Je loue un logement vide : le point sur le dépôt de garantie

Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que vous pouvez exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une réglementation précise existe. Qu’en est-il ?

Pour les locations nues… Une location nue porte sur un logement dont les caractéristiques ne lui permettent pas d’être considéré comme un logement meublé : concrètement, il s’agit d’un logement qui est totalement dépourvu de meubles et d’équipements.

… un montant limité. Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Notez que le dépôt de garantie ne peut pas être réclamé au locataire si ce dernier verse en avance plus de 2 mois de loyer (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le percevoir ? Le dépôt de garantie doit vous être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire vous verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation qui vous incombe, dès lors que le bail a pris fin. Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué dès l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et pouvez conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente de votre bien loué, l’obligation de restitution vous incombe (en tant que bailleur originaire), et non à celui qui rachète votre bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre vous, puisque vous êtes identifié comme bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission Départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.