Prêt à taux zéro (PTZ) : comment ça marche ?

Prêt à taux zéro : qui peut en bénéficier ?

Un particulier. Le prêt à taux zéro (PTZ) ne peut bénéficier qu’aux particuliers qui désirent acheter leur 1^re résidence principale.

Une résidence principale. Le PTZ est octroyé aux particuliers qui souhaitent acheter une résidence principale (en primo-accession) et qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt.

Donc. Vous pourrez tout à fait bénéficier du PTZ si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement que vous placez en location.

Des preuves. Pour bénéficier du PTZ, vous ne pourrez pas vous contenter de votre bonne foi. Vous devrez en effet apporter la preuve du fait qu’au moment du dépôt de votre demande de prêt vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale et que vous ne l’avez pas été durant les 2 années qui précédaient ladite demande.

Ainsi. Vous devrez fournir les éléments suivants :

• le contrat de bail ou les quittances de loyer si vous êtes locataire ;
• une attestation de l’employeur couvrant la période de 2 ans si vous êtes titulaire d’un logement de fonction ;
• la date de votre arrivée sur le territoire français ainsi qu’un justificatif prouvant la non propriété de votre résidence principale si vous habitiez à l’étranger durant tout ou partie de la période de 2 ans qui précédait la demande de prêt.

Mais. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir l’un ou l’autre de ces documents, vous devrez procurer à la banque les éléments suivants :

• pour déterminer l’endroit où se trouvait votre résidence au cours des 2 années qui précédaient votre demande :
  • votre avis d’impôt sur le revenu ou votre avis de taxe d’habitation ;
  • ou 2 documents établissant la preuve du lieu de votre résidence (attestation d’assurance responsabilité civile, facture de téléphone, facture d’électricité, etc.) ;
  • ou une pièce d’identité.
• pour déterminer que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale :
  • un extrait cadastral mentionnant l’identité du propriétaire de l’endroit que vous avez désigné comme étant votre résidence principale ;
  • ou une fiche personnelle de renseignement immobilier à retirer auprès du service de publicité foncière.

Attention. Si en principe l’octroi d’un PTZ suppose que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt, il est possible de déroger à cette condition de non propriété si vous-même ou l’un des occupants de votre logement est :

• titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention « invalidité » ;
• titulaire d’une carte d’invalidité délivrée avant le 1^er janvier 2017 ;
• bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou de l’allocation éducation (versée aux personnes qui ont un enfant handicapé à charge) ;
• victime d’une catastrophe naturelle ou d’une catastrophe technologique qui a rendu définitivement inhabitable la résidence principale, à condition que la demande de PTZ soit déposée dans un délai maximum de 2 ans suivant la publication de l’arrêté de catastrophe ;
• exproprié après la mise en place d’une procédure d’extrême urgence ;
• exproprié en cas de risque naturel ou technologique.

Un plafond de ressources… Le bénéfice du PTZ est réservé aux personnes qui disposent de ressources ne dépassant pas un certain plafond, plafond qui varie selon le lieu de situation du logement dont l’acquisition est envisagée, selon la nature du logement (neuf ou ancien) et selon le nombre de personnes qui doivent l’occuper.

… à justifier. Les ressources à prendre en compte sont celles correspondant à votre revenu fiscal de l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt.

Une condition d’occupation. Vous devez occuper le logement que vous achetez grâce au PTZ « à titre de résidence principale ». En clair, vous devez y vivre au moins 8 mois par an.

1 an. Vous devez également emménager dans le logement dans le délai d’un an qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat dudit logement s’il intervient après l’achèvement des travaux.

6 ans. De même, vous devez occuper ce logement à titre de résidence principale pendant les 6 ans qui suivent le versement des fonds octroyés dans le cadre du PTZ. En conséquence de quoi, vous ne pourrez pas utiliser votre logement comme résidence secondaire, vous ne pourrez pas le placer en location meublée ou saisonnière, et vous ne pourrez pas non plus le transformer en local commercial.

Mais. Dans certains cas particuliers, vous ne serez pas tenu d’occuper votre logement à titre de résidence principale pendant cette période de 6 ans. Il en sera ainsi si :

• vous êtes confronté à un cas de force majeure, c’est-à-dire si vous subissez un évènement extérieur, imprévisible et indépendant de votre volonté ;
• vous avez des problèmes de santé et que vous devez séjourner dans un établissement de soins (hôpital, centre médico-social, etc.) ;
• vous ne pouvez pas échapper à des obligations professionnelles et que vous êtes amené à faire des déplacements de longue durée : ce sera le cas par exemple des marins, des représentants de commerce, etc.

Une interdiction de location ? En principe, pendant cette durée de 6 ans, vous devez occuper votre logement à titre de résidence principale ce qui, a priori, vous empêche de le louer. Mais, sous réserve du respect de toutes les conditions suivantes, vous pourrez placer votre logement en location :

• vous devez impérativement vous trouvez dans l’une des situations suivantes :
  • avoir acheté le logement en vue de votre départ à la retraite ;
  • avoir un trajet d’1h30 (aller) pour vous rendre à votre travail ou devoir effectuer 50 km (aller) pour vous rendre au travail ;
  • décès de l’un des membres de votre foyer ;
  • divorce ou dissolution de PACS ;
  • invalidité ou incapacité reconnue ;
  • période de chômage d’une durée supérieure à 1 an.
• la durée de la location ne doit pas excéder 6 ans ;
• les ressources du locataire ne doivent pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social ;
• le montant du loyer ne doit pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social.

À noter. Si vous remplissez toutes ces conditions et si vous placez effectivement le logement en location, vous devrez prévenir la banque qui vous a octroyé le PTZ.

Prêt à taux zéro : pour quel achat ?

Une résidence principale. Comme nous l’avons vu, le PTZ doit vous permettre d’acheter un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale, jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 années qui précèdent la demande de prêt.

Un logement neuf ou ancien ? Le PTZ peut vous servir à acheter un logement neuf ou ancien.

Depuis le 1^er avril 2024. Le recentrage du PTZ sur les zones tendues du territoire pour l’achat de logements neuf a été rétabli. 

- Consultez la liste des communes situées dans les différentes zones

Un logement neuf. Sont des logements neufs pour l’obtention d’un PTZ :

• les achats de biens immobiliers qui n’ont jamais été occupés (maison neuve, appartement acheté sous couvert d’une vente en l’état futur d’achèvement, etc.) ;
• les constructions de maisons individuelles accompagnées ou non de l’achat préalable du terrain ;
• les achats de logement par l’intermédiaire d’un contrat de location accession ;
• les locaux aménagés en logement qui, à l’origine, n’étaient pas destinés à l’habitation ;
• les logements anciens accompagnés de travaux de rénovation d’une ampleur telle qu’ils conduisent à remettre à neuf le logement.

Des travaux de rénovation. Pour pouvoir être considérés comme suffisants pour conduire à la remise à neuf du logement, les travaux de rénovation doivent venir :

• remplacer ou ajouter plus de la moitié des fondations du logement ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des éléments de structure qui conduisent à rigidifier l’habitation ou qui participent à sa résistance : murs porteurs, planchers porteurs, charpente, etc. ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des façades ;
• remplacer ou ajouter plus de 2/3 de tous les éléments suivants : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installation électrique, système de chauffage.

Un logement ancien. Les logements anciens sont des logements déjà construits qui nécessitent la réalisation de travaux de réhabilitation. Si vous souhaitez bénéficier d’un PTZ pour l’achat d’un logement ancien, vous devrez proposer un programme de travaux d’amélioration devant représenter plus de 25 % du coût total de l’opération. Ce programme devra être présenté au moment de l’achat.

Depuis le 1^er mai 2022, il est prévu que le programme de travaux doit permettre au logement d’atteindre un niveau de performance minimal. Pour satisfaire cette condition, il faut justifier :

• d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, si vous disposez d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé avant le 30 juin 2021 et en cours de validité ;
• ou, à titre exceptionnel et jusqu’au 31 août 2022, d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ; si vous êtes dans cette situation, vous devrez fournir une évaluation énergétique réalisée par un professionnel ;
• ou, dans les autres situations, d’un niveau de performance minimal après travaux correspondant à la classe E, DPE ou évaluation énergétique à l’appui.

Justifier de la réalisation des travaux. Les emprunteurs qui bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour le financement de certains travaux dans leur résidence doivent justifier, auprès de l’établissement prêteur (généralement un établissement bancaire), de la réalisation desdits travaux dans un certain délai. À défaut, ils perdent les avantages financiers du prêt réglementé pour les opérations non terminées à la date prévue.

Un allongement de délai. Il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

1. force majeure ;
2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

Quand ? La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor…Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Procédure. Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’État. Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

À défaut de réponse. Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

…ou par l’établissement prêteur. Lorsque l’emprunteur sollicite un premier ou un second allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

Des justificatifs. À l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants, qui seront versés au dossier de prêt :

• pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • un arrêt de travail ;
  • ou un certificat médical ;
  • ou un acte de décès ;
• pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.
  • un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

Un défaut de réponse. À défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Un contrôle. Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’État.

Un état de suivi. Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’État, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

Un logement HLM ou conventionné. Vous pourrez aussi bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement ancien sans travaux, à condition qu’il s’agisse d’un logement HLM ou d’un logement conventionné.

Un logement HLM vacant ? Si le logement HLM que vous souhaitez acheter est vacant, vous devrez fournir à la banque une attestation, établie par l’organisme HLM vendeur, précisant que vous avez bien la qualité de « bénéficiaire ». Cette qualité de « bénéficiaire » est accordée aux particuliers qui remplissent certaines conditions leur permettant d’acheter un logement vacant appartenant à l’organisme HLM : généralement, il s’agit des locataires de l’organisme HLM et des gardiens d’immeubles qu’il emploie.

Prêt à taux zéro : pour quel montant ?

Un seul prêt. Point primordial à relever, vous ne pouvez prétendre au bénéfice que d’un seul PTZ par opération. Vous devrez en attester sur l’honneur auprès de la banque au moment du dépôt de votre demande de prêt.

Un montant limité. Le montant du PTZ qui vous est accordé ne couvrira pas le coût total de votre achat. Il est en effet limité à :

• 50 % du coût de l’opération pour les logements neufs et pour les logements anciens accompagnés de travaux de réhabilitation ;
• 20 % pour les logements anciens sans travaux (logements HLM ou conventionnés).

Donc. Pour acheter votre résidence, vous devrez donc disposer, en plus du PTZ, soit d’un apport personnel, soit d’un autre mode de financement (prêt classique, prêt d’épargne logement, prêt action logement, etc.).

Une triple limite. En réalité, si le montant du PTZ est limité à un pourcentage du coût total de l’opération, il est aussi encadré par un plafond global, au regard du coût de l’opération, qui varie selon le nombre d’occupants et le lieu de situation du logement, et par un plafond maximal du montant du prêt qui peut être accordé au titre d’un achat.

Tableaux synthétiques. Pour plus de clarté, reportez vous aux tableaux ci-dessous pour connaître les plafonds applicables zone par zone.

Pour le zone A :

Pour la zone B1 :

Pour la zone B2 :

Pour la zone C :

Appréciation des ressources. À compter du 1er janvier 2023, un décret devra fixer les modalités de détermination des ressources à prendre en compte, ainsi que la période de référence retenue pour l'appréciation de cette condition.

Un versement. Le montant octroyé au titre du PTZ est directement versé au vendeur du bien immobilier.

Un remboursement. Les modalités de remboursement du PTZ vont dépendre de vos ressources, et de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.

Vos ressources. Les ressources annuelles à prendre en compte pour déterminer les modalités de remboursement sont bien sûr les vôtres, mais aussi celles des personnes qui vivent avec vous, divisées par un coefficient familial fixé à :

• 1 pour 1 personne ;
• 1,5 pour 2 personnes ;
• 1,8 pour 3 personnes ;
• 2,1 pour 4 personnes ;
• 2,4 pour 5 personnes et plus.

Des tranches. Une fois ce calcul fait, il faut déterminer dans quelle tranche de revenus vous vous situez (il y en a 4) afin de connaître la durée de votre remboursement. Ainsi :

• tranche 1 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 25 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 21 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 18 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 15 000 €.
• tranche 2 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 31 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 26 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 22 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 19 500 €.
• tranche 3 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 37 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 30 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 27 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 24 000 €.
• tranche 4 : 
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 49 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 34 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 31 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 28 500 €.

Durée du remboursement. La durée de vos remboursements dépendra de la tranche de revenus dans laquelle vous vous situez. Ainsi :

• pour les personnes relevant de la tranche 1 : pendant 10 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 15 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 2 : pendant 8 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 12 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 3 : pendant 2 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 13 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 4 : il n’y a pas de système de remboursement différé.