Gérer la taxe communale sur la vente d’un terrain nu devenu constructible

Taxe communale : une taxe mise en place par la commune ?

Une décision. La taxe forfaitaire sur la vente d’un terrain nu devenu constructible n’est exigible que si la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale), compétente pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, a pris la décision de la mettre en place par délibération.

Quand. La commune (ou l’établissement public) peut décider d’instituer la taxe à n’importe quel moment. Toutefois, la taxe ne sera due que pour les ventes qui interviennent à partir du 1er jour du 3ème mois qui suit la délibération.

A noter. La commune (ou l’établissement public) peut tout à fait prévoir une date d’application différente, sous réserve que la date choisie soit postérieure à celle prévue par la Loi, à savoir le 1er jour du 3ème mois qui suit la délibération.

     =>  Consultez la liste des communes ayant institué cette taxe

Taxe communale : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.). Plus exactement, elle est due lors de la 1ère vente d’un terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

Un particulier. Les particuliers, soumis à l’impôt sur le revenu pour la plus-value réalisée à l’occasion de la vente, sont concernés par cette taxe, sous réserve qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. La taxe ne s’applique donc pas aux gains réalisés dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Sauf. Outre les profits réalisés dans le cadre de l’activité professionnelle du particulier, ne sont pas soumises au paiement de la taxe :

• les personnes titulaires d’une pension de vieillesse ;
• les personnes titulaires d’une pension d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières des particuliers et où elles cèdent un terrain éligible (concrètement sont notamment visées les SCI n’ayant pas opté à l’IS). Ne sont donc pas soumises au paiement de la taxe les entreprises (sociétés, groupements, etc.) qui sont imposées au titre de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur les bénéfices (BIC, BNC ou BA).

A noter. La taxe forfaitaire sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible

Taxe communale : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus qui sont devenus constructibles du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme.

2 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 2 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s).

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenue inutilisable de par son état durable d’abandon) et qui est destinée à être démolie.

A noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Et si vous vendez un droit immobilier ? Pour échapper à cette taxe, de nombreux particuliers ont pris le parti de réaliser une opération de démembrement du droit de propriété avant la vente du terrain, créant ainsi un usufruit (droit de jouir du terrain) et une nue-propriété (droit de disposer effectivement du terrain), puis de vendre conjointement, à la même personne, l’usufruit et la nue-propriété.

Une question légitime… A l’occasion d’une question au Gouvernement, il a été demandé s’il était possible de contraindre les particuliers utilisant ce type de mécanisme, à payer quand même la taxe forfaitaire communale.

… mais qui n’a pas lieu d’être. La réponse est non : la Loi prévoie expressément que la taxe en question ne porte que sur les ventes de terrains nus.

Attention. Si la Loi n’interdit pas en soi ce type de montage optimisant d’un point de vue fiscal, il y a fort à parier que l’administration, saisie d’un tel dossier, réprime ce comportement sur le terrain de l’abus de droit fiscal, en considérant que le démembrement n’a été réalisé que dans un but exclusivement fiscal, et applique tout de même la taxe communale.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est vendu doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu) ou par la carte communale.

Attention. La taxe ne s’applique pas aux communes dépourvues des documents précités et qui sont soumises au règlement national d’urbanisme (RNU) et ce, quand bien même elles auraient pris la décision d’instituer la taxe sur leur territoire.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains (et les opérations assimilées, par exemple les apports en société) sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des ventes de terrains qui sont exonérées d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value immobilière des particuliers pour les raisons suivantes :
  • terrain constituant une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation principale du vendeur (lorsque la dépendance et l’habitation principale sont cédées conjointement) ;
  • terrain pour lequel une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (sous réserve que les sommes versées à l’occasion de l’expropriation soient remployées, c’est-à-dire réutilisées) ;
  • terrain échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
  • terrain dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
  • terrain cédé, sous conditions jusqu’au 31 décembre 2018, au profit d’un organisme en charge du logement social, ou au profit de tout autre acquéreur qui s’engage à construire et à achever des logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente ;
  • terrain vendu, sous conditions jusqu’au 31 décembre 2018, à une collectivité territoriale ou à un établissement public en vue de sa cession ultérieure à un organisme en charge du logement social.
• des ventes de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans au jour de la cession ;
• des ventes de terrains pour lesquelles le prix de cession est inférieur à 3 fois le prix d’acquisition.

Taxe communale : comment-elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond par principe à la plus-value réalisée, c’est-à-dire à la différence entre prix de vente et prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation).

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Attention. Dans l’hypothèse où le prix d’acquisition n’est pas connu, la taxe sera calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de vente du terrain.

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

     =>  Consulter notre annexe répertoriant les coefficients d’érosion monétaire applicables

Taux. Une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 10%.

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). La taxe due s’élève à 28 500 € (285 000 € x 10 %).

Taxe communale : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-TAB-SD.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée au service de la publicité foncière du lieu de situation du terrain. Par exception, lorsque la vente n’est pas constatée par un acte notarié, la déclaration et le paiement doivent être déposés au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur.