Promoteurs immobiliers : le point sur la garantie de parfait achèvement

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.