Je loue un logement : quels sont les diagnostics obligatoires à fournir au locataire ?
Location immobilière : établir un dossier de diagnostic technique, une obligation ?
Location = contrat ! La location d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, suppose la signature d’un contrat, entre le bailleur et le locataire.
Location = diagnostics ! Outre les mentions obligatoires, le contrat de location va comporter un certain nombre de diagnostics dont la liste est encadrée par la Loi.
Qui établit les diagnostics ? La réalisation doit être confiée à un professionnel certifié qui se chargera d’élaborer le « dossier de diagnostic technique » (DDT), avant la mise en location du bien.
Où trouver un diagnostiqueur certifié ? Le site web du Ministère en charge du logement contient un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.
Un DDT numérique. Depuis le 25 novembre 2018, le DDT doit être remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.
Dossier de diagnostic technique : un contenu encadré
Un contenu encadré. La liste des diagnostics est fixée par la Loi. La voici.
DPE. Le DDT doit comprendre obligatoirement un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le saviez-vous ?
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE, qui n'a qu'une valeur informative. Notez que la Loi Elan prévoit que le locataire pourra toutefois s’en prévaloir à compter du 1er janvier 2021 : ce délai doit permettre au Gouvernement de mettre au point un programme de fiabilisation de l’établissement des DPE (les consommations indiquées dans un DPE ne sont pas, à ce jour, pas garanties).
Plomb. Le DDT doit également comporter un constat de risque d’exposition au plomb.
Amiante. Le DDT doit comporter une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante. Notez que la Loi n’impose pas que soit réalisé un « diagnostic technique amiante » (DTA). Un simple état suffit.
ERP. Le bailleur doit informer le locataire de l’état des risques et pollutions auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP), éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier loué.
Une mention obligatoire à compter du 1er janvier 2023. La mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » devra être inscrite sur les annonces de vente ou de location à compter du 1er janvier 2023.
Astuce. Le site www.georisques.gouv.fr permet de prendre connaissance des risques auxquels est exposé le bien.
Electricité et gaz. Depuis le 1er juillet 2017, le DDT doit contenir un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz. Le cas échéant, s’agissant de l’électricité, le bailleur peut se prévaloir d’une attestation de conformité de moins de 6 ans, visée par un organisme agréé du type Consuel. Pour être plus précis, ces diagnostics sont obligatoires :
- en ce qui concerne l’électricité, pour les logements comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
- en ce qui concerne le gaz, pour les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
Radon. A l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de la présence ou non de radon. Ce diagnostic doit être fourni au locataire depuis le 1er juillet 2018.
Plus exactement. Ce diagnostic radon n’est obligatoire que dans les zones à potentiel radon.
A retenir
La Loi fixe la liste des diagnostics devant impérativement se trouver dans le dossier de diagnostic technique devant être remis au locataire, à l’occasion de la signature d’un bail d’habitation.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (article 3-3)
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 179 et 218)
- Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location
- Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location
- Arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 mai 2018, n° 17-11760 (pas d’obligation d’établir un « dossier technique amiante »)
- Réponse Ministérielle Perrin, Sénat, du 7 juin 2019, n° 05511 (état des risques et pollution-compétence des sites web Préfectoraux)
- Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires sur les risques
