Vendre un terrain classé : attention à la pollution des sols
Installations classées : la notion de site « pollué »
Qu’est-ce qu’une ICPE ? Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) est une exploitation dont l’activité peut « présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, soit pour l'utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l'utilisation rationnelle de l'énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique ».
Pollution des sols. Au vu des dangers de l’exploitation sur l’environnement, au moment de la vente du terrain, veillez à ce qu’il soit rédigé un état environnemental évaluant la pollution du site. Un site est pollué lorsque des dépôts de déchets ou d’infiltrations de substances polluantes présentent un risque de pollution et de nuisance pour les personnes ou l’environnement.
Terrains situés en secteur d’information. Il n’y a pas que les ICPE qui sont concernées par une évaluation du terrain lors de la vente. Sont également concernés par une information sur l’état du sol les terrains situés en secteur d’information. Il faut que la connaissance de la pollution des sols justifie « la réalisation d’une étude de sols et de mesures de gestion de la pollution, en vue de préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement ». Votre client doit informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de la situation du terrain suivant un formalisme qui sera décrit ci-dessous.
Installations classées : vendre en toute sécurité
La vente d’une ICPE… Pour qu’il y ait une évaluation de l’état du terrain vendu, il faut que ce dernier se trouve sur un site classé et que l’ICPE soit soumise à autorisation ou à enregistrement. En sont donc exclues les ICPE soumises à déclaration.
… soumise à une obligation d’information. La vente du terrain classé donne lieu à une obligation d’information de l’état du terrain incombant à votre client, envers l’acquéreur. Il faut que l’exploitation ait cessé.
A noter. Lorsque le terrain se trouve sur un site industriel sur lequel est exploité une ICPE soumise à autorisation, le vendeur n’est pas tenu à une obligation d’information si le terrain vendu n’est pas compris dans le périmètre de l’autorisation d’exploitation de l’ICPE.
Concrètement. Votre client doit envoyer une demande de renseignements à la Préfecture ou faire procéder par un diagnostiqueur professionnel à un audit environnemental du terrain vendu. Ensuite, il doit informer l’acquéreur par écrit des réponses obtenues. L’acte de vente doit attester que l’obligation a été respectée.
Le saviez-vous ?
Le vendeur remplit son obligation d’information si le contrat de vente comporte une clause aux termes de laquelle il déclare de manière claire et non équivoque qu’il ne sait pas si le terrain est pollué ou non. En l’absence d’information concrète, si l’acquéreur accepte tout de même d’acheter le terrain, il le fait alors à ses risques et péril.
A défaut. Si votre client ne remplit pas son obligation d’information et qu’une pollution est constatée sur le terrain vendu, le rendant impropre à sa destination, l’acquéreur peut :
- demander la résolution de la vente ;
- se faire restituer une partie du prix de vente ;
- demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur.
Attention. L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte de la pollution pour agir en justice.
Le saviez-vous ?
Si le terrain est en cours d’exploitation, votre client n’est pas redevable de l’obligation d’information. Mais sachez que l’exploitant doit tenir à jour un état de la pollution des sols dont un exemplaire est remis au vendeur. Il est fortement conseillé à ce dernier de le remettre à l’acquéreur et de faire joindre cet état à l’acte de vente.
En cas de terrain pollué. Si l’évaluation fait apparaître que le terrain est pollué, l’acquéreur peut refuser d’acheter ou demander une baisse du prix. Le terrain, quant à lui, doit être remis en état. Mais sachez que la remise en état n’a pas pour objet de rétablir le terrain dans l’état dans lequel il se trouvait avant le début de l’exploitation. La remise en état se limite, en effet, à l’élimination des dangers ou nuisances qui résultent de l’activité de l’exploitant.
Qui remet en état ? La remise en état du terrain incombe au dernier exploitant et non nécessairement à votre client en vertu du principe « pollueur-payeur ». Est exploitant celui qui est titulaire d’une autorisation d’exploitation. A défaut de titre, l’exploitant ne sera pas redevable de l’obligation de remise en état du terrain. Dans ce cas, cette remise en état incombe au dernier exploitant titulaire de l’autorisation d’exploitation.
Pour la petite histoire. Il a été jugé que le vendeur de titres d’une société holding peut voir sa responsabilité engagée s’il a dissimulé à l’acquéreur la pollution d’un site détenu par une filiale. Dans cette affaire, la pollution du site avait fait l’objet d’un rapport établi quelques années avant la vente, que le vendeur s’était abstenu de communiquer à l’acquéreur.
Le saviez-vous ?
Il est désormais possible de transférer à une entreprise spécialisée l’obligation de remise en état du terrain. L’entreprise doit en faire la demande auprès de la Préfecture et apporter des garanties financières (consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, engagement écrit d'un établissement de crédit, etc.).
Si elle ne peut pas assumer la remise en état du terrain, le dernier exploitant en titre reste redevable de la remise en état. L’entreprise doit recueillir l’accord du propriétaire et de la mairie si elle envisage une remise en état selon un procédé qui n’était pas prévu à l’origine. L’entreprise peut ne se substituer que sur une partie du terrain.
Coût supplémentaire. Le coût de dépollution supplémentaire résultant d'un changement d'usage par l'acquéreur est à la charge de ce dernier, et non à celle du dernier exploitant du site industriel.
A retenir
Vendre un terrain sur lequel il y a une ICPE ne se fait pas sans précaution. Il faut veiller à ce que votre client remette par écrit, à l’acquéreur, un état environnemental à jour du terrain, même si l’exploitation est encore en cours. Si le terrain est pollué, c’est au dernier exploitant en titre qu’incombe la charge de la remise en état du site.
J'ai entendu dire
Avant toute opération d’achat, comment avoir une idée de l’état du terrain ?Sur internet, les bases de données « BASOL » et « BASIAS » répertorient les sites dont la pollution est avérée (environ 4 000 sites) et les sites susceptibles d’être pollués (environ 250 000 sites)
- Articles L 125-6 et L 125-7 du Code de l’Environnement (terrains situés en secteur d’information)
- Articles L 511-1 et suivants du Code de l’Environnement
- Article L 514-20 du Code de l’Environnement (obligation d’information de l’acquéreur)
- Article L 556-3 du Code de l’Environnement (remise en état du terrain)
- Articles R 511-9 et suivants du Code de l’Environnement
- Articles R 512-76 et suivants du Code de l’Environnement (remise en état du terrain par un tiers)
- Décret n° 2015-1004 du 18 août 2015 portant application de l'article L. 512-21 du code de l'environnement
- Décret n° 2017-1456 du 9 octobre 2017 modifiant les articles R. 125-44, R. 512-80 et R. 556-3 du code de l'environnement et R. 441-8-3 du code de l'urbanisme
- Arrêté du 18 août 2015 relatif à l'attestation de garanties financières requises par l'article L 512-21 du code de l'environnement
- Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2005, n° 03-18055 (notification par écrit au vendeur)
- Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 20 juin 2007, n° 06-15663 (pas d’obligation d’information pour les ICPE soumises à déclaration)
- Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 avril 2008, n° 07-10795 (pas d’obligation d’information si l’activité d’exploitation est en cours)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 novembre 2018, n° 17-26209 (Terrains vendus non soumis à la réglementation des ICPE)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 janvier 2020, n° 18-23504 (terrain pollué et exonération de responsabilité du vendeur)
- Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 27 janvier 2021, n° 18-16418 (NP) (le vendeur de titres d’une société holding peut voir sa responsabilité engagée s’il a dissimulé à l’acquéreur la pollution d’un site détenu par une filiale)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 3029 juin 2022, n° 21-17502 (dépollution supplémentaire à la charge de l’acquéreur qui veut changer l’usage du site industriel)
