négocier le prêt auprès de divers établissements bancaires. Une fois l’emprunt souscrit, les échéances sont prélevées sur le compte du syndicat des copropriétaires qui en répercute le montant sur les charges courantes des copropriétaires. Ces derniers supportent tous l’emprunt et sont donc solidaires entre eux du paiement des charges de l’emprunt.

En pratique. Les copropriétaires préfèrent se tourner vers le prêt collectif à gestion individualisée, même si son coût est un peu plus élevé. Concrètement, chaque copropriétaire peut décider d’emprunter pour la totalité de sa quote-part de travaux, pour une fraction seulement, ou peut même ne pas souscrire de prêt, et dans ce cas autofinancer sa propre quote-part. Le syndic s’occupe alors de regrouper les copropriétaires intéressés par ce mode de financement. La banque recouvre ensuite les échéances directement auprès des emprunteurs.

Défaillance d’un copropriétaire. Si l’un des copropriétaires est défaillant, la banque poursuit uniquement le mauvais payeur, et non le syndicat.

Un vote obligatoire. Quel que soit le type de prêt envisagé, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale le principe d’un emprunt pour le montant des travaux, en laissant au syndic les pouvoirs de solliciter un prêt auprès de l’organisme de crédit choisi par l’assemblée.

À noter. Le syndic en profite souvent pour facturer la demande de crédit et son suivi. Lors du vote du contrat de syndic en assemblée générale, il faut négocier la suppression de ces frais supplémentaires car ils doivent être inclus dans les honoraires du syndic votés pour les travaux.

Financement des travaux : par l’éco-prêt

Le recours à l’éco-prêt. Il s’agit d’un prêt de 30 000 € maximum par logement dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat, et non par l’emprunteur. Il peut être souscrit, sans conditions de ressources, par toute personne physique propriétaire d’un logement achevé avant le 1er janvier 1990 et occupé à titre de résidence principale par le propriétaire ou par un locataire. Il est remboursable sur 10 ans et doit servir à financer des travaux améliorant la performance énergétique du logement.

Pour quels travaux ? Le prêt n’est accordé que si l’emprunteur réalise simultanément au moins 2 types de travaux : l’isolation thermique des toitures, l’isolation des murs, l’isolation performante des fenêtres, la régulation ou le remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaud.

Améliorer la performance énergétique globale de l’immeuble. Sur présentation des devis, le copropriétaire peut bénéficier, au maximum, d’un prêt de 20 000 € pour la réalisation d’un bouquet de 2 travaux ou de 30 000 € pour 3 types de travaux en cas d’amélioration de la performance énergétique globale. Le prêt finance la fourniture et la pose des matériaux.

Plan national. Un grand plan national de rénovation énergétique a été lancé en 2013 pour remettre aux normes les logements en copropriété les plus anciens. Les copropriétés qui ne l’ont pas encore fait vont devoir se mettre en règle sans attendre. Celles qui ont plus de 50 lots et sont équipées d’un chauffage collectif ont dû, avant le 1er janvier 2017, faire réaliser un audit énergétique. Les autres copropriétés doivent quant à elles effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ces étapes sont indispensables avant de procéder aux travaux de rénovation.

Autre obligation. Les grosses rénovations doivent être couplées avec des travaux d’isolation thermique des façades et des toitures. Pour faire face à ces coûts, les copropriétaires peuvent souscrire un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt pour une copropriété doit être souscrit au nom du syndic, avec une caution pour couvrir les impayés. Chaque copropriétaire doit avoir le choix d’y souscrire ou pas.

Financement des travaux : recourir aux subventions

Qui subventionne ? L'État, la région, le département ou la ville disposent quelquefois de fonds destinés aux copropriétés dégradées.

Exemples de subvention. Lorsque la copropriété se situe dans une opération programmée d'amélioration de l’habitat (OPAH), une opération programmée d'amélioration thermique des bâtiments (OPATB) ou toute autre opération décidée par une autorité territoriale, les copropriétaires (sous conditions de ressources) peuvent bénéficier de financements bonifiés ou d’aides non négligeables.

Arrêté d’insalubrité. Ces aides destinées au syndicat de copropriété peuvent aussi concerner les travaux réalisés dans les parties communes suite à un arrêté d’insalubrité, de péril, de mise en sécurité des équipements communs ou à une injonction préfectorale de mise hors d’état d’accessibilité au plomb.

Rénovation énergétique. Le programme « Habiter Mieux » de l’Anah est étendu aux copropriétés fragiles pour permettre d’accélérer l’engagement de travaux de rénovation énergétique. Disponible depuis le mois de janvier 2017, cette aide dénommée « Habiter Mieux copropriétés fragiles » comprend une prise en charge pour financer une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) et une aide financière pour des travaux de rénovation énergétique permettant un gain énergétique de 35 %. Le montant maximum par logement de cette nouvelle aide est de 3 930 €, auquel viendra s’ajouter une prime forfaitaire dont le montant sera fixé par Décret.

Limitation des subventions. Le montant cumulé des subventions de l'ANAH et d'autres aides publiques est limité à 80 % de la dépense.

En pratique. Un dossier est constitué par le syndic dès le vote des travaux et les copropriétaires vont ensuite, individuellement, constituer leur propre dossier d'aide qui devra être accordé avant le commencement des travaux.