Vendre votre bien en viager : que devez-vous savoir ?

Le viager : c’est une vente !

Une vente spécifique. La vente viagère constitue avant tout un contrat de vente qui présente des particularités que vous devez connaître et sur lesquelles vous devez être attentif car la vente en viager résulte le plus souvent d’un « démembrement de propriété ».

Pour qui ? Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en viager, vous êtes appelé le « crédirentier ». Vous vendez votre logement à un acquéreur appelé « débirentier ».

Concrètement. Le notaire qui va rédiger l’acte de vente va recourir à la technique juridique du « démembrement de propriété » : vous conserverez l’usage de votre maison (vous êtes « usufruitier »), l’acquéreur n’accédant à la pleine propriété qu’à votre décès (il est « nu-propriétaire »).

2 types de ventes. La vente peut se faire de 2 manières : soit le viager est « libre », soit il est assorti d’un « droit d’usage et d’habitation ».

Viager libre. Vous êtes libre de mettre le bien en location. Ce qui peut devenir un problème pour l’acquéreur si le logement est occupé par un locataire au moment de votre décès.

Droit d’usage et d’habitation. Pour remédier à ce problème, il est possible de prévoir dans le contrat de vente une clause précisant que vous disposez d’un droit d’usage et d’habitation, ce qui vous interdit par la même occasion la possibilité de louer le logement.

Notaire. Comme il s’agit d’une vente immobilière, vous devez impérativement avoir recours à un notaire pour la rédaction du contrat de vente. Ce dernier procédera à la publication de la vente afin de la rendre opposable aux tiers. Il est conseillé de recourir dès l’avant-contrat à l’assistance d’un juriste spécialiste du droit viager.

Aléa. Le viager repose sur un aléa qui correspond à votre durée de vie qui, elle-même, détermine la durée de la rente et, par voie de conséquence, le prix final de l’opération pour l’acquéreur. Plus vous vivez longtemps, plus le prix d’achat grimpe !

Plusieurs vendeurs ? Il vous est tout à fait possible de vendre un bien même si vous êtes plusieurs propriétaires. Concrètement, il s‘agit par exemple de l’hypothèse d’un acquéreur qui achète une maison à un couple. Il sera alors prévu au contrat que la rente viagère sera éteinte au décès du dernier survivant par le biais d’une « clause de réversibilité » qui peut être totale ou partielle.

À noter. L’aléa risqué par l’acquéreur doit être réel. Par conséquent, au jour de la signature du contrat, vous devez bien sûr être… vivant ! Le risque ne sera également pas présent si vous décédez dans les 20 jours suivant la date de la signature du contrat d’une maladie dont vous étiez déjà atteint au moment de la vente.

Capacité des vendeurs. Le consentement des vendeurs à la vente en viager de leur maison est valable lorsqu’aucun élément ne permet de prouver qu’ils étaient déjà atteints d’une maladie pouvant altérer leur jugement imposant une protection judiciaire.

Le viager : c’est une rente !

Une rente. L’acquéreur doit vous verser une rente viagère dont le montant est fixé librement. Cette dernière fait également l’objet d’une indexation qui peut être limitée afin de protéger l’acquéreur d’une hausse trop importante.

Quel montant ? Si le montant de la rente est libre, il doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. Pour calculer le montant de la rente, il faut notamment prendre en compte :

• la valeur du bien et son taux de rendement ;
• l’existence ou non d’un « bouquet » et son montant (il s’agit d’un premier paiement comptant versé par l’acquéreur) ;
• votre espérance de vie ;
• le cas échéant, la présence d’une clause de réversibilité (totale ou partielle) ;
• les modalités de jouissance du bien (viager « libre », appartement loué à une tierce personne, droit d’usage et d’habitation, etc.).

Quand verser la rente ? Le versement de la rente se fait librement : par mois, par trimestre, etc. C’est ce qu’on appelle des « arrérages ».

Jusqu’à quand ? L’acquéreur doit payer la rente jusqu’à votre décès, peu importe le coût final de l’opération. En cas de coût trop important, vous pouvez racheter la rente en accord avec l’acquéreur.

Indexation de la rente. La plupart du temps, la rente sera indexée sur un indice librement choisi. L’indexation est plafonnée et permet de limiter les effets d’une hausse trop importante sur le montant de la rente.

Correction des effets indésirables. Le montant de la rente peut également être corrigé par le juge lorsque l’équilibre du contrat est bouleversé par des circonstances économiques nouvelles. Dans cette hypothèse, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé.