Notaires : rappels utiles sur les diagnostics immobiliers

Diagnostics immobiliers : une élaboration encadrée

Un dossier à établir en cas de vente… Lorsqu’un client souhaite vendre son bien immobilier, un diagnostic technique doit être établi pour que vous le joigniez au compromis de vente et à l’acte authentique de vente.

…mais aussi en cas de location... Il ne faut pas oublier que lorsque votre client souhaite louer son bien, il faut annexer au contrat de location, même en cas de renouvellement :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz ;
• le cas échéant, l’information selon laquelle le bien est situé en zone de bruit aérien ;
• le cas échéant, l'état des risques naturels et technologiques (ERNT).

… à l’initiative du vendeur. Le diagnostic technique immobilier se fait à l’initiative du vendeur. Cela signifie que cela se fait à ses frais. Le vendeur ne doit pas négliger ce détail lorsqu’il met son bien en vente. Mais il est toujours possible de mettre à la charge de l’acquéreur une partie des frais en le prévoyant contractuellement.

Quel est le contenu du dossier ? Le dossier de diagnostic technique comprend :

• le constat de risque d'exposition au plomb ;
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
• l'état relatif à la présence de termites ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz ;
• le cas échéant, l’ERNT ;
• le DPE ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
• le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
• le cas échéant, l’information selon laquelle le bien est situé en zone de bruit aérien (à compter du 1er juin 2020) ;
• le cas échéant, l'information sur la présence d'un risque de mérule.

DPE. Le DPE est un « document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ». La durée de validité de ce diagnostic est de 10 ans.

Plomb. Le constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. A ce constat, le diagnostiqueur va annexer une notice d'information. Le diagnostic plomb ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Si le diagnostic révèle l’absence de plomb, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas contraire, il n’est valable qu’1 an.

Amiante. Le diagnostic amiante ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic fait état de l’absence d’amiante, il a une durée illimitée. Dans le cas contraire, il est valable 3 ans.

Termites. Le diagnostic termites est obligatoire si le bien se trouve dans une zone définie par la Préfecture. L'état parasitaire a une durée de validité de 6 mois.

Electricité. Le vendeur doit produire un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le diagnostic électricité est valable 3 ans. Si l’établissement de ce diagnostic n’est pas requis, n’hésitez pas à conseiller au vendeur la production du certificat Consuel.

     =>  Consultez la méthodologie à suivre lors de l’établissement d’un diagnostic électrique

Gaz. Si le vendeur possède une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est réalisé. Tout comme le diagnostic électricité, le diagnostic gaz est valable 3 ans.

Assainissement non collectif. Lors de la vente d’un bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit faire établir à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif, un état de l’installation de l’assainissement datant de moins de 3 ans.

Attention ! Dès lors que le raccordement n’est pas complet, le vendeur peut être condamné au paiement des travaux de raccordement. Pour cela, il faut néanmoins que l’acte de vente ait mentionné, à tort, que l’assainissement était complètement raccordé.

ERP. Votre client doit informer l’acquéreur de l’état des risques auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques », éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier vendu.

Astuce. Le site www.georisques.gouv.fr permet de prendre connaissance des risques auxquels est exposé le bien.

Bon à savoir. Depuis le 3 juillet 2021, il est possible d’établir cet état des risques sur tout autre support que le modèle-type, afin d’informer publiquement et rapidement les futurs acquéreurs ou locataires de l’existence et de l’évolution des risques concernant leurs biens immobiliers. Pour cela, il faut tout de même que ce support mentionne les mêmes informations que celles prévues par le modèle-type. Seule la mention du numéro et des dates de l’arrêté préfectoral cité en en-tête sont facultatives.

Radon. Depuis le 1er juillet 2018, l’ERP comporte également une information relative aux potentiels risques liés à la présence de radon dans la zone où est situé le bien vendu.

     =>  Consultez les zones à potentiel radon

A noter. Vous n’avez pas l’obligation d’informer votre client des ERP en cours d’élaboration, mais seulement de ceux déjà publiés par la Préfecture.

Chaufferie. En présence d’une chaufferie, un diagnostic devra être réalisé pour connaître son état. Ainsi, si sa non-conformité apparaît dans ce diagnostic, l’acquéreur ne pourra pas s’en prévaloir.

Astuce. La vente d’une maison pouvant durer plus de 6 mois, il est conseillé d’attendre un peu pour l’établissement des diagnostics dont la durée de validité n’est que de 6 mois afin d’éviter un surcoût.

Absence de diagnostics. S’il manque un diagnostic plomb, amiante, termite, gaz, électricité ou assainissement, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. Si l’ERNT manque, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Notez que le DPE n’a qu’une valeur informative.

Pour la petite histoire. Suite à l’achat d’une maison, un particulier s’aperçoit que le DPE qui lui a été remis lors de la vente ne précisait pas que le bien était dépourvu de toute isolation. L’acheteur réclame alors au diagnostiqueur l’intégralité des travaux d’isolation qu’il est obligé d’entreprendre. A tort, selon le juge : puisque le DPE n’a qu’une valeur informative, la faute du diagnostiqueur s’analyse en un défaut d’information de l’acquéreur qui le prive de la possibilité de renoncer à la vente, ou de négocier une réduction du prix de vente. L’indemnisation due par le diagnostiqueur est donc limitée à hauteur de cette perte de chance, et non au montant total des travaux rendus nécessaires.

Vendeur : attention à votre responsabilité ! Il a été jugé que le vendeur d’un appartement dont l’installation électrique n’est pas conforme à l’acte de vente manque à son obligation de délivrance conforme. Dans cette histoire, une attestation faite par un professionnel et jointe à l’acte de vente précisait que l’installation électrique du bien avait moins de 15 ans. Or, l’acheteur soulignait que si le tableau électrique avait bien été installé moins de 3 ans avant la vente, ce n’était pas le cas des autres éléments de l’installation, dont certains dataient des années 60. Le couple de vendeurs a été jugé responsable du défaut à l’égard de l’acheteur, et ce même si l’attestation de diagnostic erronée sur laquelle s’était basé l’acte de vente avait été faite par un professionnel.

Diagnostics immobiliers : la responsabilité du professionnel

Un dossier rédigé par un diagnostiqueur immobilier. Ce n’est pas le vendeur lui-même qui va établir le diagnostic technique. Il va le faire réaliser par un professionnel : le diagnostiqueur immobilier. Il faut bien le choisir, car s’il fait appel à une personne non qualifiée, le vendeur encourt 1 500 € d’amende.

Une double responsabilité. Le diagnostiqueur immobilier, en réalisant le dossier de diagnostic technique, engage sa responsabilité vis-à-vis du vendeur, mais également à l’égard de l’acquéreur.

Envers le vendeur. Le diagnostiqueur et le vendeur sont liés contractuellement. Si le diagnostiqueur commet une faute dans la réalisation du dossier, avec pour conséquence la résolution de la vente et la restitution du prix au vendeur, il n’y a pas de préjudice pour le vendeur susceptible d’être indemnisé par le diagnostiqueur. En revanche, le vendeur peut se faire indemniser pour la perte de chance de vendre son bien et pour le préjudice financier et moral qu’il subit.

Envers l’acquéreur. L’acquéreur ne peut agir que sur le fondement délictuel à l’égard du diagnostiqueur fautif. Le principe est que le diagnostiqueur a une obligation de réparation intégrale du préjudice. C’est, par exemple, le cas lorsqu’il apparaît qu’il y a des termites dans la maison alors que le diagnostic n’en faisait pas mention et que l’acquéreur doit faire démolir puis reconstruire la maison ou lorsque l’acquéreur doit faire procéder à des travaux désamiantage suite à la découverte d’amiante non décelée par le diagnostiqueur.

Une responsabilité étendue. Le diagnostiqueur immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers le vendeur lorsqu’il établit le dossier de diagnostic technique. Sa mission est alors large et il doit s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble. Il ne doit pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel de l’immeuble.

3 limites. Il existe 3 limites au devoir de recherche du diagnostiqueur, à savoir :

• une limite liée à l’étendue des obligations : ainsi un diagnostiqueur ne commet pas de faute s’il ne repère pas l’amiante qui est située dans un local qui ne figure pas dans l’ordre de mission que vous lui donnez ;
• une limite liée à la mission confiée : vous pouvez restreindre la mission pour des raisons économiques ; le diagnostiqueur doit alors noter dans son rapport que les conclusions ne peuvent être qu’incomplètes et attirer l’attention du vendeur sur la nécessité de réaliser un diagnostic complet ;
• une limite liée à vos qualités si vous êtes vous-même un professionnel de l’immobilier et que vous limitez délibérément la mission du diagnostiqueur.

Et l’agent immobilier ? Sachez que la responsabilité de l’agent immobilier, qui intervient à la vente en qualité d’intermédiaire, ne pourra pas être recherchée s’il n’a pas effectué lui-même le mesurage : les juges ont tendance à considérer qu’il n’a pas à apprécier l'exactitude des informations fournies par le diagnostiqueur, ni à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.