Optimisez la fiscalité appliquée à vos revenus fonciers

Vous êtes soumis de plein droit au régime « micro-foncier »

Quel est le niveau de vos revenus fonciers ? Pour la majorité des propriétaires de biens immobiliers locatifs, le montant des revenus fonciers n’excède pas 15 000 € par an. Si c’est votre cas, vous relevez, de plein droit, du régime micro-foncier pour l’imposition de vos revenus locatifs (pour autant qu’il ne s’agisse pas de location de locaux meublés).

Régime « micro » : comment ça marche ? Ce régime se caractérise par son extrême simplicité : il vous suffit de porter sur votre déclaration de revenus le montant des loyers perçus, et l’administration fiscale déterminera elle-même le montant des revenus nets soumis à l’impôt en appliquant un abattement de 30 %. Cet abattement est censé représenter l’ensemble des charges de propriété.

Pour information. Le régime micro-foncier est aussi susceptible de s’appliquer à un associé d’une SCI, non soumise à l’impôt sur les sociétés, qui donne en location un immeuble (non meublé), mais à la condition qu’il soit aussi, par ailleurs, directement propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue. Dans cette hypothèse, le seuil de 15 000 € est apprécié en tenant compte du montant du revenu brut annuel de la société (et non pas du revenu net, c’est-à-dire du revenu déterminé après prise en compte des charges foncières au niveau de la SCI) à proportion de sa participation au capital de la SCI.

Exemple. Ainsi, par exemple, un propriétaire-bailleur qui perçoit 9 000 € par an de loyer en direct et qui est associé d’une SCI dont le revenu brut correspondant à ses droits est de 7 000 €, ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier (même si le revenu net imposable déterminé par la société est inférieur à 6 000 €).

Une option pour le régime réel à étudier…

Régime « micro-foncier » : avantageux ? Avec ce mode de calcul de votre impôt, vous ne pouvez pas tenir compte des dépenses, frais et taxes normalement admises en déduction des revenus fonciers. Ce régime pourra donc être privilégié si le bien immobilier que vous mettez en location ne nécessite pas de dépenses de travaux d’entretien réguliers et est entièrement financé (vous n’avez peu ou plus d’emprunt à rembourser).

Pas nécessairement… Si ce n’est pas le cas, vous n’avez peut-être pas intérêt à conserver ce régime d’imposition : vous pourrez, en effet, diminuer le montant de votre impôt sur vos revenus locatifs si vous tenez compte de l’ensemble des charges effectivement admises en déduction.

Prenons un exemple. Un particulier est propriétaire de 2 studios mis en location à l’année, pour un montant de 400 € mensuels, charges non comprises. En imaginant que ces studios sont loués à l’année, le montant des revenus s’élève donc à 9 600 €. Cette année, ce propriétaire a effectué des dépenses de réfection des sols pour 1 500 € TTC sur un studio et a payé ses taxes foncières s’élevant respectivement à 380 € et 410 €. En outre, des emprunts sont encore en cours pour financer ses investissements, le montant des intérêts s’élevant respectivement à 1950 € et 1650 €.

• vous conservez le bénéfice du régime micro-foncier : le montant de vos revenus imposables s’élève à 9 600 € - 30 % = 6 720 €

• vous optez pour le régime réel : le montant de vos revenus s’élève à 3 710 €, selon le détail suivant :

  • Revenus fonciers = 9 600 €

  • Travaux = 1 500 €

  • Taxes foncières = 790 €

  • Intérêts d’emprunt = 3 600 €

  • Revenus fonciers imposables = 3 710 €

Concrètement. Si le montant de vos charges et dépenses excède 30 % du montant de vos loyers, posez-vous la question d’un changement de régime…

Les conséquences de votre option pour le régime réel d’imposition

Comment opter ? C’est très simple : il vous suffit de compléter la déclaration spéciale n° 2044 servant à la détermination des revenus fonciers nets imposables. Attention : cette option est globale (elle vaut pour tous vos revenus locatifs) et s’applique obligatoirement pour une période de 3 ans pendant laquelle elle est irrévocable.

Dans quel délai ? En principe, l’option doit être faite dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration de revenus de la 1^re année au titre de laquelle elle s’applique. Toutefois, dans une affaire opposant un propriétaire à l’administration fiscale sur cette question, le juge a indiqué qu’à défaut d’option dans le délai, il est possible de réparer cette omission au moyen d’une réclamation déposée dans le délai légal de 2 ans.

Que pourrez-vous déduire ? En vous plaçant sous ce régime réel, vous pourrez déduire l’ensemble des charges que la règlementation fiscale autorise, à savoir notamment :

• les travaux d’entretien et de réparation ;

• les travaux d’amélioration (uniquement pour les locaux d’habitation) ;

• les provisions pour charges de copropriété ;

• les frais de gestion ;

• les primes d’assurance ;

• les taxes foncières ;

• les intérêts d’emprunt ;

• etc.

Quant à un éventuel déficit foncier… Si le montant de vos charges foncières est plus important que celui de vos revenus locatifs, vous pourrez constater un déficit foncier, qui pourra s’imputer en partie sur votre revenu global. Bien entendu, si vous conservez l’application du régime « micro-foncier », vous n’aurez aucune possibilité de constater et d’utiliser un quelconque déficit foncier