Vente immobilière : le point sur la garantie légale des vices cachés

Garantie légale des vices cachés : de quoi s’agit-il ?

Principe. La « garantie légale des vices cachés » protège le client contre les défauts : ces défauts cachés qui, par définition, ne sont pas visibles au moment de l’achat, doivent rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché. Pour que la garantie soit mise en œuvre, il faut que le vice n’ait pas été connu de l’acquéreur lors de l’achat (si le vice était apparent lors de la vente, la garantie ne s’applique pas). Il faut également que le vice ait existé avant la vente ou qu’il ait été en germe à cette date.

Une distinction. Le caractère caché du défaut est apprécié différemment selon que l’acquéreur est ou non un professionnel :

• s’il est professionnel, il est présumé connaître le vice s’il est un professionnel de la même spécialité que le vendeur (cette présomption tombe s’il prouve que le vice était indécelable) ;
• s’il est non professionnel, il est présumé ne pas connaître le vice si ce dernier était effectivement caché au jour de la vente ; il faut toutefois qu’il ait porté une attention minimum, comme toute personne soucieuse de ses intérêts, lors de l’examen du produit.

Caractère inhérent du vice. Le vice doit être inhérent au bien. Cela n’empêche pas que des facteurs extérieurs soient la cause d’un vice caché. C’est ainsi que les juges ont fait application de la garantie dans une affaire dans laquelle le vice provenait des chaudières à usage collectif de la copropriété dans laquelle était situé l’appartement acheté. Par contre, l’application de la garantie des vices cachés a été refusée à un acquéreur dans une affaire où il n’avait pas été informé par le vendeur qu’il existait une procédure l’opposant au locataire.

Exemple. Il a été jugé que l’amiante présente dans les plaques de fibrociment de la toiture d’une maison constitue un vice caché dès lors qu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage.

Contre-exemple. La garantie ne s’applique pas lorsque, à l’occasion du démontage du coffrage, l’acquéreur découvre l’état de pourrissement avancé d’une poutre alors que le vendeur avait fait effectuer des travaux de réfection d’une autre pièce de la charpente sans recevoir d’alerte de l’artisan.  

Un contrat de vente. La garantie ne s’applique que pour les contrats de vente de biens immobiliers.

Une garantie pour toutes les ventes immobilières ? La garantie ne vaut pas pour les ventes immobilières faites par autorité de justice. Elle est également exclue pour les ventes d’immeubles à construire sauf lorsque le constructeur est le vendeur.

Quand le vice disparaît… L’acquéreur ne peut plus se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsqu’il accepte que le vendeur procède à la remise en état du bien et que le vice disparaît. Mais il peut solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi.

Garantie légale des vices cachés : des caractéristiques précises

2 critères alternatifs. Pour faire jouer la garantie des vices cachés, il faut que 2 critères soient remplis. Ces critères sont alternatifs : il suffit que l’un soit remplit pour que la garantie puisse être mise en œuvre.

Critère 1. La garantie s’applique lorsque le vice rend impropre le bien à l’usage auquel il est destiné.

Critère 2. La garantie peut être mise en œuvre lorsque le vice affecte tellement l’usage du bien que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un prix moindre.

Pour la petite histoire. Un couple a acheté une propriété comprenant 2 étangs qui se sont révélés pollués, ce qui l’a amené à chercher l’annulation de la vente en faisant jouer la garantie des vices cachés. Annulation qui lui a été refusée par le juge :

• en ce qui concerne le critère 1 : la pollution des étangs d’une propriété ne rend pas pour autant la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée, et par conséquent, ne permet pas à un acquéreur de faire jouer la garantie des vices cachés ;
• en ce qui concerne le critère 2 : le couple n’avait pas informé le vendeur que la bonne qualité de l’eau était déterminante dans sa volonté d’acheter la propriété.

Garantie légale des vices cachés : le double choix de l’acquéreur

Pour l’acquéreur, 2 solutions. L’acquéreur a 2 ans pour engager l’action en garantie à compter du jour où il a connaissance du vice. Lorsque l’action en garantie des vices cachés est mise en œuvre, l’acquéreur a 2 solutions :

• soit il demande la résolution de la vente contre restitution du prix (on parle d’action « rédhibitoire ») ;
• soit il demande une diminution du prix de vente et conserve le bien acheté (on parle d’action « estimatoire ») : l’action en réduction du prix s’apprécie par rapport au coût du vice et non par rapport à la valeur vénale du produit ; ce prix est déterminé par un expert.

Un choix discrétionnaire. Ce choix lui appartient : il n’a pas à se justifier. Mais l’acquéreur peut seulement demander la réduction du prix lorsque :

• le vice n’est pas assez grave pour justifier une résolution de la vente ;
• le produit ne peut plus vous être restitué, sauf si cette restitution est impossible par votre faute ;
• le produit a été détruit par sa faute.

Demande de résolution de la vente. Pour être valable, la demande en résolution de la vente pour vice caché doit être publiée au service chargé de la publicité foncière. En outre, cette publication doit être justifiée par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou par la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Garantie légale des vices cachés : la responsabilité du vendeur

Qui est concerné ? C’est le vendeur qui est tenu par cette garantie légale des vices cachés vis-à-vis de l’acquéreur et qui peut être condamné à payer des dommages-intérêts à l’acquéreur si sa responsabilité est engagée au titre de cette garantie. Si tel est le cas, leur montant va varier selon que le vendeur ignorait ou non la présence du vice.

Vendeur ignorant le vice. Si le vendeur ignorait la présence du vice caché, il ne doit rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente.

Vendeur connaissant le vice. Si le vendeur connaissait la présence du vice caché, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de régler tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.

Perte de l’immeuble. Si le bien a été détruit à cause du vice, les préjudices qui en résultent sont à la charge du vendeur. Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l’acquéreur.

Garantie des vices cachés : y échapper ?

En pratique. En matière immobilière, il est de pratique fréquente d’insérer dans les contrats de vente une clause exonérant ou limitant la garantie des vices cachés (comme le permet la Loi). Cette clause n’est valable que si le vendeur ignorait la présence du vice et s’il a rempli son obligation de rechercher la présence d’éventuels vices. Toutefois, cette clause n’est pas tout le temps valable…

Vente entre non-professionnel. Pour que la garantie des vices cachés puisse être mise en œuvre, il suffit que le vendeur en ait eu connaissance lors de la vente et n’en ait pas informé l’acquéreur. Il a été jugé que c’était le cas, par exemple, dans une affaire dans laquelle le vendeur avait dissimulé l’infiltration d’eau en repeignant les murs (attention toutefois : tout dépend de l’appréciation du juge dans ce cas). Il en a été de même dans une autre affaire dans laquelle le vendeur avait enfoui des métaux toxiques sous son terrain.

Vente entre professionnel et non-professionnel. Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice. Il ne peut donc pas se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés à l’encontre d’un acquéreur non professionnel.

Attention ! La Loi interdit que les contrats conclus entre un professionnel et un non-professionnel ou un consommateur contiennent une clause supprimant ou réduisant le droit à réparation du préjudice subi par les acquéreurs en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations.

Qui est professionnel ? Sont considérés comme des professionnels, les marchands de biens, les sociétés spécialisées dans la vente d’immeuble, les SAFER revendant un bien rural, les promoteurs, les professionnels du bâtiment qui conçoivent ou construisent le bâtiment vendu, les agents immobiliers, etc.

Vente entre professionnels. Le vendeur peut se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés dès lors que l’acquéreur est un professionnel de la même spécialité. Tel est le cas dans l’hypothèse où le vendeur est un lotisseur et l’acquéreur un promoteur. Par contre, il a été jugé que ne sont pas de la même spécialité, le vendeur marchand de biens et l’acquéreur artisan-maçon.