Donner un terrain à bâtir : une exonération fiscale possible

Exonération fiscale de la donation d’un terrain à bâtir : pour quoi ?

Un dispositif temporaire. Un dispositif spécial vous permet de bénéficier d’une exonération des droits de donation normalement dus lorsque vous donnez un terrain à bâtir. Mais cette exonération fiscale n’est que temporaire puisqu’elle s’applique aux donations faites entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 (il faut prendre en compte la date de signature de l’acte notarié).

Donner un « terrain à bâtir »… Sont visés par ce dispositif les terrains à bâtir : au sens fiscal du terme, un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale opposable aux tiers, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu. Il faut donc se renseigner auprès de la mairie pour s’assurer que le terrain que vous envisagez de donner répond effectivement à cette définition.

… en « pleine propriété »... Seules les donations en pleine propriété peuvent bénéficier de cette exonération fiscale. Si vous envisagez de démembrer la propriété du terrain à bâtir et ne donner par exemple que sa nue-propriété, l’exonération fiscale ne s’applique pas.

… de votre vivant. Seules les donations consenties « entre vifs » sont concernées par cette exonération fiscale. Mais peu importe qu’il y ait ou non un lien de parenté entre celui qui donne et celui qui reçoit.

Exonération fiscale de la donation d’un terrain à bâtir : comment ?

Un avantage fiscal appréciable… L’exonération fiscale dont il est question concerne les droits de donation : concrètement, vous ne payez pas de droits de donation sur la valeur du terrain à bâtir, mais jusqu’à un certain plafond qui diffère selon les circonstances de la donation.

… mais variable. L'exonération s'applique, dans la limite de la valeur déclarée du terrain à bâtir, à concurrence de :

• 100 000 € en cas de donation consentie au profit d'un enfant, d’un petit-fils ou d’une petite-fille ou d’un parent en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;
• 45 000 € en cas de donation consentie au profit d'un frère ou d'une sœur ;
• 35 000 € en cas de donation consentie au profit d'une autre personne.

Attention ! L'exonération s'applique dans la limite de la valeur déclarée du terrain à bâtir. Ce qui explique qu’en cas de redressement fiscal concernant cette valeur déclarée (et dans l'hypothèse où le montant d'exonération n'aurait pas été intégralement utilisé), la valeur ainsi rehaussée par l’administration n’ouvrira pas droit à un complément d'exonération.

Un plafond global. Par ailleurs, en plus de ce plafond d'exonération (variable en fonction du lien de parenté), il faut tenir compte d’un plafond global de 100 000 € applicable pour l'ensemble des donations de terrain à bâtir consenties par un même donateur (mais il est possible de cumuler l’exonération fiscale liée à la donation d’un terrain à bâtir et celle liée à la donation d’un logement neuf qui bénéficie aussi d’une exonération fiscale temporaire de même nature).

Exonération fiscale de la donation d’un terrain à bâtir : sous quelles conditions ?

Un engagement de construire. La personne qui reçoit le terrain à bâtir (le donataire) doit s’engager à construire son logement sur ce terrain dans les 4 ans de la donation. Cet engagement doit être expressément mentionné dans l’acte de donation rédigé par le notaire (si le terrain est donné à une indivision, chaque coïndivisaire doit prendre cet engagement).

A justifier ! Le donataire doit justifier, à l’expiration du délai de 4 ans, de la réalisation et de l’achèvement de ce logement. Cette justification peut être utilement apportée en produisant la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Sinon… Le risque est le suivant : il devra payer les droits de donation qui ont été exonérés, assortis de l’intérêt de retard (au taux de 0,40 % par mois de retard décompté depuis la date du délai légal de l’enregistrement de l’acte notarié) et d’une majoration complémentaire de 15 %.

A noter. Des circonstances particulières peuvent tempérer ces sanctions :

• d’une part, le droit complémentaire de 15 % n’est pas dû en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès du donataire ;
• d’autre part, ce droit complémentaire n’est pas dû si le donataire ne peut pas respecter les conditions pour bénéficier de cette exonération fiscale en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté (cas de force majeure) : contestation de la légalité du permis de construire, mise en liquidation de l’entreprise chargée de construire le logement, etc.

Un logement neuf achevé ? Par logement « neuf », il faut entendre un logement qui n’a jamais été habité, ni utilisé pour quelque forme que ce soit. Par logement « achevé », il faut entendre un logement dont l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation propice à l’habitation.