Taxe pour création de bureaux ou de commerces en Ile-de-France : ce qu’il faut savoir…

Taxe pour création de bureaux : qui paie ?

Les propriétaires. Les propriétaires des locaux seront soumis au paiement de la taxe pour création de bureaux. Par propriétaire, il faut entendre également les indivisaires et les copropriétaires. De même, tout comme les propriétaires, les titulaires de droits réels (par exemple les usufruitiers, c’est-à-dire les personnes ayant conservé le droit de jouir du bien) seront soumis à la taxe.

Quand ? Seuls seront taxés les propriétaires et/ou les personnes titulaires d’un droit réel au jour :

• de la délivrance du permis de construire ;
• de la déclaration préalable ou des opérations engagées pour réaliser des travaux de changement d’usage du bâtiment ;
• du début des travaux ou du changement d’affectation entraînant des travaux, pour les opérations ne nécessitant plus d’autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016 ;
• de l’achèvement de la construction ou des aménagements constaté par procès-verbal, pour les opérations nécessitant toujours une autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016.

Date. Cette taxe pour création de bureaux est applicable aux constructions ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme (ou dont les travaux ont débuté) délivrée depuis le 1er janvier 2016. Pour les autorisations obtenues avant cette date, il faudra faire application de l’ancienne redevance pour création de bureaux en Ile-de-France.

     =>  Consultez notre fiche sur la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

Les locataires ? Vous l’aurez compris, seuls les propriétaires ou les titulaires de droits réels sur un bien seront tenus au paiement de la taxe. Les locataires ne seront pas imposables.

À noter. Comme nous le verrons plus loin, au moment de sa demande d’autorisation de construire (ou spontanément pour les constructions non soumises à autorisation), la mairie devra déposer pour le compte du propriétaire une déclaration permettant de calculer la taxe. Suite à cela, un avis de paiement, invitant le propriétaire (ou le titulaire de droits réels) à régler la taxe sera émis au plus tard le 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de la délivrance du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux, etc.

Changement. Si l’immeuble construit est vendu avant l’émission de l’avis de paiement, l’ancien propriétaire (identifié comme tel sur les autorisations d’urbanisme), tenu au paiement de la taxe, pourra demander au nouveau propriétaire de le rembourser.

Taxe pour création de bureaux : quels sont les biens imposables ?

Géographiquement. La taxe est due pour les locaux situés dans le ressort de la région Ile-de-France, à savoir Paris et les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val d’Oise et des Yvelines.

Une construction… La taxe est due sur les constructions de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage.

…mais pas seulement. Si la taxe est due sur les constructions, elle l’est également sur :

• les reconstructions, rénovations ou agrandissements de bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage ;
• les transformations de locaux existants, affectés à un autre usage, en bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage.

Bureaux. Par bureaux, il faut entendre les pièces utilisées à usage de bureaux par les entreprises, les associations, les collectivités territoriales, etc., ainsi que leurs dépendances immédiates et indispensables (salle de réunion, de photocopie, fumoir, couloirs, salle informatique, toilettes, vestiaires, etc.).

Locaux commerciaux. La notion de local commercial recouvre plusieurs situations :

• les locaux destinés à la vente de biens en gros ou à une activité de commerce de détail ;
• les locaux destinés à la réalisation de prestations de services de nature commerciale ou artisanale : cafés, restaurants, discothèques, salons de coiffure, casino, etc. ;
• les réserves et emplacements, couverts ou non, situés à proximité du local de vente ou du local où s’exécute la prestation de services.

Locaux de stockage. Sans surprise, il s’agit des locaux ou emplacements destinés au stockage de marchandises, de biens ou de produits. A ce titre, notez que, les centres de traitement de données numérique, aussi appelés « data center », ne peuvent pas être qualifiés de locaux de stockage.

Exonérations. Ne sont jamais soumis à la taxe les locaux suivants :

• les surfaces de stationnement et les espaces de circulation ;
• les locaux destinés à la recherche ;
• les locaux à caractère sanitaire ou social ;
• les locaux des associations reconnues d’utilité publique ;
• les locaux appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics (non industriels et commerciaux) utilisés dans le cadre d’une mission de service public ;
• les locaux situés en zone franche urbaine (ZFU-TE) ;
• les bureaux utilisés par les professions libérales, les officiers ministériels ou les associations relevant de la loi de 1901 ;
• les bureaux compris dans des locaux d’habitation ;
• les bureaux d’une surface inférieure à 1000 m² et qui dépendent d’un établissement industriel ;
• les locaux reconstruits par leur propriétaire suite à un sinistre ou à une expropriation pour cause d’utilité publique.

     =>  Pour plus de précisions sur la taxe annuelle, consultez notre fiche « Taxe sur les bureaux et les locaux en Ile-de-France : ce qu’il faut savoir… »

Taxe pour création de bureaux : comment est-elle calculée ?

Calcul. Le montant de la taxe est égal au résultat de la formule suivante : surface de construction en m² x tarif applicable au m².

Surface de construction. La surface de construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes (calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment), ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, et après déduction des vides et des trémies. Pour information, une trémie est une partie du plancher permettant le passage d’un escalier, d’un ascenseur, etc.

Tarifs. Les tarifs applicables par m² sont fixés pour chaque catégorie de biens et pour chaque circonscription tarifaire. Pour 2024, les tarifs sont les suivants :

Circonscriptions tarifaires. Les circonscriptions tarifaires se décomposent de la manière suivante :

• 1^e circonscription : Paris et le département des Hauts-de-Seine ;
• 2^e circonscription : les communes de la métropole du Grand Paris, autres que Paris et les communes du département des Hauts-de-Seine ;
• 3^e circonscription : les communes de l’unité urbaine de Paris, autre que Paris, les communes du département des Hauts-de-Seine et les communes de la métropole du Grand Paris ;
• 4^e circonscription : Toutes les autres communes de la Région Ile-de-France.

Dérogations tarifaires. Notez que pour certaines communes classées dans la 1ère circonscription tarifaire, il existe des dérogations leur permettant d’appliquer, par exemple, les tarifs de la 2ème circonscription.

Plafonnement. Le montant de la taxe à régler ne pourra pas dépasser une somme équivalente à 30 % de la part du coût de l’opération correspondant à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction.

Déclaration. C’est le service urbanisme de la mairie qui se chargera de transmettre à l’administration fiscale les déclarations nécessaires au calcul de la taxe pour création de bureaux.

Paiement. Une fois en possession de toutes les déclarations requises, les services fiscaux calculeront le montant de la taxe dû par le propriétaire et lui adresseront un avis de paiement qui sera émis au plus tard le 31 décembre de la 3^e année qui suit celle de la délivrance du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux, du début des travaux en l’absence d’autorisation préalable, etc.

Un rescrit. Pour sécuriser au mieux les opérations d’aménagement et de construction, la Loi Essoc a créé 4 nouveaux rescrits en matière de taxes d’urbanisme, dont l’un concerne la taxe pour la création de bureaux ou de commerce en Ile-de-France.

Précisions. Ce rescrit (limité à 1 seul par projet) ne concerne que des projets d’une surface taxable supérieure à 50 000 m² et doit être déposé au moment du dépôt de la demande de permis de construire, de permis d’aménager ou de déclaration préalable, auprès de l'administration chargée de l'urbanisme dans le département.

Pour mémoire. L’administration chargée de l’urbanisme dans le département peut être :

• la direction départementale des territoires ou la direction départementale des territoires et de la mer ;
• la direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement, dans les départements d’Outre-mer ;
• l’unité départementale de la direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement, pour la région Ile-de-France.

Contenu du rescrit. Pour être recevable, ce rescrit doit comporter les informations suivantes :

• votre nom, ou la raison sociale de votre entreprise ;
• les références cadastrales de l’unité foncière objet de la demande ;
• les dispositions législatives, c’est-à-dire les règles de droit, dont vous souhaitez bénéficier ;
• une présentation précise et complète de la situation de fait objet de la demande, ainsi que toutes les informations et pièces nécessaires.

Un envoi. Vous pouvez envoyer votre rescrit par tout moyen lui conférant une date de réception certaine, le plus simple étant de le transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception. A réception de votre courrier, l'administration dispose d’un délai de 3 mois pour répondre de manière motivée.

Une demande incomplète ? Si votre demande est incomplète, l’administration vous invitera à fournir les éléments complémentaires qui lui sont nécessaires. Dans ce cas, le délai de 3 mois court à compter de la réception par l’administration de vos éléments complémentaires.

À noter. La réponse de l’administration l’engage. Concrètement, une fois qu’elle a apporté une réponse à la question qui lui était posée (on dit qu’elle a pris formellement position sur la situation), elle ne pourra pas procéder à l’avenir à une rectification fiscale qu’elle fonderait sur une appréciation différente, sauf à ce qu’intervienne un changement dans la situation de fait ou un changement de législation.