Taxe d’habitation : tous concernés ?

Taxe d’habitation : pour qui ?

Un principe. Par principe, la taxe d’habitation est due par toutes les personnes (particulier ou entreprise) qui ont la jouissance ou la disposition des locaux imposables, à quelque titre que ce soit (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit, etc.).

Des critères sans incidences. En matière de taxe d’habitation, l’âge, le sexe ou la nationalité de la personne tenue de payer l’impôt est sans incidence. Ainsi, un mineur peut se trouver dans l’obligation de payer sa taxe, dès lors qu’il a quitté le domicile de ses parents et qu’il dispose (personnellement) d’une habitation.

Cas particuliers des époux. Concernant les époux (personnes mariées), la taxe est établie par principe au nom du mari précédé de la mention « Monsieur ou Madame ». Sur simple demande, la taxe peut être établie au nom des 2 époux dès lors qu’ils vivent ensemble. Notez que ces règles s’appliquent également aux personnes liées par un Pacs et qui vivent ensemble.

Cas particulier de l’indivision post-communautaire. Après un divorce, si l’un des ex-époux occupe à titre privatif un bien immobilier indivis, l’administration fiscale lui réclamera directement le paiement de la taxe d’habitation. Toutefois, et sauf si la convention de divorce prévoit autre chose, il pourra demander à l’autre ex-époux un remboursement d’une partie des sommes payées, à proportion des droits qu’il détient dans l’indivision. Il a en effet été jugé que la taxe d’habitation faisait partie des dépenses liées à la conservation de l’immeuble, dépenses qui, en tant que telles, incombent à tous les indivisaires à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Cas particulier de l’indivision successorale. Au décès d’un parent, il peut arriver que des enfants se retrouvent propriétaires indivis de la maison familiale. Si cette maison reste inoccupée (mais meublée), la taxe d’habitation sera établie au nom de l’indivision (donc au nom de la « famille x »), et chaque indivisaire ne sera tenu au paiement de cette taxe qu’à proportion des droits qu’il détient dans l’indivision successorale.

La disposition des locaux ? Pour être soumis à la taxe d’habitation, vous devez avoir la disposition du logement de façon permanente, c’est-à-dire qu’il faut que vous ayez la possibilité de l’occuper à tout moment, mais aussi que vous en ayez la « jouissance » à titre privatif.

Exemple. Une personne qui, tous les ans à l’occasion des congés d’été, loue un appartement meublé pendant 1 mois n’aura pas à s’acquitter de la taxe d’habitation dès lors qu’elle n’a pas la disposition du logement de façon permanente.

Une possibilité d’occupation ? Cette condition n’est pas strictement définie et sera appréciée au cas par cas par l’administration. Ainsi, il a déjà été décidé qu’une personne, qui avait la disposition permanente d’un logement et qui pouvait l’occuper à n’importe quel moment, devait payer sa taxe d’habitation, alors même qu’elle n’habitait pas effectivement dans ce logement.

Une jouissance à titre privatif ? Cette condition nécessite en réalité la réunion de 3 critères :

• un logement distinct : si une personne ne dispose que d’une partie d’un appartement alors que les autres pièces sont occupées à titre privatif par des tiers, elle ne devra payer sa taxe qu’à proportion de la superficie des locaux qu’elle occupe privativement (à laquelle il faut ajouter une fraction de la superficie des parties communes) ;

• un usage à titre personnel : tel sera le cas par exemple des personnes titulaires d’un logement de fonction ;

• un usage qui ne doit pas être limité par des restrictions de caractère anormal : un employé de maison qui réside chez son employeur ne devra pas s’acquitter de la taxe d’habitation pour ce logement puisque du fait de l’étroite subordination dans laquelle il se trouve, l’usage de son habitation est limitée par des restrictions de caractère anormal.

Taxe d’habitation : pour quoi ?

Pour les locaux meublés affectés à l’habitation. La taxe est due pour tous les locaux affectés à l’habitation et qui sont pourvus d’un ameublement suffisant pour permettre l’habitation. Ne sont donc pas imposables les locaux destinés à l’habitation inoccupés et vides de meubles et les locaux à usage de dépôt de meubles.

Des locaux suffisamment meublés ? La notion de « logement suffisamment meublé » pour permettre l’habitation sera appréciée au cas par cas par l’administration fiscale et par le juge de l’impôt. Ainsi, il a pu être jugé qu’une maison raccordée à l’eau et l’électricité avant le 1^er janvier était suffisamment meublée pour permettre à sa propriétaire d’y vivre, quand bien même des travaux de rénovation se seraient poursuivis après cette date.

Pour les locaux professionnels ? Par principe, les locaux professionnels ne sont pas soumis à la taxe d’habitation puisqu’ils ne sont pas, par définition, destinés à l’habitation. Toutefois, ils pourront être imposés dès lors :

• qu’ils font partie intégrante de l’habitation personnelle du contribuable ;

• qu’ils ne comportent pas d’aménagements spéciaux les rendant impropres à l’habitation.

Exemple. Les locaux à usage mixte, c’est-à-dire les locaux utilisés à la fois pour un usage personnel et pour un usage professionnel peuvent donc être soumis à la taxe : tel sera le cas par exemple de la salle d’attente d’un médecin qui sert aussi de salon familial.

Cas particulier des dépendances. Les dépendances d’une habitation (garage, jardins, etc.) doivent aussi être soumises à la taxe d’habitation. Par « dépendance », il faut entendre les locaux ou terrains qui, en raison de leur proximité avec l’habitation, de leur aménagement ou de leur destination doivent être considérés comme faisant partie de l’habitation, même s’ils ne sont pas contigus à celle-ci.

Cas particulier des associations sportives. L’administration fiscale a elle-même admis, à la suite d’une question posée au Gouvernement, que « les salles de compétition, vestiaires et locaux d’hygiène des groupements sportifs ne sont pas imposables » à la taxe d’habitation.

À noter. Les locaux aménagés et réservés aux adhérents pour la pratique de leur activité sportive sont considérés comme privatifs. Le fait qu’ils soient ponctuellement utilisés comme salles de compétition ne suffit pas à les exonérer de taxe d’habitation. 

Cas particulier des locations de locaux meublés. La location de locaux d’habitation meublés est, par nature, constitutive de l’exercice habituel d’une activité professionnelle. En conséquence, les loueurs en meublés sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE) dans les conditions de droit commun.

CFE et taxe d’habitation ? Si la location porte sur des locaux meublés ne constituant pas l’habitation personnelle du loueur, ce dernier ne sera tenu qu’au paiement de la CFE. En revanche, si les locaux loués constituent également l’habitation personnelle du loueur, ils seront non seulement soumis à la CFE, mais aussi à la taxe d’habitation.

À noter. La taxe d’habitation n’est pas limitée à un logement par personne. Si vous avez la disposition de plusieurs logements et que vous avez la possibilité de les occuper, à titre privatif, à n’importe quel moment, vous devrez payer plusieurs taxes d’habitation (une par logement).

Taxe d’habitation : quand ?

Une taxe pour l’année entière. La taxe d’habitation est une taxe qui est établie pour l’année entière, d’après votre situation au 1^er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, pour l’année 2024, vous êtes redevable de la taxe pour le logement dont vous disposiez au 1^er janvier 2024 (à l'exception de la résidence principale).

Déménagement. Le fait que vous déménagiez en cours d’année est sans incidence sur ce principe : même si vous déménagez le 2 janvier, vous restez normalement redevable de la taxe d’habitation pour le logement dont vous disposiez au 1^er janvier.

Toutefois, rien ne vous empêche de négocier avec votre successeur une répartition du montant de la taxe au prorata du temps d’occupation du logement. Quoiqu’il en soit, cette négociation ne sera pas opposable à l’administration fiscale qui continuera à réclamer le paiement de la taxe à la personne ayant la disposition du logement au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Emménagement. À l’inverse, si vous emménagez en cours d’année dans un logement, vous ne serez pas tenu de payer la taxe d’habitation au titre de cette même année dès lors que vous n’aviez pas la disposition du logement à la date du 1^er janvier.

Taxe d’habitation : des exonérations ?

Différentes exonérations. Il existe des exonérations, de plein droit ou facultatives (c’est-à-dire soumises à une délibération de votre commune) qui concernent le local en lui-même.

Des locaux exonérés de plein droit. Sont exonérés de taxe d’habitation sans que votre commune ne se prononce en ce sens :

• les locaux soumis à la CFE ne faisant pas partie de votre habitation personnelle : c’est le cas par exemple des usines, ateliers, boutiques, cantines, infirmeries, etc. ;

• les bâtiments servant aux exploitations rurales ;

• les locaux servant à loger les élèves dans les écoles et les pensionnats ;

• les bureaux des fonctionnaires publics ;

• les logements réservés aux étudiants dans les résidences universitaires, sous réserve que ces résidences soient gérées par le CROUS (centre régional des œuvres universitaires et scolaires) ou par tout autre organisme qui applique les mêmes critères d’attribution des logements (notamment d’un point de vue financier).

Des locaux exonérés suivant décision de la commune. Les communes peuvent décider, en adoptant une délibération en ce sens, d’exonérer de taxe d’habitation les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation rurale (ZRR).

Mais aussi. Il existe aussi des exonérations et des dégrèvements (autrement dit des réductions) qui dépendent de la qualité de la personne.

Des exonérations de plein droit. Sont exonérés de taxe d’habitation :

• les établissements scientifiques, d’enseignement et d’assistance, les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale et qui ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif, mais aussi le Centre national de la fonction publique territoriale et les centres de gestion de la fonction publique territoriale ;

• l’établissement public d’insertion de la défense ; 

• les habitants reconnus comme étant « indigents » par la commission communale des impôts directs (après accord d’un agent de l’administration fiscale) ;

• pour leur résidence officielle, les personnels des missions diplomatiques et consulaires.

Un dégrèvement total. Bénéficient de ce type de dégrèvement (qui conduit à les exonérer de taxe puisqu’il s’agit d’un dégrèvement total) :

• les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, de foyers de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, à raison de logements situés dans ces foyers ;

• les organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif, lorsqu'ils sont agréés par le représentant de l'État dans le département ou lorsqu'ils ont conclu une convention avec l'État, à raison des logements qu'ils louent en vue de leur sous-location ou de leur attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées.

Exonération ou dégrèvement lié aux revenus. Outre les différentes exonérations que nous venons d’aborder, il existe différentes mesures permettant aux personnes disposant de revenus modestes d’alléger leur taxe d’habitation. Ces différentes mesures, qui tiennent compte de l’habitation et des revenus de la personne, prennent la forme soit d’une exonération totale, soit d’un dégrèvement total, soit d’un dégrèvement progressif de la taxe, soit d’un plafonnement.

Taxe d’habitation : une suppression !

Une suppression. Depuis le 1^er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée pour tous les foyers.

Attention. Cette suppression ne concerne que la taxe d’habitation portant sur votre résidence principale. En conséquence, sont maintenus :

• la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;

• le dispositif de majoration des résidences secondaires ;

• la taxe sur les logements vacants.

Un maintien pour les résidences autres que les résidences principales. La taxe est maintenue pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (autres que ceux affectés à la résidence principale), qu’il s’agisse de résidences secondaires, de locaux occupés par des personnes morales, etc. Cette nouvelle taxe d’habitation a été renommée « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » (THRS).

Une nouvelle obligation déclarative. Depuis 2023, pour permettre l’établissement de la THRS et de la taxe sur les locaux vacants, les propriétaires ont l’obligation, de déclarer à l’administration, par voie électronique :

• si les locaux sont occupés par des tiers : l’identité des occupants ;

• s’ils s’en réservent la jouissance : la nature de l’occupation.

Sanctions. Le défaut de souscription de cette déclaration annuelle avant la date butoir sera sanctionné par une amende fiscale de 150 € par local.