Défiscalisation « Pinel » : quel avantage fiscal ?

Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez un logement neuf ou faites construire un logement, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés), jusqu'au 31 décembre 2024, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Pinel », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Variable… Cet avantage fiscal repose sur un engagement de louer le logement acheté ou construit à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement, qui peut être d’une durée de 6 ans ou de 9 ans, est prorogeable pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si l’engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si l’engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible de votre engagement à 12 ans.

Concrètement. La réduction d’impôt sera répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Elle se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant.

Un taux. Depuis 2021, le taux de la réduction d’impôt est fixé de la manière suivante :

Taux de la réduction d’impôt

Durée de l’engagement de location

Durée de la prorogation de l’engagement de location

Pour les investissements réalisés en 2021

Pour les investissements réalisés en 2022

Pour les investissements réalisés en 2023

Pour les investissements réalisés en 2024

6 ans

12 % (23 % pour les investissements en Outre mer)

12 % (23 % pour les investissements en Outre mer)

10,5 % (21,5 % pour les investissements en Outre mer)

9 % (20 % pour les investissements en outre mer)

1ère prorogation triennale

6 %

6 %

4,5 %

3 %

2nde prorogation triennale

3 %

3 %

2,5 %

2 %

9 ans

18 % (29 % pour les investissements en Outre-mer)

18 % (29 % pour les investissements en Outre-mer)

15 % (26 % pour les investissements en Outre-mer)

12 % (23 % pour les investissements en Outre-mer)

Unique prorogation triennale

3 %

3 %

2,5 %

2 %

Toutefois. Ne sont pas concernés par cette baisse progressive :

• les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie ;
• les investissements réalisés dans des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• les investissements réalisés dans des logements qui respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation.

En métropole, les logements qui respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation sont ceux :

• situés dans un bâtiment d’habitation collectif qui atteint un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur :

• ○ jalon 2025 de la RE 2020 pour les logements neufs achetés en 2023 ;
• ○ jalon 2025 de la RE 2020 et classe A du DPE (diagnostic de performance énergétique) pour les logements neufs achetés en 2024 ;
• ○ label E+C- et classe A du DPE pour les logements achetés neufs en 2023 ou 2024 dans le cadre d’une opération de construction pour laquelle la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022 ;
• ○ classe A ou B du DPE pour les logements achetés en 2023 et 2024 qui ne résultent pas d’une opération de construction ;

• et qui présentent les caractéristiques d’usage et de confort suivantes :

• ○ une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5 ;
• ○ la présence systématique d’un espace extérieur d’une surface minimale par typologie de logement ;
• ○ une double exposition à partir du T3.

En outre-mer. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et à Wallis-et-Futuna, les logements qui respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation sont ceux qui :

• sont situés dans un bâtiment d’habitation collectif qui atteint un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (variable selon la collectivité concernée), consultable ici ;
• et qui présentent les caractéristiques d’usage et de confort suivantes :

• ○ surface minimale : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
• ○ existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale : 3 m² pour un T1, 3 m² pour un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;
• ○ existence d’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les T3 et plus.

Attention.Pour les contrats de réservation et actes authentiques signés à compter du 1er avril 2020, les frais et commissions qui sont imputés par les agents immobiliers et les autres intermédiaires à l’occasion de l’investissement sont plafonnés à 10 % du prix de revient du logement.

Une sanction. Tout dépassement du plafond des frais et commissions susceptibles d’être perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.

Pour information. Sachez qu’il est également possible de bénéficier de cet avantage fiscal en cas de souscription dans des parts de SCPI, à condition que 95 % de la souscription servent à financer un investissement immobilier éligible au dispositif. Le bénéfice de la réduction d’impôt supposera notamment que vous preniez l’engagement de conserver les parts de SCPI pendant toute la durée de l’engagement de location pris par la SCPI.

Construction. Si vous faites construire une habitation, il est nécessaire d’opérer une distinction entre la date de réalisation de l’investissement (dépôt de la demande de permis de construire), qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal, et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu (date d’achèvement de la construction qui doit intervenir dans les 30 mois suivant l’obtention du permis de construire).

Achat d’un logement. Vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal au titre de l’année au cours de laquelle l’acte authentique de vente a été signé, donc à compter de l’année où vous avez effectivement acheté le logement.

Travaux de réhabilitation. Si vous achetez un logement qui fait l’objet d’une réhabilitation totale, la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu à la date d’achèvement des travaux qui, pour mémoire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition. Même chose pour les travaux de transformation.

Achat d’un logement en VEFA. Si vous achetez un logement en VEFA, il est nécessaire d’opérer une distinction entre la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal, et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu (date d’achèvement de la construction qui, pour mémoire, doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique).

Une précision importante… En cas d’interruption de chantier, l’administration admet, dans certains cas particuliers, que le délai de 30 mois puisse être prorogé.

Concernant le logement. Non seulement il doit s’agir d’un logement neuf ou proche du neuf, mais en plus :

• il doit respecter un niveau de performance énergétique précis :

•      o pour les logements neufs : il s‘agit de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou le label « bâtiment basse consommation énergétique 2005 (BBC 2005) » ;
•      o pour les autres logements : il s’agit du label « haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation 2009) » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009) » ;

• pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2018, il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement : en pratique, il s’agit des zones communes éligibles situées en zone A, A bis, B1.

A noter. Le dispositif Pinel s’applique aussi, depuis le 1er janvier 2017, aux investissements réalisés sur le territoire des communes couvertes par un contrat de redynamisation des sites de défense : il s’agit essentiellement des sites sur lesquels d’anciens bâtiments affectés à la défense ont été détruits. Dans ce cas, la zone dans laquelle se situe la commune (A, Abis, B1, B2 ou C) est sans importance.

- Consultez la liste des communes situées dans les différentes zones

A noter (bis). La réduction Pinel est également ouverte, depuis le 1er janvier 2018, aux investissements réalisés dans des communes ayant été couvertes par un contrat de redynamisation des sites de la défense dans un délai de 8 ans précédant l’investissement. Cela se justifie par le fait que la plupart des contrats de redynamisation ont expiré en 2014.

Un changement pour 2021. Pour les investissements réalisés, ainsi que pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2021, l’avantage fiscal est réservé aux investissements portant sur des bâtiments d’habitation collectifs. Il ne sera donc plus possible de bénéficier de la réduction d’impôt pour les bâtiments d’habitation individuels.

Définition de la notion de « bâtiment d’habitation collectif ». Pour l’administration fiscale, la notion de « bâtiment d’habitation collectif » nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logement, qui doit obligatoirement être supérieur à 2.

De même, ces logements doivent être regroupés dans un seul et même bâtiment, sans que cela n’implique nécessairement une superposition verticale : les logements peuvent donc être alignés ou en bande, dès lors qu’ils appartiennent au même bâtiment.

Enfin, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment présentant une unité de structure (fondation, gros œuvre, toiture, etc.).

En conséquence, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande, ne sont pas des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, et ne permettent donc pas de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Vous concernant. Vous devez respecter les conditions et engagements suivants :

• vous devez vous engager à louer le logement (pendant 6 ou 9 ans prorogeables) sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale (un logement qui n’est pas affecté à la résidence principale du locataire peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal) ;
• si le logement appartient à une SCI, c’est elle qui prend cet engagement de location et vous devez, de votre côté, prendre un engagement de conserver les titres de la SCI pendant toute la durée de l’engagement de location ;
• vous devez louer le logement en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au titre d’une même année d’imposition (en cas de construction de plus de 2 logements, tous achevés la même année, il faut choisir les 2 logements pour lesquels l’avantage fiscal s’appliquera) ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Attention. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux. Elle doit être effective et continue. Il faut savoir qu’un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation du logement, conformément à sa destination. L’achèvement du logement ne peut, en outre, résulter que d'une constatation contradictoire entre l'acquéreur et le vendeur. C’est à partir de la signature de ce procès-verbal de livraison que démarre le délai de 12 mois, et non pas de la signature de l’attestation d’achèvement par le seul promoteur.

    =>  Consultez les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire

Concrètement. En cas de décès d’un époux, le bénéfice de l’avantage fiscal suppose que le conjoint survivant reprenne l’engagement de location qui a initialement été souscrit conjointement par les époux. La reprise de cet engagement vaut pour la fraction du délai de location qui reste à courir à la date de décès. Il en sera de même pour l’héritier ou le donataire (notez qu’en cas de donation, l’engagement de location formulée par le donataire permet au donateur de conserver le bénéfice de l’avantage fiscal qu’il a obtenu).

Concernant le locataire. Il faut distinguer selon la date de réalisation de votre investissement :

• pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, il vous est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (non rattaché à votre foyer fiscal) ; lorsque le logement est la propriété d’une SCI, le locataire doit être une personne autre qu’un associé ou un membre du foyer fiscal d’un associé ;
• pour les investissements réalisés avant le 1er janvier 2015, la location n’est pas possible au profit d’un membre de votre foyer fiscal, d’un de vos ascendants ou de vos enfants, petits-enfants ou arrières petits-enfants ; si le logement appartient à une SCI, le locataire ne pourra pas être un associé, un membre de son foyer fiscal, ou un ascendant ou un descendant de l'un des associés.

A noter. La réduction d’impôt Pinel ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec la réduction d’impôt Denormandie (aussi appelée « Pinel ancien »).

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Défiscalisation « Denormandie » ou « Pinel ancien » : quel avantage fiscal ? »

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. Nous attirons particulièrement votre attention sur l’engagement de location et les modalités de cette location : votre engagement est pris sur au moins 6 ans, une durée relativement longue. Vous devez être en mesure de louer le bien acquis pendant cette période : autant acheter un bien que vous serez sûr de louer dans de bonnes conditions, d’où l’importance de la qualité du logement que vous achetez…

Si vous investissez en direct… Vous devez établir une note annexe, à conserver précieusement (et à joindre à votre déclaration de revenus en cas de dépôt sous format papier), comportant les mentions suivantes :

• vos coordonnées et adresse ;
• l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première mise en location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer ;
• le montant du loyer mensuel, charges non comprises ;
• l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée de 6 ans au moins, à une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal (pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015) ;
• les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

En outre… Vous devrez également conserver ou joindre une copie du bail et une copie de l’avis d’imposition du locataire établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail, ainsi que l’ensemble des documents ayant trait à l’acquisition ou la construction du logement (déclaration d’ouverture de chantier, déclaration d’achèvement des travaux, copie du dépôt de la demande de permis de construire, copie du document attestant de sa date d’obtention, etc.).

Si vous investissez via une SCI… La société doit respecter les obligations précitées et joindre à sa déclaration de résultats de l’année d’investissement un engagement de louer, pendant une durée de 6 ans, le logement non meublé à usage d’habitation principale du locataire, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal (pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015). De votre côté, vous devez conserver votre propre engagement lié à la conservation des titres pendant toute la durée de l’engagement de location pris par la SCI. Vous devez également conserver le document établi par la SCI, tous les ans, et qui mentionne :

• l'identité et l'adresse de l'associé ;
• le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
• la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l'associé ;
• l'adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d'impôt ;
• l'attestation que la location remplit les conditions de loyer et de ressources prévues ;
• la part du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé dans les conditions de droit commun ;
• le montant de la réduction d'impôt correspondant aux droits de l'associé ;
• en cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de la réduction d'impôt que l'associé doit ajouter à l'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts est intervenue.

Une expérimentation. Dans le cadre de cette expérimentation, jusqu'au 31 décembre 2024, pour les logements situés dans la région Bretagne, la réduction d'impôt Pinel s'appliquera exclusivement aux logements situés dans des communes ou parties de communes se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, déterminées par arrêté du représentant de l'État dans la région, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et du président du conseil régional.

Des plafonds de loyer et de ressources. C’est le représentant de l'État dans la région qui devra arrêter, pour chaque commune ou partie de commune et par type de logement, les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Quand ? Cette expérimentation s’applique aux achats de logements et, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire réalisés entre le 1er avril 2020 et le 31 décembre 2024.

Une déclaration... Les personnes bénéficiant de la réduction d'impôt pour des investissements réalisés en Bretagne doivent souscrire :

• une déclaration spécifique l’année suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux ou l’achat de l’immeuble si elle est postérieure ;
• une déclaration complémentaire par logement, chaque année durant l’engagement de location.

…par voie électronique. Ces déclarations doivent être transmises par voie électronique ou par l’intermédiaire d’un formulaire spécifique mis à disposition par la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature.

Le contenu de ces déclarations varie selon que l’investisseur est un particulier ou une société.

Particuliers. Ainsi, pour un particulier, elles doivent comporter les informations suivantes :

• son identité et son adresse ;
• l'adresse complète du logement concerné (numéro et nom de rue, code postal, commune, numéro d'appartement, étage, escalier, bâtiment, ou résidence), la référence cadastrale mentionnée dans l'acte authentique d'acquisition, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date d'entrée du premier locataire, la surface habitable, et la surface des annexes ;
• le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et le montant des charges mensuelles tels qu'ils résultent du bail ;
• la durée de l'engagement de louer le logement non meublé à usage d'habitation principale du locataire à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de six ou neuf ans, selon l'option choisie ;
• le revenu fiscal de référence du ou des locataires établis au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ainsi que la composition du foyer fiscal du ou des locataires à la date de signature du bail (couple ou personne seule, et nombre de personnes à charge).

Sociétés. Les sociétés, quant à elles, doivent communiquer les informations suivantes dans leurs déclarations :

• les dénomination sociale et adresse de la société ;
• l'identité et l'adresse de chaque associé ;
• pour chaque associé, le nombre des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre ;
• pour chaque logement détenu par la société, l'adresse complète du logement concerné (numéro et nom de rue, code postal, commune, numéro d'appartement, étage, escalier, bâtiment, ou résidence), la référence cadastrale mentionnée dans l'acte authentique d'acquisition, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date d'entrée du premier locataire, la surface habitable, et la surface des annexes ;
• pour chaque logement détenu par la société, le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et le montant des charges mensuelles tels qu'ils résultent du bail ;
• pour chaque logement détenu par la société, la durée de l'engagement de louer le logement non meublé à usage d'habitation principale du locataire à une personne autre que les associés ou un membre de leur foyer fiscal, pendant une durée minimale de six ou neuf ans, selon l'option choisie ;
• pour chaque logement détenu par la société, le revenu fiscal de référence du ou des locataires établis au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ainsi que la composition du foyer fiscal du ou des locataires à la date de signature du bail (couple ou personne seule, et nombre de personnes à charge).

Des informations supplémentaires. Lorsque le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration, l’investisseur (particulier ou société) devra en outre indiquer :

• le montant prévisionnel du loyer mensuel, charges non comprises, et le montant prévisionnel des charges mensuelles ;
• la date prévisionnelle de sa première mise en location du ou des locataires.

En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, la déclaration complémentaire spécifique est mise à jour l'année suivant celle au cours de laquelle le changement est intervenu.