Achat immobilier : ce qu’il faut savoir sur la vente d’immeuble à rénover (VIR)
Vente d’immeuble à rénover : c’est quoi ?
VIR. La vente d’immeuble à rénover (VIR) est une modalité de vente qui suppose que 3 conditions soient remplies. Lesquelles ?
3 conditions cumulatives. Une VIR s’applique à toute personne :
- qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages ;
- qui s'engage, dans un délai déterminé par contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble ;
- qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux.
Quels immeubles ? Sont seulement concernés par la VIR les immeubles bâtis existants à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Attention : pour apprécier ce critère, les juges apprécient l’usage effectif des locaux. C’est ainsi qu’un juge a considéré que la vente d’une résidence avec services, exploitée commercialement, pouvait faire l’objet d’une VIR, dès lors que les lots du bâtiment sont vendus à usage d’habitation.
Quels travaux ? L’immeuble vendu doit faire l’objet de travaux qui sont effectués par le vendeur. Attention : ne relèvent pas d’une VIR les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète, dès lors que les travaux sont assimilables à une reconstruction et qu’ils rendent à l'état neuf :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
- les huisseries extérieures ;
- les cloisons intérieures ;
- les installations sanitaires et de plomberie ;
- les installations électriques ;
- pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
Le saviez-vous ?
Si la Loi n’interdit pas à un vendeur particulier de recourir à une VIR, en pratique, ce sont des professionnels de l’immobilier et plus particulièrement les promoteurs qui ont recours à ce type de vente.
Vente d’immeuble à rénover : un formalisme précis
Un double formalisme strict. Recourir à une VIR suppose de respecter un formalisme très précis auquel il est impossible de déroger puisque les règles relatives à une VIR sont d’ordre public. En pratique, il existe un double formalisme à respecter : l’un est relatif au compromis de vente, l’autre au contrat de vente lui-même.
Le compromis. Le compromis de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
- les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien vendu (ce qui inclut notamment le dossier de diagnostic technique), au descriptif et au délai de réalisation des travaux ;
- le montant du prix de vente ;
- l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature du contrat de vente, les justifications de la garantie d’achèvement et des assurances de construction.
Le saviez-vous ?
Il est impératif que soit annexée au compromis de vente une note technique indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipements. C’est également en annexe que doit se trouver le dossier complet de diagnostic technique élaboré par un professionnel certifié.
Le contrat de vente. Le contrat de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
- la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot de copropriété ;
- la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
- le prix de vente ;
- le délai de réalisation des travaux ;
- la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ;
- les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux ;
Le saviez-vous ?
Le contrat de vente, qui doit impérativement être rédigé par un notaire, doit, en outre, comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.
Révision du prix. Le contrat doit mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision. Notez qu’en cas de révision du prix de vente, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation de l’indice BT 01. L’indice de base est le dernier publié au jour de la signature du contrat. La variation résulte alors de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date du dernier paiement.
Le saviez-vous ?
La révision est limitée à 70 % de la variation de l’indice. De plus, elle ne porte que sur le prix des travaux.
Copropriété. Le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.
Garantie d’achèvement. La garantie de l'achèvement des travaux résulte d'un acte de cautionnement aux termes duquel la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat.
Paiement du prix. L'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Concrètement, le prix de l'existant est payé au moment de la signature du contrat de vente. Ensuite, le paiement s’étale suivant l’avancement des travaux. Toutefois, la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :
- 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
- 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.
Solde. Le solde du prix de vente est à payer à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison.
Pénalités de retard. Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points.
Sanctions. En cas de non-respect des règles relatives au formalisme, la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison du bien vendu.
Vente d’immeuble à rénover : le déroulé des travaux
Des travaux à la charge du vendeur. Les travaux de rénovation sont à la charge du vendeur. A ce titre, c’est donc lui qui a la qualité de maître d’ouvrage. Par conséquent, c’est à lui qu’il revient de choisir les entreprises qui effectueront les travaux (souvent, il s’agit de filiales du promoteur-vendeur).
Des travaux déductibles ? Sous réserve du respect des conditions requises, le montant des travaux de rénovation peut être déduit des revenus fonciers déclarés par l’acheteur.
Réception des travaux. Etant le maître d’ouvrage, c’est le vendeur qui sera présent lors de la réception des travaux. L’acquéreur n’y participe pas.
Livraison. Une fois les travaux réceptionnés, l’immeuble va pouvoir être livré à l’acquéreur. A cette occasion, un procès-verbal sera établi en le vendeur et l’acquéreur. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont dénoncés dans l'acte de livraison des travaux ou dans un délai d’1 mois après cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’1 an après la livraison.
Vente d’immeuble à rénover : le recours obligatoire à un architecte
Le recours obligatoire à l’architecte. L’acquéreur et le vendeur doivent impérativement désigner un architecte, indépendant, impartial et assuré pour les prestations qu’il devra réaliser. A défaut d’accord entre les parties, l’architecte sera désigné par le Président du Tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble.
Prestations de l’architecte. L’architecte désigné doit réaliser les prestations suivantes :
- constater l’achèvement des travaux ;
- attester de la réalité de la répartition du prix de l’immeuble entre le prix de l’existant et le prix des travaux (cette attestation est annexée aux divers documents contractuels) ;
- constater que l’achèvement des travaux représente la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux pour permettre le paiement du prix ;
- attester du terme de la garantie d’achèvement ;
- constater l’achèvement la livraison des travaux, en cas d’absence de l’acquéreur lors de l’établissement du procès-verbal de livraison.
A retenir
Vendre un immeuble via le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) demande de faire obligatoirement appel à un notaire, qui sera chargé de rédiger l’acte de vente, et à un architecte, qui constatera, entre autres, l’achèvement des travaux. Lorsqu’un acquéreur achète via une VIR, le prix est ventilé entre la partie correspondant au bâtiment déjà existant et la partie correspondant aux travaux. Pour cette dernière partie, le paiement se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
- Articles L 111-6-2-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Articles L 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Articles R 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Articles R 262-12 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 janvier 2016, n° 14-29655 (résidence avec services-lots vendus à usage d’habitation)
- Arrêt du conseil d'État du 17 octobre 2022, n° 460113 (frais des travaux réalisés par le vendeur, non déductible du RF de l’acquéreur)
- Arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 04 novembre 2021, n° 19BX03720 (travaux réalisés par le vendeur, non déductible du RF de l’acquéreur)
