Occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : comment ça marche ?

Occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : c’est quoi ?

Loi ELAN. La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a mis en place, à titre expérimental, un dispositif, encadré par des organismes et associations agréés par l’État, ayant pour objectif de protéger les locaux vacants grâce à leur occupation par des résidents temporaires et de favoriser l’insertion et l'accompagnement social.

Une expérimentation validée… Ce dispositif, initialement mis en place à titre expérimental, a été pérennisé en juillet 2023.

Concrètement, des organismes et associations agréés par l’État hébergent des résidents temporairement dans des locaux vacants, après autorisation du propriétaire. Les organismes sont donc la clé de voûte du dispositif car ils sont à la fois les interlocuteurs des propriétaires et des résidents.

Une convention entre le propriétaire et l’organisme agréé

Contenu. Plusieurs informations doivent figurer dans cette convention :

• l'identité et l’adresse des cocontractants (siège social ou domicile) ;
• la localisation, la consistance et la surface estimée des locaux mis à disposition ;
• les équipements existants ou à installer pour que les locaux puissent être habités ;
• les causes objectives de nature à justifier la résiliation de la convention, notamment le retrait de l'agrément délivré à l'organisme ou l'association.

Sécurité et dignité. Comme tout logement, les locaux ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la sécurité physique et la santé des résidents temporaires. De même, les conditions d’occupation ne doivent pas être de nature à porter atteinte à leur dignité et à leur droit à la vie privée.

Annexes. Doivent donc être annexés aux conventions certains documents, notamment :

• un état de l'installation électrique des locaux à usage privatif et collectif ;
• le cas échéant, un état de l'installation de gaz naturel des locaux à usage privatif et collectif ;
• un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans les locaux à usage privatif et collectif si la construction est antérieure à 1997 ;
• un constat de risque d'exposition au plomb dans les locaux à usage privatif et collectif si la construction est antérieure à 1949 ;
• le cas échéant, les documents attestant de l'entretien des ascenseurs.

Les engagements de l’organisme. L’organisme cocontractant s'engage :

• à protéger et à préserver le logement mis à sa disposition ;
• à le rendre au propriétaire libre de toute occupation à l'échéance convenue ou lors de la survenance d'un événement contractuellement prévu.

Combien de temps ? La convention est conclue pour 3 ans maximum. Elle peut être prorogée par période d'un an, dès lors que le propriétaire justifie que, à l'issue de l'occupation du bâtiment par des résidents temporaires, le changement de destination initialement envisagé pour les locaux ne peut avoir lieu.

Un contrat de résidence entre le résident temporaire et l’organisme

Contenu. Le contrat doit mentionner :

• sa date de prise d'effet et sa durée dans la limite du terme de la convention passée entre le propriétaire des locaux et l'organisme agréé ;
• l'adresse et la désignation des locaux à usage privatif et, le cas échéant, collectif ;
• les équipements à usage privatif dont le résident a la jouissance et, le cas échéant, les locaux, équipements et autres accessoires de l'ensemble immobilier qui font l'objet d'un usage collectif ;
• le cas échéant, le montant mensuel de la redevance, les conditions de sa révision éventuelle et ses modalités de paiement ;
• le cas échéant, le montant du dépôt de garantie (un mois de redevance maximum) ;
• les obligations respectives de l'organisme agréé et du résident ;
• les causes objectives de nature à justifier, par leur caractère légitime et sérieux, la résiliation du contrat.

Une copie du règlement intérieur des locaux, s’il en existe un, doit être annexée et paraphée par le résident.

État des lieux.  De la même manière qu’une location classique, des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis contradictoirement.

Durée. Le contrat de résidence temporaire est conclu pour une durée au moins égale à 2 mois. Il est renouvelé par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée totale de 18 mois.

Redevance. Le contrat de résidence peut prévoir une redevance annuelle. Cette dernière ne peut pas excéder 200 €, ou 75 € lorsque le résident est un sans-abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale. La redevance comprend l'intégralité des charges liées à l'occupation des locaux, notamment celles relatives à l'eau, au gaz, à l'électricité et au chauffage.

Révision. Le montant de la redevance peut faire l’objet d’une révision annuelle si le contrat le prévoit. Cette révision se fait en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers, dans la limite des plafonds précités.

Fin de contrat. Si l'organisme agréé ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit en informer le résident, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice un mois au moins avant l'échéance du terme prévu. Le formalisme sera identique en cas de résiliation du contrat par l’organisme en raison de la méconnaissance de ses obligations par le résident.

Départ du résident. Ce dernier peut résilier à tout moment le contrat par LRAR, en respectant un délai de préavis de 15 jours.