Conclure un bail rural : ce qu’il faut savoir

Bail rural : pour qui, pour quoi ?

Un contrat spécifique. Le bail rural est un contrat spécifique par lequel un propriétaire met à disposition d’un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter.

Un contrat (toujours ?) écrit. La Loi prévoit que le bail rural doit être conclu par écrit. Toutefois, un bail rural verbal est tout à fait valable. Dans ce cas, le bail est conclu pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions d’un contrat type établi par la commission consultative départementale des baux ruraux, publié par arrêté préfectoral.

2 types de baux ruraux. Le bail rural est conclu :

• soit pour un bail à ferme : l’exploitant agricole est alors appelé « fermier » et verse un loyer appelé « fermage » ;
• soit pour un bail à métayage : l’exploitant agricole est alors appelé « métayer » et, en contrepartie de la location, il doit partager les récoltes avec le bailleur ou partager les recettes perçues à l’issue de la vente des récoltes.

Exceptions. Le régime du bail rural n’est pas applicable :

• aux contrats conclus en application d’une autre Loi spécifique ;
• aux contrats portant sur des forêts ou des biens relevant du régime forestier ;
• aux contrats conclus pour assurer l’entretien d’un terrain situé à proximité d’un immeuble d’habitation ;
• aux conventions d’occupation précaire ;
• aux baux de petite parcelle (le seuil est fixé par arrêté préfectoral) ;
• aux ventes d’herbe, si cette vente n’a pas un caractère permanent (comme par exemple la vente de production d’herbe, de fourrage, ou de foin d’une parcelle, l’acquéreur devant lui-même s’occuper de la récolte) ;
• aux contrats de prise en pension d’animaux.

Bail rural/bail dérogatoire. Le juge a récemment rappelé que la mise à disposition de terrains agricoles à une société pour y héberger ses chevaux peut constituer un bail dérogatoire, dès lors que le bailleur n’y a consenti que pour la seule activité de gardiennage des chevaux, qui ne constitue pas, à elle seule, une activité agricole. Peu importe, à ce sujet, que la société exerce habituellement une activité de gardiennage et d’élevage de chevaux en vue de leur exploitation.

Bail rural : les clauses à connaître

Prévoir la durée du bail rural. À l’occasion de la conclusion du bail rural, il va falloir convenir d’une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans.

Aménager la durée du bail… à la baisse ? Par exception, un bail rural peut être inférieur à 9 ans, dans les cas suivants :

• lorsque le bail rural est conclu avec une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) ;
• lorsque le bail concerne une petite parcelle (le seuil est fixé par arrêté préfectoral) ;
• lorsque le bail est conclu dans l’attente de l’installation d’un descendant (il est alors d’une durée d’1 an).

Aménager la durée du bail… à la hausse ? Il est possible de prévoir une durée du bail rural supérieure à 9 ans. Notez qu’il existe un « bail rural à long terme », d’une durée de 18 ans et un « bail à long terme », d’une durée initiale de 25 ans. Ces baux font l’objet de dispositions spécifiques qui ne sont pas développées dans cette fiche.

Réaliser un état des lieux. Un état des lieux d’entrée doit être obligatoirement établi, de façon contradictoire et à frais communs. Il a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par l’exploitant agricole ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l'état des bâtiments et des terres, ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des 5 dernières années.

Quand réaliser l’état des lieux ? L’état des lieux doit être rédigé dans le mois qui précède ou qui suit l’entrée en jouissance des lieux loués. Passé ce délai d’1 mois, l’état des lieux peut être établi par la partie la plus diligente puis est notifié par LRAR à l’autre partie. Cette dernière a alors 2 mois pour faire des observations. Une fois ce délai passé, le contenu de l’état des lieux ne peut pas être remis en cause.

ERNT. Lorsque les lieux loués se trouvent dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques technologiques, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, un état des risques naturel et technologique (ERNT) doit être annexé au contrat de bail rural. A défaut, l’exploitant agricole peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer.

Risque de pollution des sols. Lorsqu'un terrain est situé en secteur d'information sur les sols pour risque de pollution, le contrat de bail rural doit en faire état. À défaut, l’exploitant agricole a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, ou d'obtenir une réduction du loyer.

Les clauses environnementales. Il est possible d’inclure des clauses relatives à la protection de l’environnement, destinées à imposer à l’exploitant agricole le recours à des pratiques préservant la ressource en eau, la biodiversité, la qualité des sols, etc. Ces clauses peuvent limiter voire interdire, par exemple, le recours à des produits phytosanitaires.

La cession du bail et la sous-location. Par principe, elles sont interdites. Elles peuvent mêmes justifier une résiliation du bail rural. Toutefois, il existe des exceptions, à savoir :

• l’échange ou la location de parcelle pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriétaire ;
• la sous-location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs), sous réserve d'obtenir l'autorisation du bailleur, ou à défaut, du Tribunal paritaire des baux ruraux ;
• la cession du bail à son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin ou à un descendant, sous réserve d'obtenir l'autorisation de cession du bailleur, ou à défaut, du Tribunal paritaire des baux ruraux.