Contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires

Contester une décision de l’AG : il faut une irrégularité

Si les règles ont été respectées. Si l’AG des copropriétaires s’est déroulée dans les règles, le copropriétaire mécontent ne peut que s’incliner. Même en faisant un recours devant la justice, il n’obtiendra pas gain de cause. Pour contester et faire annuler une décision de l’AG, il faut prouver qu’une irrégularité a été commise.

Quelles irrégularités ? Compte tenu de la complexité des textes légaux, les causes d’irrégularités sont nombreuses. Par exemple, une résolution peut être annulée si :

• elle n’a pas été adoptée à la bonne majorité ;
• la question ne figurait pas à l’ordre du jour ;
• si les documents obligatoires n’ont pas été envoyés aux copropriétaires.

À noter. Parfois, c’est toute l’AG qui sera annulée. C’est notamment le cas :

• lorsque la convocation n’a pas été faite dans les règles ;
• lorsqu’un copropriétaire n’a pas été convoqué ;
• lorsque plusieurs présidents de séance ont été élus ;
• lorsque les règles de représentation des copropriétaires absents n’ont pas été respectées.

Mais. L’ordre du jour de l’AG doit être établi en concertation avec le conseil syndical. Toutefois, si tel n’est pas le cas, les juges ont déjà pu décider que l’AG ne devait pas être annulée.

Attention ! Il arrive, en pratique, qu’une AG fasse disparaître l’irrégularité en la réparant. Si tel est le cas, le tribunal considérera que l’action en contestation contre la décision prise en première AG est sans objet.

Convocation à l’AG. Un couple a réclamé l’annulation d’une décision votée en assemblée générale (AG) en expliquant que l’AG a été irrégulièrement convoquée. Irrégularité dont l’ancien syndic immobilier qui gérait l’immeuble est responsable : si celui-ci était encore valablement en exercice lors de l’envoi des convocations, son mandat avait toutefois pris fin lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Or, pour qu’une AG soit valable, il est nécessaire, selon le couple, que le syndic qui envoi les convocations est encore un mandat de gestion lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Ce qui n’est pas le cas ici. L’AG doit donc être annulée pour irrégularité. À tort pour le juge : l’AG convoquée par l’ancien syndic est parfaitement valable. Un syndic peut, en effet, parfaitement convoquer des copropriétaires à une AG, dès lors que son mandat est encore valide, peu importe que son mandat ait pris fin lors de la réception de ces convocations et de la tenue de l’AG qui se rapporte à ces convocations.

Délégation du droit de vote. Un copropriétaire a réclamé l’annulation d’une décision d’AG avec laquelle il n’était pas d’accord. Pour lui, le vote de cette décision était entaché par une irrégularité : la Loi prévoit que si un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, ce dernier ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote que lorsque le total des voix dont il dispose n’excède pas 5 % des voix. Or, il constate que l’un des copropriétaires disposait de plus de 5 % des voix après avoir reçu plus de 3 délégations de vote. Dès lors, la décision n’a pas été valablement votée. Ce que confirme le juge qui annule la décision litigieuse.

Mesurage de tous les lots de copropriété. Pour s’assurer que la quote-part attribuée à chaque lot correspond effectivement à sa superficie, il est pris la décision, au cours d’une AG, de procéder au mesurage de tous les lots de copropriété. Sauf que le jour du mesurage des lots, un copropriétaire refuse que le géomètre-expert pénètre dans son appartement. Pour lui, la décision votée en AG porte atteinte au respect du domicile de manière disproportionnée et est donc irrégulière. À tort pour le juge : la décision, régulièrement votée, est parfaitement proportionné au regard de son but légitime, à savoir s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété.

Suppression d’une jardinière. À la suite d’un diagnostic de solidité des façades, balcons et garde-corps, des copropriétaires votent en assemblée générale (AG) la réalisation de travaux sur les balcons, avec suppression des jardinières, et extension concomitante des balcons en étage et des loggias en rez-de-chaussée. Un couple, propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée et qui veut conserver sa jardinière, conteste la validité de cette décision. Pour obtenir gain de cause, il explique notamment que la décision a été prise pour prévenir des « chutes au sol d’éléments béton », « éviter le risque de chutes », un « supplément de charge » et garantir « la sécurité des personnes ». Il en résulte donc qu’il s’agit de travaux qui intéressent strictement les appartements situés dans les étages. La question de la suppression des jardinières du rez-de-chaussée n’aurait donc pas dû être liés à celle des travaux sur les balcons. Ce que conteste le syndicat des copropriétaires : pour lui, les 2 questions sont indissociables puisque l’agrandissement des balcons et des loggias en rez-de-chaussée nécessite la suppression des jardinières. La décision prise lors de l’AG est donc parfaitement valable. Ce que confirme le juge, qui valide la décision prise en AG.

Contester une décision de l’AG : il faut être copropriétaire

Qui peut agir en justice ? Seul un copropriétaire peut contester une résolution. Mais encore faut-il qu’il soit considéré comme « opposant » ou « défaillant »…

Opposant. Un copropriétaire est dit « opposant » lorsqu’il a voté contre une décision qui a été votée lors d’une AG, mais aussi lorsqu’il a voté pour une décision qui a été rejetée. Notez que si un copropriétaire apparaît comme « opposant » sur le procès-verbal d’AG alors qu’il s’agit d’une erreur matérielle, il ne peut pas être considéré comme tel.

Contester une AG. Pour réclamer l’annulation d’une AG dans sa globalité, un copropriétaire doit s’être opposé à la totalité des décisions prises lors de l’AG. Dès lors qu’il a voté en faveur de l’une des décisions, il perd la qualité d’opposant à l’AG. Mais il ne perd pas cette qualité pour les décisions contre lesquelles il s’est opposé. De même, un copropriétaire qui a voté en faveur de quelques décisions ne peut pas réclamer l’annulation totale d’une AG, faute d’être « opposant », même s’il a reçu sa convocation hors délai.

À noter. Un syndic doit prendre en compte le vote exprimé par le mandataire et ce même si ce vote est contraire aux termes du mandat. Ainsi, un mandataire peut voter contre une résolution même si le mandat lui imposait de voter en faveur de toutes les décisions prises en AG. Par ce votre contre, le copropriétaire représenté est donc considéré comme « opposant » et à la capacité de contester la validité de la résolution en justice.

Défaillant. Un copropriétaire est dit « défaillant » lorsqu’il était absent lors de l’AG et qu’il n’était pas représenté.

En pratique. Il faut considérer comme « défaillant » le copropriétaire qui est arrivé en retard ou qui a quitté l’AG avant la fin, pour toutes décisions votées avant son arrivée ou après son départ. Mais attention : le copropriétaire sera « défaillant » seulement s’il a pris soin de faire mentionner l’heure de son arrivée ou de son départ sur la feuille de présence.

À noter. Les personnes qui ne sont pas copropriétaires (locataire, gardien, syndic) ne peuvent pas contester une décision, mais elles peuvent demander des dommages-intérêts en justice à la copropriété si elles prouvent qu’une décision leur cause un préjudice.

À noter (bis). Les associés d’une SCI n’étant pas personnellement copropriétaires, ils ne peuvent pas agir en justice contre une décision de l’AG. L’action doit, en effet, être menée au nom de la société.

Contester une décision de l’AG : il faut respecter une procédure

Comment contester ? Pour contester une décision de l’AG, il ne suffit pas d’adresser une lettre au syndic, même en recommandé avec AR. Il faut intenter une procédure contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, devant le Tribunal judiciaire (TJ) dans le ressort duquel est situé l’immeuble.

Sous quel délai ? L’action doit impérativement être introduite au plus tard dans les 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (PV) d’AG par le syndic.

Une précision au 4 juillet 2020. Pour clarifier le point de départ du délai de 2 mois, le point de départ initial qu’était « la notification de la décision » a été transformé en « notification du procès-verbal de l’assemblée générale ».

Attention ! Une fois le délai de 2 mois dépassé, la décision ne peut plus être contestée, et ce quelle que soit l’irrégularité commise.

Décisions de travaux contestées. Les décisions relatives aux travaux relevant de la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) peuvent être effectuées sans attendre l’expiration des 2 mois. Dans les autres cas, les travaux ne peuvent pas débuter avant que le délai de 2 mois ne soit expiré.

Contester un appel de charges. L’action en contestation d’un appel de charges se prescrit par 10 ans.

Abus de contestation. Un copropriétaire qui abuse de ses droits pour contester le paiement de charges peut être condamné à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires. C’est ce qui est arrivé à un copropriétaire qui a contesté de façon habituelle les charges qui lui étaient réclamées, sans justifier des paiements qu’il alléguait et a ainsi :

• obligé le syndicat des copropriétaires à multiplier les démarches explicatives et les actions en justice pour recouvrer les charges dues ;
• contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.