Investir dans une résidence services
Défiscalisation Censi-Bouvard : pour qui ?
Un dispositif de défiscalisation immobilière. Investir dans une résidence services vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal qui prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur la base de l’investissement réalisé. Mais ce n’est pas ouvert à tout le monde…
Pour qui ? Cette réduction d’impôt bénéficie aux particuliers qui investissent, avant le 31 décembre 2022, dans une résidence services. Il n’est pas possible de profiter de cet avantage fiscal si l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société : pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’immeuble doit être acquis directement par la personne physique qui entend bénéficier de l’avantage fiscal.
Défiscalisation Censi-Bouvard : pour quoi ?
Une résidence services. L’investissement doit porter sur un logement neuf ou assimilé destiné à la location meublée (activité exercée à titre non professionnel), et pour autant qu’il s’agisse d’une résidence services.
Concrètement. Votre investissement porte sur un logement situé dans une résidence services exploitée par une société spécialisée dans ce type d’immeubles :
- une résidence de tourisme classée (pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2016) ;
- une résidence avec services pour étudiants ;
- un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapés ;
- un établissement délivrant des soins de longue durée à des personnes, n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien, et comportant un hébergement ;
- une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ;
- un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées. A compter de l’imposition des revenus 2019, pour les achats intervenus depuis le 1er janvier 2019, l’avantage fiscal est étendu aux personnes qui acquièrent un logement situé dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu une autorisation départementale : la réduction d’impôt n’est donc plus réservée aux logements situés dans une résidence services ayant obtenu un agrément.
Résidence avec services pour étudiants. Pour pouvoir bénéficier de l’exonération d’impôt, la résidence avec services pour étudiants doit être occupée à 70 % au moins par des étudiants. Le seul fait d’investir dans une résidence que le promoteur destine au logement d’étudiants n’est pas suffisant
Le saviez-vous ?
Une résidence services doit proposer des services non individualisables, à savoir :
- l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
- la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ;
- le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.
Logement neuf ? L’investissement doit porter sur un logement acquis à l’état neuf (c’est-à-dire qu’il n’a jamais été utilisé à quelque titre que ce soit) ou en état futur d’achèvement. L’investissement pourra aussi porter sur un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
Défiscalisation Censi-Bouvard : combien ?
Un avantage fiscal… La réduction d’impôt est égale à 11 % du coût du logement (dans la limite d’un prix de revient égal à 300 000 € au maximum). Au cours d’une année, vous pouvez bénéficier de cette réduction d’impôt pour l’acquisition de plusieurs logements, mais la base de calcul de la réduction d’impôt ne pourra pas, en tout état de cause, dépasser 300 000 € par an.
… sous conditions ! Hormis la nature de l’investissement et sa date de réalisation, l’avantage fiscal suppose aussi que vous preniez un engagement de location. Concrètement, vous devez prendre l’engagement de louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où se situe ce logement (la mise en location doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de l’achèvement du logement ou de son acquisition).
Le saviez-vous ?
En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par votre engagement de location (ce qui peut arriver assez fréquemment), votre logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois. A défaut de location à un nouvel exploitant après l’expiration de ce délai d’un mois, la réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de rupture d’engagement de location.
Notez toutefois que, par tolérance, la période de vacance du logement avant sa location à un nouvel exploitant peut, dans certains cas de défaillance de l’exploitant, être supérieure à un mois sans toutefois pouvoir excéder 12 mois.
Et aussi… L’activité de location meublée résultant de cet investissement doit être réalisée à titre non professionnel (vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction d’impôt si vous exercez cette activité à titre professionnel au moment de l’acquisition du logement).
A noter. Passer d’un statut de loueur en meublé non professionnel à un celui de loueur en meublé professionnel au cours de la période couverte par votre engagement de location ne remettra pas en cause l’avantage fiscal obtenu.
Défiscalisation Censi-Bouvard : comment ?
Une location meublée. Il s’agit d’une location d’un logement muni de tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Ce type de location relève d’un régime fiscal particulier, à savoir celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : les revenus que vous retirez de la location du logement à l’exploitant de la résidence services sont donc imposés dans la catégorie des BIC (et non pas dans celle des revenus fonciers).
Quelques particularités. Le régime de la location meublée connaît quelques particularités. Ainsi, vous pouvez tenir compte d’un amortissement qui viendra diminuer le montant des revenus imposables : toutefois, dans le cadre de ce dispositif, les amortissements ne seront admis en déduction qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt (300 000 €).
Une imputation sur l’IR. Le montant de la réduction d’impôt est imputé sur votre impôt sur le revenu ; mais cette imputation est en pratique répartie sur 9 ans, à raison d’1/9ème par année, et pour la 1ère fois l’année de l’acquisition du logement ou de son achèvement ou encore de l’achèvement des travaux.
Le saviez-vous ?
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement.
Une remise en cause possible. Si vous ne respectez pas les conditions d’application du régime Censi-Bouvard, vous risquez une remise en cause de l’avantage fiscal. Il en sera ainsi notamment en cas de :
- non-respect de l’engagement de location ;
- non-respect des conditions de mise en location ;
- vente du logement pendant la période couverte par votre engagement de location.
A retenir
Si vous faites l’acquisition d’un logement situé dans une résidence services, vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal égal à 11 % du prix d’achat (retenu dans la limite de 300 000 €). Cela suppose notamment que vous preniez l’engagement de louer ce logement à l’exploitant de la résidence services (résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence pour personnes âgées ou handicapées, etc.).
- Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts
- Article R 111-1-1 à R 111-17 du Code de la Construction et de l’Habitation (notion de logement)
- Loi de Finances pour 2017 n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 (article 69)
- BOFiP-Impôts-BOI-IR-RICI-220
- Décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 déterminant les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants des résidences-services prévue à l'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation
- Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 28 septembre 2017, n°15NT02565 (investissement dans une résidence services étudiants)
- Loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018
- Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 18 juin 2018, n°17NT01905 (avantage fiscal et location dans le délai d’un mois suivant l’achèvement de la résidence)
- Loi de finances pour 2019 du 28 décembre 2018, n°2018-1317, article 186
- Loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019, n°2019-1479, article 165
- Loi de finances pour 2022 du 30 décembre 2021, n°2021-1900 (article 74)
