TVA et location immobilière : attention au changement de locataire

Location immobilière : une option possible pour la TVA

Le cas des locaux professionnels. Parce qu’il s’agit d’une prestation de services, une activité de location immobilière est normalement soumise à la TVA. Si c’est vrai, s’agissant de l’immobilier d’entreprise, pour les locaux aménagés, ça ne l’est pas pour la location de locaux nus à usage professionnel. Mais, pour ces derniers, une option pour le paiement de la TVA est possible…

En pratique. En exerçant une option pour la TVA, le propriétaire devient assujetti à cette taxe à raison de son activité de location : il doit donc facturer les loyers en les soumettant à la TVA (il en sera de même pour les diverses refacturations de frais mis à la charge du locataire). En contrepartie, il pourra récupérer la TVA qui lui est facturée par ses propres fournisseurs (notamment en ce qui concerne les travaux, les coûts d’entretien, les honoraires de gestion, etc.). Et comme, dans la plupart des cas, le locataire est lui-même un professionnel assujetti à la TVA, il pourra, de son côté, récupérer la TVA facturée sur les loyers et autres charges répercutées par le propriétaire.

Attention. Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, une option pour le paiement de la TVA sur les loyers aura une incidence directe pour lui : le montant du loyer sera majoré de la TVA qu’il ne pourra pas récupérer. C’est pour cette raison que, vis-à-vis d’un locataire non assujetti à la TVA, l’option doit être clairement et expressément mentionnée dans le contrat de bail. Cette clause aura pour objet de traduire l’accord exprès entre vous et le locataire pour le paiement de la TVA sur les loyers.

Location immobilière : en cas de départ du locataire

Plus de recettes soumises à la TVA ? En cas de départ d’un locataire qui n’est pas immédiatement suivi de l’arrivée d’une nouvelle entreprise dans le local loué, vous constaterez une interruption de la location. Cette interruption aura pour conséquence que, pendant un certain laps de temps, vous ne percevrez pas de loyers soumis à la TVA. Cette situation est-elle de nature à remettre en cause votre option pour le paiement de la TVA et, par voie conséquence, les éventuelles déductions que vous avez effectuées au titre de la TVA ? Normalement non…

Pas de remise en cause. Pendant la période de vacance locative, vous ne serez soumis à aucune obligation de reverser tout ou partie de la TVA antérieurement déduite (on parle de « régularisations ») ; cela suppose toutefois que cette vacance locative soit indépendante de votre volonté, ce qui ne devrait pas être contesté dans l’hypothèse d’un départ du locataire.

Conseils. Faites en sorte de démontrer que vous avez accompli toutes les diligences pour mettre en location votre bien et rechercher un nouveau locataire (conservez toutes les pièces justificatives utiles, comme une copie de vos annonces de location, une copie du mandat confié à un professionnel immobilier, etc.).

Location immobilière : les changements de la situation locative

En cas de renouvellement du bail. En présence d’un renouvellement du bail, sans changement de locataire, l’option pour la TVA que vous avez initialement prise continue de produire ses effets, jusqu’à son terme.

En cas de changement de locataire. Par principe, un changement de locataire n’entraîne aucune conséquence au regard de votre option pour la TVA qui ne sera pas remise en cause. Attention, toutefois : si le nouveau locataire n’est pas assujetti à la TVA, pensez à insérer une clause précisant que vous avez exercé l’option pour la TVA. Et si le nouveau locataire, non assujetti à la TVA, n’accepte pas cette option, elle cessera de produire ses effets si vous consentez malgré tout à cette location.

En cas de changement d’utilisation des locaux. Un simple changement d’activité n’est pas susceptible de remettre en cause votre option pour la TVA. L’administration fiscale précise, à cet égard, qu’il en est ainsi dans le cas d’un locataire, assujetti à la TVA, qui change d’activité et devient non assujetti (même si le contrat de bail ne mentionne pas votre option). Mais attention au cas où le locataire cesse d’utiliser le local pour les besoins de son activité économique : dans cette hypothèse, votre option cesse de produire ses effets.