Evaluer votre patrimoine soumis à l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière concerne votre patrimoine immobilier

Un montant « minimum ». Vous serez soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le montant de votre patrimoine net s’élève à plus de 1 300 000 €. Entendons-nous bien : il s’agit, ici, d’un montant net, de sorte qu’il faut que vous teniez compte de vos actifs, mais aussi de vos dettes pour estimer ce seuil d’assujettissement à l’IFI.

Un impôt qui concerne uniquement les biens immobiliers. Dans le cadre de l’IFI, seul le patrimoine immobilier est concerné par l’impôt. Le patrimoine immobilier comprend non seulement les biens immobiliers bâtis et non bâtis, mais aussi les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par ces sociétés.

Péniche = immeuble ? A l’occasion d’une affaire opposant l’administration fiscale à un propriétaire vivant sur une péniche amarrée, le juge a décidé que ce type d’embarcation n’était pas des « biens immobiliers » et ne devaient donc pas être soumis à l’IFI. Cette décision rendue par un juge de première instance peut paraître surprenante, surtout qu’ici, le même propriétaire avait été soumis à la taxe foncière pour cette péniche. Affaire à suivre…

Droits immobiliers. Le principe, initialement applicable en matière d’ISF, vaut toujours en matière d’IFI : les biens ou droits grevés d’’un usufruit (c’est-à-dire du droit de jouir d’une chose), d’un droit d’habitation ou d’usage sont compris, pour le calcul de l’IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. En conséquence de quoi, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.

Précisions. Dans certaines hypothèses pourtant, le bien immobilier démembré (ou grevé d’un droit d’usage ou d’habitation) sera compris dans les patrimoines respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour le calcul de l’IFI. Cela sera le cas :

• lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation, et que l’acheteur n’est pas l’un de ses héritiers présomptifs (ou descendants d’eux), le père ou la mère de ses enfants, l’époux de l’héritier ou du donataire, les personnes ayant pour héritier l’époux de l’usufruitier, ou l’un de ses donataires ou légataires ;
• lorsque l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur du bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’Etat, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique, sous réserve que l’usufruit ainsi constitué ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire ;
• lorsqu’un époux hérite de l’usufruit en vertu de la Loi (usufruit légal) ; notez que si l’usufruit résulte d’une disposition prise par le défunt (donation au dernier vivant par exemple), la règle reste la même à savoir que le conjoint survivant est imposé sur la pleine propriété du bien.

Enfin presque… Certains biens échappent toutefois à l’IFI, sous réserve que des conditions propres à chaque catégorie soient respectées, et notamment :

• les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle principale (ou à celle d’un membre de votre foyer fiscal) de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle des loueurs en meublés sous réserve du respect des conditions suivantes : exercice de l’activité à titre professionnel, plus de 23 000 € de recettes annuelles qui représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal ;
• les biens ou droits immobiliers détenus par vous lorsque l’activité est exercée dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés ainsi que, en cas de détention indirecte, la valeur de ses titres correspondant à la fraction représentative de ces mêmes biens, sous réserve du respect des conditions suivantes :
  • l’activité de la société doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
  • vous devez effectivement exercer à titre principal dans la société une fonction de direction, qui doit donner lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels,
  • vous devez détenir directement ou indirectement (un seul niveau d’interposition étant admis) au moins 25 % des droits de vote (seul ou avec les membres de votre groupe familial au sens large), cette condition ne visant que les gérants minoritaires de SARL et les associés dirigeants de SA et SAS (cette condition de détention minimale du capital n’est pas exigée si la valeur brute de leur participation dépasse 50 % de la valeur brute de leur patrimoine),
• les parts ou actions d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, si vous détenez moins de 10 % des parts ou actions : ces parts ou actions seront exonérées d’IFI pour leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers ;
• les bois et forêts et parts de groupement forestier, à concurrence des ¾ de leur valeur.

A quel moment devez-vous vous placer pour valoriser ce patrimoine ?

Tant pour vos « actifs » que pour vos « dettes »... La valorisation de votre patrimoine est une étape essentielle puisqu’elle va servir de base au calcul de l’impôt. Il s’agit donc d’évaluer au mieux l’ensemble de votre patrimoine, tant en ce qui concerne les biens imposables que les dettes et le passif déductibles.

… placez-vous au 1er janvier ! Le fait générateur de l’IFI se situe au 1er janvier de l’année d’imposition : pour l’IFI dû au titre de l’année 2024, il s’agit du 1er janvier 2024. C’est donc à cette date que vous devez vous placer pour apprécier, d’une part, la consistance de votre patrimoine et l’existence de vos dettes, et, d’autre part, la valeur de ce patrimoine.

Conseils. Ne vous placez pas au moment de procéder à la déclaration pour valoriser votre patrimoine. Pensez, en début d’année, à faire un inventaire le plus exhaustif possible de vos actifs et de vos dettes existants au 1er janvier.

Comment valoriser vos biens ?

Pour les biens immobiliers. Pour les biens immobiliers, vous n’avez pas de récapitulatif transmis par une tierce personne qui fera foi pour valoriser votre patrimoine : cette évaluation se fera donc sous votre propre responsabilité. La règle, ici, est la suivante : vous devez estimer le prix d’un bien immobilier en vous plaçant dans les conditions de marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. Vous devez donc vous placer dans la peau d’un acheteur.

« Patrim ». L’administration a mis en place une application en ligne « PATRIM », disponible dans votre espace personnel sur www.impots.gouv.fr,, qui vous permet d’avoir accès aux données détenues par l’administration sur les transactions immobilières portant sur les ventes d’immeubles à usage non professionnel : en saisissant vos critères de recherche (type de bien, superficie, localisation, etc.), vous obtenez le détail de chaque vente d’immeuble dont les caractéristiques sont comparables aux critères de recherche. Grâce à cet outil qui recense les prix de ventes de biens immobiliers sur une période de 9 ans, vous pouvez obtenir des informations utiles pour estimer la valeur de vos biens dans le cadre de votre déclaration d’IFI.

« Demande de valeur foncière (DVF)». Une autre application (gratuite) a été développé par l’administration fiscale pour vous permettre d’avoir un accès à ces données de manière plus rapide et plus efficace. Il s’agit de l’application « Demande de valeur foncière (DVF) » (https://app.dvf.etalab.gouv.fr). Concrètement, grâce à cette application, vous pourrez avoir des informations sur :

• le prix de vente et la date de transaction d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’une exploitation, etc. ;
• le descriptif précis du bien (le type, le nombre de pièces, la surface) ;
• la localisation.

Cela étant… La tendance de la valorisation ira, bien souvent, à la baisse pour minimiser la valeur des biens immobiliers. Sachez toutefois que l’administration dispose d’outils efficaces pour valoriser les biens immobiliers et qu’il n’est pas rare qu’un contrôle IFI débouche sur une revalorisation des biens imposables. Comment fait-elle ? Elle va procéder par comparaison : elle aura accès au détail des transactions qui ont eu lieu par le passé sur un même secteur géographique à propos de biens similaires au vôtre.

Conseils. Faites la même chose : comparez la valeur de vos biens par rapport à d’autres biens vendus récemment, pour appuyer la valorisation retenue. Mais comparez des biens intrinsèquement similaires ; il ne s’agit pas de comparer une maison de campagne, située dans les terres, par rapport à une villa située en bord de mer, fût-elle d’une superficie identique (si l’administration ne respecte pas elle-même cette méthode, vous pourriez contester la valeur qu’elle retient). Tenez également compte, non seulement des critères physiques (superficie, éléments de confort, situation, environnement, surface de terrain, etc.), mais aussi juridiques (existence de servitude, situation locative, etc.).

Pour les terrains. On retrouve les mêmes remarques que pour les biens immobiliers bâtis : il faut donc tenir compte de facteurs physiques (nature du sol, situation, climatologie, proximité d’une agglomération, etc.), mais aussi juridiques (situation locative, situation en zone constructible ou non, etc.).

Pour les parts ou actions de société. Il convient de distinguer les sociétés cotées des sociétés non cotées :

• pour les sociétés cotées, il faut retenir la valeur du dernier cours connu ou la moyenne des 30 derniers cours qui précèdent la date d’imposition ;
• pour les sociétés non cotées, il faut évaluer la valeur des titres représentative de l’immobilier imposable détenu par la société en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande.

Un guide. Les principes généraux régissant l’évaluation des titres non cotés sont compilés dans le « Guide de l’évaluation des entreprises et des titres de société » diffusé par l’administration. Ce guide est accessible, gratuitement, sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique Documentation / Guide et notices. Attention, ce guide n’a pas été édité dans le but d’imposer telle ou telle méthode d’évaluation. Il s’agit simplement d’une compilation de techniques dont le redevable peut s’inspirer pour évaluer la valeur de ses titres.

Une fois la valeur des parts déterminée, il faut lui appliquer un coefficient de taxation qui correspond au ratio immobilier de la société dont les parts sont détenues. Ce coefficient qui correspond au rapport suivant :

Valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société / valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société

À noter. Il peut arriver que vous éprouviez des difficultés pour déterminer la valeur imposable des titres de société que vous détenez. C’est pourquoi une clause de sauvegarde a été mise en place, clause qui prévoit qu’aucun rehaussement ne sera effectué si vous êtes de bonne foi et si vous êtes en mesure d’apporter la preuve que vous n’étiez pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour estimer la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de l’immobilier indirectement détenu.

Attention. Cette clause de sauvegarde ne concerne que les redevables qui, seuls ou avec des membres de leur foyer fiscal, ne détiennent pas plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables. Elle ne vaut pas :

• si le redevable contrôle la société ou l’organisme qui détient directement les droits ou les biens immobiliers, c’est-à-dire : lorsqu’il dispose seul de la majorité des droits de votes ou des droits dans les bénéfices sociaux suite à un accord conclu avec d’autres associés, ou lorsqu’il détient la majorité des droits de vote ou des droits aux bénéfices sociaux de la société, directement ou indirectement, seul ou conjointement avec son conjoint, leurs ascendants, descendants, ou leurs frères et sœurs, ou lorsqu’il exerce en fait le pouvoir de décision ;
• si le redevable ou l’un des membres de son foyer fiscal se réserve (en fait ou en droit) la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement, que ce soit pour un usage personnel (résidence principale, résidence secondaire) ou pour les besoins d’une activité personnelle qu’elle qu’en soit la nature.

Mais aussi... A cette clause de sauvegarde s’ajoute dorénavant une obligation pesant sur les sociétés (ou organismes) émettrices des parts ou actions imposables : elles doivent, sur simple de demande du particulier soumis à l’IFI, lui communiquer les éléments nécessaires à la détermination de la fraction imposable.

Eléments. Ces éléments sont les suivants :

• la raison sociale, le numéro d’identité, l’adresse du siège social de la société ou de l’organisme, ou la dénomination de l’organisme de placement collectif et, le cas échéant, la raison sociale et l’adresse de sa société de gestion ;
• la valeur des parts ou actions détenues par le particuliers soumis à l’IFI ;
• la fraction imposable de cette valeur qui est représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.

À noter. Cette obligation de communication s’applique également, dans les mêmes conditions, aux organismes de placement collectif et aux sociétés de gestion de ces mêmes organismes.

Organismes d’assurance. Quant aux organismes d’assurance et assimilés, ils doivent également, sur simple demande du particulier soumis à l’IFI, lui communiquer un certain nombre d’informations relatives à la fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance et des bons ou contrats de capitalisation imposables. Ainsi, doivent être fournis :

• le type et le numéro des contrats d’assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation souscrits dont une au moins des unités de compte est constituée d’actifs imposables ;
• pour chaque contrat, la valeur de rachat et la fraction de cette valeur représentative des actifs imposables constituant les unités de compte.

Attention. Quel que soit la nature de l’organisme (société, organisme d’assurance, etc.) auquel vous vous adressez, notez qu’il devra vous fournir les informations demandées dans un délai compatible avec votre déclaration d’IFI. Enfin, ces mêmes organismes devront fournir ces mêmes informations à l’administration fiscale, si elle en fait la demande, dans un délai de 30 jours.

Clauses anti-abus. Certaines dettes contractées directement ou indirectement par la société ne sont pas prises en compte pour la détermination de la valeur des titres. Il s’agit :

• des emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier imposable du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal ;
• des emprunts contractés pour l’achat d’un bien imposable ou pour des dépenses de réparation, d’entretien, de construction, de reconstruction et / ou d’agrandissement auprès :
  • du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, à hauteur de leur participation détenue dans la société, sauf si le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal, ce qui suppose d’être en mesure de le justifier ;
  • d’un membre de son groupe familial, à hauteur de sa participation détenue dans la société, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal, sauf si le prêt a été conclu dans des conditions normales, ce qui suppose d’être en mesure de le justifier ;
  • d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposée(s), par le redevable, un membre de son foyer fiscal ou les membres du groupe familial, à proportion de la participation détenue dans la société par le redevable et les membres de son foyer fiscal, sauf si le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal, ce qui suppose d’être en mesure de le justifier.
• des emprunts contractés par la société auprès du contribuable pour l’achat de titres d’autres sociétés.

Tenez compte de vos dettes…

Quelles dettes ? Toutes vos dettes doivent être prises en compte, dès lors qu’elles se rapportent à des biens imposables, qu’elles vous concernent personnellement et qu’elles soient effectivement dues au 1er janvier de l’année considérée. Vous ne pouvez pas tenir compte des dettes liées à des biens exonérés ou des biens qui ne sont pas pris en compte dans votre patrimoine taxable ; et si le bien est partiellement exonéré, la dette sera déductible dans la même proportion.

Faites un inventaire de vos dettes. Tenez compte, pour estimer la valeur nette de votre patrimoine :

• des dépenses de réparation et d’entretien (en cas de location du bien immobilier, seules les dépenses effectivement supportées par le propriétaire sont prises en compte ou, le cas échéant, celles supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire) ;
• des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• des dépenses d’acquisition des parts ou actions de société, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables (emprunts bancaires par exemple) ;
• des impositions dues à raison des propriétés immobilières (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, IFI lui-même) : Attention, les taxes et impôts qui incombent à l’occupant (comme la taxe d’habitation), de même que les impositions dues à raison des revenus générés par les biens (revenus fonciers, BIC, prélèvements sociaux) ne sont pas déductibles.

À noter. Depuis le 1er janvier 2024, pour la valorisation des parts ou actions de société taxables à l’IFI, les dettes contractées, directement ou indirectement, par une société ou un organisme, ne sont plus déductibles dès lors qu’elles ne se rapportent pas à un actif imposable. 

Plafonnements. Notez toutefois que cette règle ne doit pas avoir pour effet de conférer à ces parts ou actions une valeur imposable supérieure à leur valeur vénale. De plus, si la valeur imposable à l’IFI des titres détenus est inférieure à leur valeur vénale, elle ne peut être supérieure à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable. Cela signifie que la valeur imposable à l’IFI des titres détenus résultant de l’application de cette règle est plafonnée à la fraction de la valeur nette des actifs immobiliers imposables à l’IFI. 

Les emprunts. Les emprunts suivants ne sont pas déductibles :

• les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés interposée(s), auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ;
• les prêts contractés entre les membres du foyer fiscal ;
• les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre de son foyer fiscal), sauf si le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements ;
• les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée, sauf si, là encore, le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements.

Les emprunts « in fine », ou prêts à terme. Une règle d’évaluation spécifique est mise en place pour les emprunts avec remboursement « in fine » qui sont contractés pour l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier imposable : ces dettes sont déductibles, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Depuis le 1er janvier 2019. Les emprunts « in fine » contractés directement par la société (dont le contribuable détient les titres) pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles, pour la valorisation des titres, suivants les règles habituellement applicables aux emprunts « in fine ».

Les emprunts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital. Ces dettes sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt. Pour ce calcul, il faut uniquement tenir compte des années écoulées depuis le versement du prêt : les années commencées mais non achevées ne sont donc pas prises en compte.