Location meublée : mode d’emploi

Location meublée : une définition précise

Un logement muni du mobilier. Comme indiqué en préambule, un logement sera considéré comme étant meublé dès lors que le propriétaire met à la disposition du locataire, dès l’entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et autres objets nécessaires à la vie quotidienne et qui vont permettre une occupation du logement.

À ne pas confondre ! Il ne faut pas confondre la fourniture d’un logement meublé avec des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière qui, elles, ne relèvent pas du régime fiscal de la location meublée. Vous ne pratiquerez pas une activité de loueur en meublé si vous fournissez, en plus du logement, au moins 3 des prestations suivantes dans des conditions similaires à celles proposées par les hôteliers : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement, la fourniture du linge de maison, la réception (même non personnalisée) de la clientèle.

Location meublée : un mode d’imposition particulier

Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus que vous retirez d’une location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition de ces revenus dans la catégorie des BIC n’est plus réservée aux locations meublées réalisée à titre habituel : même si vous effectuez cette activité à titre occasionnel, vos revenus seront imposés comme des BIC.

2 modes d’imposition possibles. Soit vous relevez du régime de la micro-entreprise, soit vous relevez du régime réel d’imposition. Quelles seront les différences entre ces deux régimes ?

Le régime de la micro-entreprise. Sont soumises à ce régime les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes, n'excède pas, l'année civile précédente ou l’année N-2 : 

• 188 700 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôte ; 
• 15 000 € s'il s'agit de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme au sens du code du tourisme ; 
• 77 700 € s'il s'agit d'autres entreprises. 

Précision. Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache aux 3 catégories, le régime micro ne s’applique que si le chiffre d’affaires (CA) hors taxes global de l’entreprise respecte la limite de 188 700 € et si : 

• le CA hors taxes afférent aux activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme respecte la limite de 15 000 € ; 
• le CA hors taxes afférent aux activités des « autres entreprises » (activités non rattachables aux 2 premières catégories) ne dépasse pas 77 700 €. 

Attention. Pour les revenus de 2023, les loueurs de locaux de meublés de tourisme non classés ont été autorisés à opter pour le régime applicable antérieurement à 2024, et bénéficier ainsi du seuil de CA fixé à 77 700 € et de l’abattement de 50 %. Le Conseil d’État vient d’annuler cette tolérance et contraindre les loueurs de meublés à basculer au régime réel d’imposition en cas de dépassement du nouveau seuil de chiffre d’affaires.

Une conséquence. Dans le cadre du régime de la micro-entreprise, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire représentatif de charges, dont le montant est fixé à 71 %, 30 % ou 50%. Vous ne pouvez déduire vos charges au « réel ». Si le montant de vos charges excède le montant des abattements, une option pour le régime réel d’imposition mérite d’être étudiée. 

Un calcul réel. Le régime réel d’imposition s’applique à ceux qui ne peuvent pas bénéficier du régime micro parce que le seuil de chiffre d’affaires est dépassé ou à ceux qui ont volontairement opté pour ce régime. Il se caractérise par le fait que, pour le calcul de l’impôt, vous devez tenir compte du montant des charges réellement supporté et non plus forfaitairement. Cela suppose toutefois de tenir une comptabilité précise et de remplir, chaque année, une déclaration fiscale spéciale (la déclaration n° 2033).

Concrètement. Vous pourrez déduire les frais d’établissement (frais de notaire, frais de constitution de société, etc.), les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, etc. En plus de ces charges, vous pourrez tenir compte d’un amortissement, ce qui revient à déduire une partie du prix payé pour réaliser votre investissement.

À noter. Cet amortissement doit se pratiquer, non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier. Chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.

Attention. Le montant de l’amortissement déductible ne peut pas être supérieur à la différence entre le montant des loyers et celui des charges. Concrètement, l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

Cas particulier 1. Lorsque la propriété du bien placée en location est démembrée, c’est-à-dire lorsqu’une personne en détient la nue-propriété tandis qu’une autre en détient l’usufruit (la jouissance), c’est l’usufruitier qui sera soumis à l’impôt dans la catégorie des BIC. Toutefois, il ne pourra pratiquer aucun amortissement (puisqu’il n’en est pas propriétaire), c’est en tout cas ce qu’a précisé le Gouvernement dans le cadre d’une question qui lui a été posée. Le juge de l’impôt, de son côté, semble tolérer qu’un usufruitier puisse, dans certains cas particuliers, pratiquer un amortissement.

Cas particulier 2. Lorsque le bien est placé en location meublée par une SCI, un régime particulier s’applique. En effet, par principe les sociétés civiles immobilières sont soumises de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR), sauf à exercer une option expresse pour relever du régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Donc, si l’on suit ce raisonnement, une SCI IR qui exerce une activité de location meublée devrait être imposée dans la catégorie des BIC.

Mais. Si une SCI exerce une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle relève par nature de l’IS. Or, par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment, les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel. Donc, une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement imposable à l’IS.

Un tempérament. À l’occasion d’un litige opposant une SCI à l’administration, le juge de l’impôt est venu tempérer ce principe. Dans cette affaire, une SCI soumise à l’IR et propriétaire d’une villa depuis 10 ans, l’a donnée très ponctuellement en location meublée : 2 fois pour une période d’un mois. Dans le cadre d’un contrôle fiscal, l’administration a soumis d’autorité la SCI à l’IS, considérant que cette activité de location meublée, même exercée à titre exceptionnel, suffisait à caractériser l’existence d’une activité commerciale, et donc suffisait à lui perdre le bénéfice de l’IR.

Appréciation des situations au cas par cas. Mais pas pour le juge, qui au vu des faits qui lui sont soumis, estime que la SCI n’exerce pas, en tant que telle, une activité commerciale. Il rappelle en effet, que :

• la SCI a conservé la propriété de la villa pendant près de 10 ans, sans jamais la placer en location ;
• la location meublée n’a été consentie qu’occasionnellement : 2 fois en 2 ans pour une période maximum d’un mois ;
• cette location meublée a été consentie au potentiel acquéreur de la villa, qui souhaitait y résider avant l’achat pour s’assurer qu’elle lui convenait.

Annulation du redressement fiscal. Un ensemble d’éléments suffisants à caractériser l’absence de volonté d’exploitation d’une activité commerciale par la SCI pour le juge qui, dès lors, a annulé le redressement fiscal.

Location meublée : pour les professionnels

Une distinction à faire. En matière de location meublée, il faut distinguer les loueurs non-professionnels (LMNP) des loueurs professionnels (LMP). Des particularités les distinguent sur le plan fiscal.

Un professionnel de la location meublée ? L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l'activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Des particularités. Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel connaît quelques particularités. Ainsi :

• les déficits tirés de l’activité LMP sont imputables sur le revenu global du loueur professionnel, sans limitation de montant ;
• le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles en cas de vente de l’immeuble loué (ce qui permet notamment de bénéficier d’une exonération fiscale si l’activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes de l’activité LMP sont inférieures à 90 000 € – pour une exonération totale – ou 126 000 € – pour une exonération partielle).

Et si la location est consentie par l’intermédiaire d’un professionnel ? A l’occasion d’un échange avec le Gouvernement, la question s’est posée de savoir si cette obligation d’affiliation (régime social des travailleurs indépendants ou régime général) s’appliquait également en cas de mandat de gestion confié à un professionnel de l’immobilier. Concrètement, si vous donnez en location un meublé de tourisme par l’intermédiaire d’une agence immobilière et que cela vous rapporte plus de 23 000 € par an, devrez-vous vous affilier au régime social des travailleurs indépendants pour le versement de vos cotisations sociales ?

Une réponse claire. C’est non ! L’affiliation au régime social des travailleurs indépendants (ou au régime général de la sécurité sociale) est impérative pour les propriétaires qui louent leurs biens en direct. Les propriétaires qui donnent leurs biens en location par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier relevant de la loi Hoguet (donc via des agences immobilières par exemple) sont dispensés de cette obligation. Retenez cependant que dans cette hypothèse, les revenus tirés de la location et reversés au propriétaire seront normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Attention. Cette absence d’affiliation ne bénéficie pas aux propriétaires ayant donné mandat à une plateforme numérique (type « Airbnb ») pour recouvrer les cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.

Un professionnel… « particulier » ? Un particulier peut tout à fait être considéré comme un « professionnel » et donc ne pas bénéficier des règles protectrices propres aux « particuliers » et aux « non-professionnels ». Ainsi, par exemple, un médecin qui emprunte pour acheter un appartement destiné à la location, dès lors qu’il a procédé à 9 autres investissements similaires et qu’il est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de LMP, est un « professionnel de l’immobilier ». Cela pourrait, par exemple, permettre à une banque de bénéficier du délai de 5 ans (applicable aux professionnels) pour réclamer le montant des sommes dues en cas d’impayés à raison des emprunts souscrits (au lieu du délai de 2 ans applicable aux non professionnels).

Location meublée : pour les non-professionnels

Un « non professionnel ». Par principe, le loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est celui qui ne peut pas bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel. Comme pour le LMP, le LMNP est soumis à un régime d’imposition qui connaît quelques particularités.

Des particularités. Ainsi :

• les déficits subis au titre de l’activité LMNP ne peuvent pas s’imputer sur votre revenu global : ils s’imputent exclusivement sur les revenus provenant de l’activité LMNP, et ce, sur une période de 10 ans ;
• en cas de vente de l’immeuble loué meublé, la plus-value est calculée en appliquant le régime prévu pour les particuliers (en tenant compte notamment d’un abattement pour durée de détention) ;
• si vous avez opté pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard (en cas d’investissement dans une résidence services), le montant de l’amortissement déductible correspond aux dotations pratiquées sur la fraction du prix de revient de l’immeuble qui excède 300 000 €.

Location meublée : pensez aux autres impôts !

IFI. Les immeubles détenus par le loueur en meublé sont normalement soumis à l’IFI. Mais une exonération bénéficie au loueur en meublé professionnel : la même que celle existante en matière d’ISF. Ainsi si les recettes locatives représentent plus de 50 % des autres revenus d’activité du foyer fiscal, la valeur des immeubles loués en meublés dans le cadre de cette activité professionnelle est exonérée d’IFI.

TVA. Par principe les locations de logements loués meublés sont exonérées de TVA. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux locations de logements meublés à usage résidentiel (hors secteur hôtelier ou secteur similaire), qui sont assorties de 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 

Si vous passez par un site Internet… À l’occasion d’une question qui a été posée au gouvernement, il a été rappelé que le simple et seul fait de passer par une plateforme en ligne n’est pas suffisant pour considérer qu’un particulier, qui loue ponctuellement son bien immobilier, concurrence le secteur hôtelier. Le principe est donc maintenu : seules les locations meublées assorties de 3 prestations para-hôtelières sont soumises de plein droit à TVA.