Droit de préemption du locataire commercial ou artisanal : ce qu’il faut savoir

Droit de préemption du locataire commercial ou artisanal : quand ?

Droit de préemption : à quelle occasion ? A l’occasion de la vente d’un local commercial ou artisanal mis en location, le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet de l’acquérir prioritairement.

Un droit … Le droit de préemption est la possibilité d’acquérir en priorité le bien vendu, en l’occurrence, ici, local commercial ou artisanal dans lequel vous exploitez votre activité. Mais sachez que la Loi encadre strictement ce droit de préemption du locataire commercial ou artisanal.

… en faveur de qui ? Les bénéficiaires du droit de préemption sont les locataires du local commercial ou artisanal, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale (c’est-à-dire une société).

Droit de préemption : depuis quand ? Ce droit de préemption ne s’applique qu’aux ventes intervenant depuis le 18 décembre 2014.

A noter. Le droit de préemption concerne aussi bien les baux conclus après le 18 décembre 2014 que ceux conclus avant cette date.

Ventes exclues du droit de préemption. Notez que certaines ventes n’ouvrent pas droit à l’exercice du droit de préemption. Il s’agit :

• de la vente unique de plusieurs locaux commerciaux ;
• de la vente unique de locaux commerciaux distincts ;
• de la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• de la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• de la vente d’un local à l’époux(se) du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux(se).

Droit de préemption du locataire commercial ou artisanal : comment le mettre en œuvre ?

1ère étape : la notification du locataire. Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer son locataire par lettre recommandée avec AR, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Quelle est le contenu de la notification ? Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Mention obligatoire. La notification doit impérativement reproduire la mention légale suivante :

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »

Conséquence de la notification. La notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Concernant les frais d’agence immobilière. Pour mémoire, le locataire du local commercial n’est pas tenu de régler les frais d’agence immobilière mis en principe à la charge de l’acquéreur s’il décide de préempter la vente.

Pour autant, le juge considère que l’offre de vente qu’il reçoit de la part de son bailleur reste valide même si elle mentionne le montant desdits honoraires, dès lors que le locataire peut clairement identifier le prix de vente du local qu’il sera tenu de régler.

2nde étape : la réponse du locataire. Une fois la notification réceptionnée, le locataire a 1 mois pour se prononcer. 2 situations peuvent alors se présenter : soit il accepte l’offre de vente, soit il la refuse.

En cas d’acceptation de l’offre. En cas d'acceptation de l’offre, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Attention ! Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet et le propriétaire peut vendre son local à une tierce personne.

En cas de refus de l’offre. Dans cette situation, le propriétaire peut vendre à une tierce personne librement. Le droit de préemption du locataire commercial ou artisanal est alors « purgé ».

Changement des conditions de l’offre. Suite à la purge du droit de préemption, il peut arriver que le propriétaire et l’acquéreur se mettent d’accord sur un nouveau prix ou sur de nouvelles conditions de vente. Dans une telle hypothèse, le droit de préemption du locataire doit de nouveau être purgé.

Nouvelle purge du droit de préemption. Lorsque le propriétaire n’a pas effectué cette nouvelle purge, c’est le notaire qui doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec AR, les nouvelles conditions de réalisation de la vente et l’ouverture à son bénéfice d’un nouveau droit de préemption. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’1 mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

En cas d’acceptation de l’offre modifiée. En cas d'acceptation de l’offre modifiée, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

A noter. La nouvelle notification doit également comprendre les mentions légales précitées !

Droit de préemption non respecté. Si une vente du local devait avoir lieu sans que le droit de préemption du locataire commercial ou artisanal n’ait été respecté, ce dernier pourra agir en justice pour réclamer la nullité de la vente.

5 ans pour agir ! Cette action en nullité est soumise à la prescription quinquennale et débute au jour où le locataire a eu ou aurait dû avoir connaissance de la vente. Ce jour correspond généralement à la date de publication de la vente au service de la publicité foncière car la publication a pour but de rendre la vente opposable aux tiers.