Location d’un logement et préavis de départ : si vous êtes propriétaire

Préavis de départ : pour un logement vide

Le principe. Vous devez respecter certaines conditions de forme et de délais. Par principe, vous ne pouvez pas mettre fin au bail d’habitation prématurément ; vous ne pourrez le faire qu’à l’arrivée du terme du bail. Il faut toutefois distinguer selon que la location porte sur un logement vide ou meublé.

Un préavis de 6 mois. Dans le cadre d’une location nue, vous ne pouvez mettre fin au bail qu’en donnant congé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du contrat de bail par voie d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier ce congé par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.

Attention. En cas d'acquisition d'un bien occupé, sachez que :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise que vous donnez au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.

Bon à savoir. Le locataire peut tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, il reste redevable du paiement du loyer jusqu’au terme qu’il a fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Un congé qui doit être motivé. Lorsque vous congédiez le locataire, vous devez, à peine de nullité, mentionner le motif de la non-reconduction du bail. Il en existe 3, à savoir :

• la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y loger un proche ;
• le congé pour vendre le logement ;
• la reprise par l’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Reprise pour habiter. Vous devez dans ce cas reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. Vous ne pouvez pas reprendre le logement pour un usage secondaire ou pour un usage professionnel.

Qui peut reprendre pour habiter ? Il pourra s’agir :

• de vous-même ;
• du bailleur-société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (les cousins germains) : dans ce cas, la société reprend le logement au profit de l’un des associés ;
• de certains de vos proches ;
• et, lorsque le logement est en indivision, de tout membre de l’indivision souhaitant habiter le logement à titre principal (y compris vos proches cités ci-dessous).

À noter. Il faut indiquer dans la lettre le motif du congé et le lien existant entre le bénéficiaire du logement et vous.

Quels proches ? Les proches qui peuvent bénéficier du congé pour reprise sont :

• votre conjoint ;
• votre partenaire lié par un Pacs ;
• votre concubin notoire depuis au moins 1 an ;
• vos ascendants ;
• vos descendants (y compris les descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire).

À défaut de reprise pour habiter. Si vous ne respectez pas le motif de reprise pour habiter, le locataire évincé peut vous demander des dommages-intérêts. Il lui incombe de prouver le non-respect du motif.

Congé pour vendre le logement. Il s’agit d’un mode de congé qui ouvre droit au locataire à un droit de préemption. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui pourra acheter le bien en question. Si vous avez acheté le bien déjà loué, vous ne pouvez délivrer un congé pour vendre au locataire qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours.

     =>  Pour en savoir plus, consultez la fiche « Vendre un logement occupé : le point sur le congé pour vendre »

Congé pour motif légitime et sérieux. Cette circonstance n’est possible qu’en fin de bail, et sous réserve de faire état d’un motif légitime et sérieux. Ce sera le cas en présence de troubles de voisinage causés par le locataire, de défaut de paiement des loyers, etc.

Protection du locataire âgé. En cas de résiliation à votre initiative, lorsque le locataire est âgé et que ses ressources sont faibles, vous ne pouvez vous opposer au renouvellement du bail si vous ne proposez pas une solution de relogement à proximité correspondant aux besoins et possibilités du locataire âgé. Pour l’application de cette disposition, le locataire doit être âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Attention. Si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans et qu’elle remplit les conditions de ressources évoquées ci-dessus, si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources, la protection s’applique également.

Exception. La protection du locataire âgé tombe lorsque le bailleur est également une personne âgée de plus de 65 ans ou qu’il dispose de ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

À noter. La condition d’âge est appréciée au moment de la date d’échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Congé pour réaliser des travaux énergétiques. Un bailleur peut donner congé pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives rendant nécessaire la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis pas la loi.

Préavis de départ : pour un logement meublé

Des règles différentes. Si le logement est loué meublé, c’est-à-dire pourvu des éléments de confort et des meubles nécessaires pour y vivre convenablement, les règles qui entourent le congé délivré par le bailleur sont différentes.

En ce qui concerne le délai. Par principe, le congé doit être délivré au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Notez que le locataire ne reste tenu au paiement du loyer que le temps pendant lequel il occupe effectivement le logement.

En ce qui concerne les motifs. Le congé ne peut être délivré que pour certains motifs (qui doivent être précisés dans la lettre de congé). Le congé ne peut être délivré que s’il est motivé par la vente du logement, sa reprise pour être habité par vous ou une autre personne ou pour un motif légitime et sérieux (impayés par exemple). En cas de congé pour reprise du logement, le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que vous-même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin depuis au moins 1 an, vos parents ou vos enfants (ou ceux de votre conjoint, votre partenaire ou votre concubin).