Optimisez (fiscalement) la vente d’un bien immobilier !

Vente d’un bien immobilier : une plus-value « imposable »

Le principe. Pour autant que le bien vendu ne rentre pas dans la catégorie des biens immobiliers exonérés (vente de votre résidence principale, vente d’une résidence secondaire ou locative sous conditions, etc.), la vente de votre bien immobilier ou d’un terrain à bâtir sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Impôt sur le revenu : 19 %. L’impôt sur le revenu est calculé en appliquant au montant de la plus-value un taux forfaitaire fixé à 19 %. N’oubliez pas que, pour le calcul de l’impôt sur le revenu, votre plus-value imposable est diminuée d’un abattement pour durée de détention égale à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème et 4 % pour la 22ème année révolue de détention. Cet abattement s’applique aussi bien pour l’immobilier bâti que pour les terrains à bâtir.

Prélèvements sociaux : 17,2 %. Il faut, en outre, compter sur les prélèvements sociaux (la CSG, la CRDS, le prélèvement social et sa contribution additionnelle et le prélèvement de solidarité), dont le taux global est fixé à 17,2 %. Là encore, le coût des prélèvements sociaux est allégé (sauf si le bien vendu est un terrain à bâtir), grâce à un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème, 1,60 % pour la 22ème année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème. Là encore, cet abattement s’applique aussi bien pour l’immobilier bâti que pour les terrains à bâtir.

Un abattement de 30 % pour les ventes d’immeubles. Pour les ventes d’immeubles destinés à être démolis, pour lesquelles une promesse de vente aura acquis date certaine entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015, un abattement de 30 % est appliqué. Mais pour en bénéficier, plusieurs conditions sont requises :

• l’immeuble vendu destiné à être démoli est situé dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement ;
• l’acheteur devra s’engager, directement dans l’acte d’achat, à démolir le bien et à reconstruire, à la place, des logements (dans un délai de 4 ans) dont la surface devra au moins être égale à 90 % de la surface plancher maximale autorisée par le plan local d’urbanisme ou, à défaut, par le plan d’occupation des sols.

Pour information. L’abattement est de 25 % si la vente, réalisée en 2015 ou 2016, est liée à une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 31 décembre 2014.

Un abattement de 30 % pour les ventes de terrains à bâtir. Pour autant que vous fassiez état d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, la plus-value imposable sera diminuée d’un abattement de 30 % (cet abattement suppose que la vente intervienne au plus tard avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle où la promesse de vente a acquis date certaine). Cet abattement ne s’applique pas si le terrain à bâtir est vendu à votre conjoint, partenaire ou concubin, à un de vos ascendants ou descendants, ou encore à une société dont vous-même (ou votre conjoint ou partenaire ou un de vos ascendants ou descendants) êtes associé ou le devenez à l’occasion de la vente.

Attention. Le bénéfice de cet abattement exceptionnel de 30 % (ou de 25 % le cas échéant) suppose que la vente ne soit réalisée ni au profit du conjoint, partenaire de PACS ou concubin du vendeur, ou encore d’un de leurs descendants ou ascendants, ni au profit d’une société dont le vendeur, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin, ou encore un de leurs descendants ou ascendants est associé ou le devient à l’occasion de la vente.

A ne pas oublier. Tenez compte également de l’éventuelle surtaxe immobilière si votre plus-value immobilière est d’un montant supérieur à 50 000 €.

Vente d’un bien immobilier : se servir de la moins-value pour réduire la plus-value ?

Un principe. Si vous êtes propriétaire de plusieurs maisons, appartement, etc. que vous décidez de mettre en vente, le gain réalisé à l’occasion de l’une de ces ventes (la plus-value), et qui sera soumis à l’impôt, ne pourra pas être réduit par la perte réalisée dans le cadre d’une autre de ces ventes (la moins-value).

Une exception. Il s’agit d’un principe absolu qui ne souffre qu’une seule exception : la plus-value réalisée sur l’un de vos biens immobiliers pourra être réduite de la moins-value réalisée sur un autre de vos biens, acheté à une date différente, si :

• ces 2 immeubles sont vendus « fusionnés » (c’est-à-dire en même temps) ;
• cette vente unique de 2 biens est constatée par le même acte soumis à la formalité de l’enregistrement ou à la publication ;
• cette vente unique est conclue entre les mêmes parties.

Cas des partenaires de Pacs. A l’occasion d’une question posée au Gouvernement, il a été demandé si cette exception était applicable au cas d’un couple pacsé, en régime de séparation de biens, qui vend 2 biens fusionnés dans le même acte de vente et à un même acheteur, sachant que les immeubles en question ont été acquis par chacun des partenaires avant la conclusion du Pacs.

Une réponse. La réponse est claire : c’est non ! Dans l’hypothèse de la vente de 2 immeubles acquis avant la conclusion du Pacs par les partenaires, l’exception ne peut pas s’appliquer : les 2 immeubles n’ayant pas été achetés par les partenaires ensemble, les 2 immeubles ne sont pas vendus fusionnés.

En réalité. Il s’agit en réalité d’une vente concomitante, au profit du même acheteur, de 2 immeubles, par 2 vendeurs distincts. En conséquence, la moins-value réalisée sur l’un des biens ne pourra pas s’imputer sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente de l’autre bien.

Vente d’un bien immobilier : optimisez le montant de la plus-value imposable !

Une optimisation possible… Si le montant de la plus-value est diminué d’un abattement pour durée de détention, voire d’un abattement exceptionnel, ce n’est pas le seul effet de levier à votre disposition pour diminuer le montant qui sera effectivement soumis à l’impôt. Intéressons-nous, ici, aux modalités de calcul de la plus-value et voyons s’il n’est pas possible d’optimiser le coût fiscal de votre vente…

… en influant directement sur le calcul de la plus-value. Il ne vous aura pas échappé qu’une plus-value correspond à la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat. Une manière d'optimiser cette plus-value revient à diminuer le prix de vente et augmenter le prix d’achat, et c’est possible…

Analysons le prix de vente. Le prix de vente correspond au prix que vous avez fixé avec votre acheteur dans le cadre de la vente : il correspond au prix indiqué dans l’acte de vente. Mais ce n’est pas nécessairement ce montant qu’il faut retenir pour le calcul de la plus-value, puisque vous pouvez diminuer ce prix de certains frais que vous supportez à l’occasion de la vente. Concrètement, pour le calcul, faites en sorte que les frais suivants viennent en diminution de la plus-value :

• coût des certificats et diagnostics obligatoires,
• frais de mainlevée d’hypothèque,
• honoraires d’architectes,
• éventuelle commission de vente à votre charge,
• éventuelle indemnité d’éviction versée au locataire,
• coût de la TVA que vous acquittez, le cas échéant.

Exemple. Dans le cadre de la vente d’un immeuble commercial qui lui appartient, une SCI verse à l’acquéreur une importante indemnité de rendement, destinée à compenser le manque à gagner résultant de la diminution temporaire des loyers perçus à la suite de la renégociation du bail commercial en cours sur l’immeuble. Et pour le calcul de la plus-value imposable, elle déduit cette indemnité du prix de vente. Ce que lui refuse l’administration fiscale, puis le juge, dès lors que l’indemnité de rendement en question ne fait pas partie de la liste des frais ou charges légalement déductibles du prix de vente.

Analysons le prix d’achat. Le prix d’achat, quant à lui, peut, à l’inverse, être augmenté de différents frais et charges. Ainsi, vous pouvez majorer le prix d’achat du bien que vous vendez :

• des frais d’acquisition : frais d’actes, de déclaration, droits d’enregistrement payés lors de l’achat (ou droits de donation ou de succession si le bien est entré dans votre patrimoine à la suite d’une succession ou d’une donation), honoraires du notaire, commissions d’intermédiaires ;
• sur justificatifs (des factures notamment), des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration que vous avez fait réaliser par une entreprise sur le bien vendu, à la condition que ces travaux, qui ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives, n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de votre impôt (pour le bénéfice d’une réduction ou d’un crédit d’impôt par exemple).

A noter. Le juge vient de rappeler que pour pouvoir venir en majoration du prix d’achat, les travaux doivent être réalisés par une entreprise. Il va même jusqu’à exiger que les matériaux soient achetés par l’entreprise elle-même. Ainsi, un propriétaire qui achète ses matériaux en grande surface et les fait poser par un artisan ne peut pas, pour le calcul de la plus-value imposable, venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant des matériaux utilisés par l’artisan à l’occasion des travaux.

A noter bis. Il vient d’être rappelé par le juge, à l’occasion d’un litige entre un vendeur et l’administration fiscale, que pour que le montant des travaux réalisés vienne en majoration du prix d’achat de l’immeuble, encore faut-il qu’il ait été supporté par le vendeur. Dans cette affaire, les travaux ont été payés par une société dont les vendeurs sont associés. L’administration, puis le juge, ont considéré que puisque les vendeurs n’avaient pas personnellement supporté le coût des travaux, ce dernier ne pouvait pas venir majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

Une nouvelle construction ou une extension ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à l’administration fiscale, une SCI a considéré que la condition tenant à la fourniture des matériaux par l’entreprise ne s’appliquait pas à sa situation. Selon elle, cette condition n’est requise que dans le cas où les travaux sont réalisés après l’achat de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas ici : la SCI a détruit l’ancien immeuble situé sur la parcelle de terrain avant d’y édifier une nouvelle construction.

Une logique qui n’est pas partagée par le juge. Techniquement donc, puisque les travaux en question n’ont pas été réalisés « après l’achat de l’immeuble », le calcul du gain imposable présenté par la SCI est parfaitement valable. Mais pas pour le juge, qui rappelle à son tour que :

• la demande de permis de construire déposée par la SCI ne fait pas mention d’une construction neuve, mais d’une extension ou d’une surélévation d’un bâtiment préexistant ;
• la facture de mise à disposition d’une benne à gravats, de même que les plans et photographies ne suffisent pas à prouver que la SCI a procédé à la destruction de l’immeuble puis à la construction d’un nouveau bâtiment.

La décision du juge. En conséquence, les travaux ont bien été réalisés après l’achat de l’immeuble. Dès lors, puisque les matériaux n’ont pas été fournis par l’entreprise en charge de la réalisation des travaux, la SCI ne peut pas venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant de ces travaux. Le redressement fiscal est donc maintenu.

Un contenu précis ? Pour que le montant des travaux réalisés vienne en majoration du prix d’achat de l’immeuble, vérifiez que les factures qui vous sont transmises par les professionnels mentionnent effectivement l’adresse de l’immeuble. A défaut, l’administration pourra écarter ces factures, considérant qu’elles ne permettent pas de déterminer si les travaux en cause ont été effectués dans l’immeuble objet de la vente.

Attention ! Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent être prises en compte. Il n’est pas possible de tenir compte des dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations (ces dépenses s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial).

Attention. Même si, pour bénéficier du forfait travaux de 15 %, vous n’êtes pas obligé de prouver que vous avez réalisé ces travaux, si l’administration est en mesure d’apporter la preuve de l’absence effective de travaux, l’avantage fiscal vous sera refusé.

Exemple. Un particulier en a fait l’amère expérience… Propriétaire d’un chalet , il décide de le vendre 10 ans après l’avoir acheté. Pour le calcul du montant imposable du gain réalisé, il retranche du prix de vente le prix d’achat qu’il majore d’un forfait pour travaux égal à 15 % du prix d’achat. Ce que lui refuse l’administration fiscale, qui constate que le particulier, qui avait acheté le chalet dans le but de le démolir, puis de le reconstruire, n’a jamais fait de travaux. « Et alors ? » répond le particulier, qui rappelle que pour bénéficier du forfait de 15 %, il n’a pas à justifier de la réalisation de travaux.

Sauf que…« C’est vrai » répond le juge, qui soulève tout de même un point d’importance : dans l’acte de vente, le particulier a reconnu, par écrit, n’avoir jamais engagé de dépenses de travaux... Une reconnaissance qui suffit à le priver du bénéfice de la déduction forfaitaire, et qui permet au juge de maintenir le redressement fiscal.

Construction d’un logement. Si vous vendez une maison que vous avez fait construire, le forfait de 15 % se calcule sur le prix d’acquisition du terrain et sur le coût des travaux de construction (dans cette hypothèse, le délai de 5 ans se décompte à partir de la date d’achèvement de la maison).

Terrain à bâtir. Si vous vendez un terrain à bâtir sur lequel vous avez déjà commencé à édifier des constructions (réalisation des fondations par exemple), vous pourrez tenir compte de ces frais et les ajouter au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable (même si le bien immobilier est vendu comme terrain à bâtir).