Gérez vos déficits fonciers

Vous déterminez vos revenus fonciers imposables

Déterminez vos revenus imposables. Sauf application du régime micro-foncier, pour déterminer le montant de vos revenus nets imposables, vous devez retrancher des loyers perçus l’ensemble des charges et dépenses qui ont été payées au cours de l’année écoulée.

Récapitulez vos revenus fonciers. Faites le point sur le montant des loyers perçus, mais aussi des éventuels autres revenus accessoires (exemple : un droit d’affichage), des recettes exceptionnelles (exemple : un droit d’entrée ou un « pas-de-porte »), des éventuelles dépenses qui vous incombent normalement mais qui ont été mises à, la charge de votre locataire, etc.

Récapitulez vos charges et dépenses. Viennent en diminution des loyers les dépenses et charges suivantes :

• les travaux d’entretien et de réparation,
• les travaux d’amélioration (uniquement pour les locaux d’habitation),
• les provisions pour charges de copropriété,
• les frais de gestion,
• les primes d’assurance,
• les taxes foncières,
• les intérêts d’emprunt,
• etc.

Un revenu « imposable » ou un déficit « imputable ». La différence entre revenus et charges vous donnera le montant qui sera effectivement soumis à l’impôt sur le revenu. Si les charges sont supérieures aux revenus, vous constaterez alors un déficit « imputable ». Comment ?

Si vous constatez un déficit foncier…

Imputez votre déficit ? Le déficit foncier ainsi calculé est « imputable » sur votre revenu global, c’est-à-dire qu’il va venir diminuer vos autres revenus pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Mais tout le déficit ne pourra s’imputer de cette manière…

Seule une fraction est concernée. Vous pourrez imputer votre déficit sur votre revenu global, uniquement à hauteur de  10 700 € au maximum, et à raison des seuls déficits qui ne proviennent pas des intérêts d’emprunt. La limite de 10 700 € s’apprécie globalement : elle vaut donc pour tous les biens immobiliers mis en location par le même foyer fiscal. Le cas échéant, si votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber ce déficit, l’excédent sera alors imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes.

Pour le reste… La fraction du déficit qui excède 10 700 €, ainsi que la partie du déficit qui provient des intérêts d’emprunt, ne pourront s’imputer que sur les revenus fonciers déterminés au cours des 10 années suivantes au maximum.

Un rehaussement temporaire. Cette limite de 10 700 € est portée à 21 400 € par an au maximum concernant les dépenses de travaux de rénovation énergétique qui permettent à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025. Si la justification du nouveau classement de performance énergétique n’est pas apportée avant le 31 décembre 2025, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction de ces dépenses de travaux seront reconstitués.

Quand ? Cette augmentation temporaire du plafond d’imputation s’applique au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles un devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Un peu de formalisme. Si vous souhaitez bénéficier de ce rehaussement, vous devrez :

• faire mention du déficit correspondant sur votre déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le déficit est constaté ;
• fournir, à la demande de l’administration, les factures et devis relatifs aux travaux réalisés, ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après travaux.

Le DPE avant travaux, en cours de validité à une date comprise entre le 1^er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux, doit prouver que le bien immobilier, objet des travaux, respecte un niveau de performance énergétique qui correspond aux classes E, F ou G.

Quant au DPE après travaux, en cours de validité à l’issue des travaux (au plus tard le 31 décembre 2025), il doit établir que le bien est désormais classé en A, B, C ou D.

En pratique. La déclaration n° 2044 sur laquelle vous reportez l’ensemble des données chiffrées nécessaires au calcul de vos revenus fonciers imposables comporte une rubrique dédiée à la détermination du déficit foncier. Cette rubrique vous permettra de répartir le déficit en fonction de son montant et son origine.

Quid du démembrement ? Le juge a eu à se prononcer sur le cas d’une société civile immobilière (SCI) dont la propriété des parts est partagée entre les parents, qui détiennent l’usufruit (c’est-à-dire le droit de jouir du bien) et les enfants, qui détiennent la nue-propriété. Au moment de leur déclaration de revenus, les parents ont imputé le déficit foncier constaté sur leurs revenus fonciers. L’administration a refusé, considérant qu’en l’absence d’accord expresse avec les nus propriétaires, un usufruitier n’était pas autorisé à déduire les déficits constatés.

Mais. Le juge a toutefois annulé le redressement fiscal, considérant que l’accord des nus propriétaires n’était pas nécessaire. En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier est en droit de jouir du bien : cela implique qu’il doit être soumis à l’impôt pour la quote-part de revenus fonciers qui lui revient et, en contrepartie, qu’il peut déduire la part de déficit qui correspond à ses droits.

A noter Si vous oubliez de déclarer le déficit foncier dégagé à l’issue d’une année, vous aurez éventuellement la possibilité de corriger cette omission et donc, d’obtenir son report sur les années ultérieures.

Une réclamation Si vous souhaitez corriger cette omission, vous devrez porter réclamation auprès de l’administration fiscale dans le délai général de réclamation, soit avant le 31 décembre de la 2nde année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt. Ainsi, par exemple, vous avez jusqu’au 31 décembre 2020 pour effectuer une réclamation à propos de l’impôt sur le revenu payé en 2018 au titre des revenus de 2017.

Concrètement Si vous ne portez pas réclamation dans les délais, la prescription intervient et le déficit non reporté est définitivement perdu.

Attention ! Si l’immeuble cesse d’être loué dans ce délai de 3 ans, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause et le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global.

Concrètement. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Selon l'administration, les déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l'être.

A noter. Lorsque l'immeuble cesse d'être affecté à la location, cette remise en cause de l'imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être effectuée jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle du non-respect de l'affectation de l'immeuble à la location.

Le cas échéant. Imaginons que vous avez déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d'immeubles différents. Si vous cessez de louer l'un d'entre eux dans les trois ans qui suivent l'imputation, vous risquez de voir l’administration fiscale reconstituer l'éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble cédé ou dont la location a cessé.

Concrètement. Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, l’administration procèdera de la manière suivante : le déficit foncier afférent à l'immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, sera imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu'à l'année de cessation de la location. Mais les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne seront pas imputés sur les revenus fonciers du moins selon l’administration. Par conséquent, en cas de cessation de l'affectation à la location d'un bien locatif, la remise en cause de l'imputation sur le revenu global du déficit foncier des trois années qui précèdent est effectuée au regard de la fraction de déficit foncier généré par ce même bien.