Révision des valeurs locatives : quelles sont vos obligations déclaratives ?

Valeur locative des locaux commerciaux et professionnels : à quoi ça sert ?

Un élément de calcul… Les 4 principaux impôts locaux que sont la taxe d’habitation, la taxe foncière des propriétés bâties et celle qui concerne les propriétés non bâties et la cotisation foncière des entreprises sont (notamment) déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Comment est-elle calculée ?

… pour les impôts locaux. Cette valeur locative est censée représenter le loyer annuel que produiraient les propriétés bâties ou non bâties si elles étaient louées. Alors que des révisions périodiques générales doivent ou plutôt devraient être effectuées tous les 6 ans pour actualiser ces valeurs locatives, elles-mêmes complétées par des actualisations triennales, la dernière révision de grande ampleur date seulement des années 70, actualisée pour la dernière fois en 1980. Depuis, chaque année, des coefficients de majorations annuelles sont appliqués.

Manque de fiabilité ? Force est toutefois de constater que les valeurs locatives qui en résultent aujourd’hui ne correspondent plus nécessairement à la réalité. D’où l’ambition de réviser ces valeurs locatives, ce qui nécessite des obligations déclaratives à la charge du propriétaire et du locataire des locaux. A commencer par les locaux commerciaux et professionnels.

Conseil. La révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels peut être l’occasion de faire le point sur le montant des impôts locaux payés par l’entreprise, en réalisant un audit.

Une réforme ? Jusqu'en 2017, la valeur locative était déterminée de manière différente selon que le local est à usage professionnel, commercial ou industriel. S’agissant des locaux professionnels et commerciaux, 3 méthodes d’évaluation étaient mises en place : soit à partir du montant du loyer (pour les locaux qui étaient loués en 1970), soit par comparaison avec un local de référence (méthode la plus utilisée), soit par voie d’appréciation directe (méthode utilisée par défaut).

Oui… La réforme a pour objet de ne plus calculer la valeur locative au moyen d’un local de référence, mais de retenir une méthode de calcul par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations sera progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision), et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Pour les locataires

Une nouvelle obligation. Depuis 2015, les entreprises locataires doivent porter à la connaissance de l’administration le montant annuel du loyer qu’elles acquittent dans le cadre de la location de leurs locaux professionnels ou commerciaux. Cette déclaration annuelle des loyers permettra à l’administration de mettre à jour les valeurs locatives qui servent de base de calcul à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises.

Comment faire ? Il suffit, en pratique, de déclarer le montant de ce loyer en annexe de la déclaration des résultats, sur le formulaire DECLOYER (ce formulaire ne concerne que les entreprises qui ont recours au mode de télédéclaration EDI). Cette déclaration est annexée à la déclaration de résultats qui doit être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai (pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu) et dans les 3 mois de la clôture de l’exercice pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai pour celles qui clôturent leur exercice le 31 décembre).

À noter. Pour télédéclarer les loyers via le formulaire DECLOYER, vous disposez d’un délai supplémentaire de 15 jours, comme pour la déclaration de résultats.

Sans oublier… En vue de calculer le montant de la cotisation foncière des entreprises, une entreprise nouvellement installée doit compléter une déclaration spéciale en matière de cotisation foncière des entreprises n° 1447-C (au plus tard le 31 décembre de l’année de sa création ou de ses changements de locaux). Puis, dès lors que des modifications sont faites dans les locaux qu’elle occupe (notamment en termes de consistance), elle doit les signaler à l’administration en complétant une déclaration n° 1447-M au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit celle du changement constaté.

Conseils. Pensez à signaler ces modifications qui, faute d’être prises en compte, conduisent à des montants de valeurs locatives erronés, et donc à des sur-impositions (toujours dommageables) ou des sous-impositions (qui pourraient être rectifiées par l’administration en cas de contrôle).

Pour les propriétaires

Une déclaration spéciale… Courant 2013, les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels ont dû compléter une déclaration spéciale n° 6660-REV regroupant un certain nombre de renseignements utiles au paramétrage et au calcul de la valeur locative du local concerné.

Quels renseignements ? Ont été portés à la connaissance de l’administration les renseignements suivants :

• la destination du local : nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identification des occupants, activité exercée, montant du loyer annuel hors charges et hors taxes ;
• la catégorie du local, à choisir parmi les 39 catégories proposées ;
• la consistance du local : surface totale réelle du local, utilisation et caractéristiques des différentes parties du local (parties principales, lieux de dépôts et de stockage, espaces de stationnement, etc.).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local est classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.