Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU)

Certificat d’urbanisme : à quoi sert-il ?

C’est quoi ? Le certificat d’urbanisme (CU) est un acte administratif indiquant les règles d’urbanisme valables sur une parcelle. Il informe également des limitations administratives au droit de propriété applicables au bien et renseigne sur l’état des équipements publics existants ou prévus. Il permet de déterminer si un terrain est constructible ou non et précise si le projet envisagé est réalisable.

2 types de certificat d’urbanisme. Il existe 2 types de CU :

• le CU d’information générale (ou simple) appelé « CUa » : il ne repose sur aucun projet en particulier ;
• le CU opérationnel (ou détaillé) appelé « CUb » : il précise si le projet envisagé est réalisable ou non en tenant compte des différentes installations publiques déjà existantes ou futures.

Attention ! Même si le CUb est positif, un permis de construire peut être refusé. Inversement, ce n’est pas parce qu’un CUb est négatif que le permis de construire sera refusé.

CU = permis de construire ? Le CU n’est pas un permis de construire et n’est donc pas délivré en tant qu’autorisation d’urbanisme. Il renseigne uniquement sur l’étendue des travaux qui peuvent être réalisés sur un terrain donné.

Une demande obligatoire ? Si son obtention n’est pas obligatoire, il est cependant recommandé d’en faire la demande : les informations qu’il contient permettent d’établir les documents à fournir pour demander un permis de construire.

Quelle utilité ? Le CU permet au propriétaire d’un terrain de se renseigner sur la surface que sa construction peut atteindre, sur l’état des équipements publics comme le réseau électrique, sur l’existence de limites au droit de propriété, etc. Le CU est également utile avant l’achat d’un bien immobilier afin de connaître les possibilités d’intervention sur ce bien (transformations, agrandissement, etc.).

Erreur de la Mairie. Lorsque la Maire délivre un CU positif par erreur, elle peut être amenée à indemniser le demandeur lésé. Toutefois, cette indemnisation peut être limitée lorsque le demandeur a lui-même commis une faute. C’est ce qui est arrivé à un promoteur qui, sans attendre l’autorisation de lotir, a acheté des terrains qu’il pensait constructible sur la foi d’un CU qui s’est révélé erroné.

Certificat d’urbanisme : quel est son contenu ?

Un contenu variable. Le contenu du CU va varier selon que la demande concerne un CU d’information ou un CU opérationnel.

Le contenu du CUa. Un CU information doit comporter :

• les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, relatives au Règlement National d’Urbanisme, au Plan Local d’Urbanisme (PLU), à la carte communale, etc. ;
• les limitations administratives au droit de propriété telles que les servitudes d’utilité publique et le droit de préemption urbain ;
• les taxes applicables.

Le contenu du CUb. Un CU opération doit comporter :

• les dispositions d’urbanisme ;
• les limitations administratives ;
• les taxes applicables ;
• les prévisions à court terme ou l’existence d’équipements publics sur le terrain ;
• la constructibilité du terrain ;
• la possibilité d’utiliser le terrain pour le projet décrit dans la demande de CU.

À noter. Le CU indique si un « sursis à statuer » est éventuellement opposable à une demande d’autorisation d’urbanisme visant un terrain. Le « sursis à statuer » permet à la Mairie (ou l’intercommunalité, le cas échéant) de suspendre sa décision, pour une durée maximale de 2 ans, lorsque le projet est notamment susceptible de mettre en péril des opérations d’aménagement déjà prévues par la collectivité. 

Qui peut demander un CU ? La demande de CU peut être faite par tout le monde. Il peut même en être demandé sans que le propriétaire ne soit au courant.

Certificat d’urbanisme : comment l’obtenir ?

À qui faut-il demander un CU ? Il faut demander un CU auprès de la Mairie dont dépend le terrain sur lequel la construction ou les transformations sera/seront opérée(s).

Constituer un dossier. Il faut constituer un dossier en 2 exemplaires pour un CUa et en 4 exemplaires pour un CUb. Le dossier est adressé à la Mairie en LRAR ou déposé directement contre récépissé.

- Consultez le formulaire de demande de CU

À noter. Pour un CUb, il faudra joindre au dossier :

• une notice descriptive du projet avec la superficie hors d’œuvre, la nature du projet et sa destination ;
• un plan de situation du terrain ;
• la localisation approximative de la construction sur le terrain.

Quel délai ? Pour traiter la demande, la Mairie dispose d’un délai de :

• 1 mois pour un CUa ;
• 2 mois pour un CUb.

Absence de réponse. L’absence de réponse au terme du délai vaut délivrance d’un certificat tacite.

Cristallisation du droit. Le CU garantit que les règles d’urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes exigibles ne seront pas remises en cause.

Quelle durée de validité ? La durée du CU est de 18 mois à compter de sa délivrance. La durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les informations qu’il contient ne changent pas. La demande de prolongation doit être adressée par courrier simple, accompagnée du CU à prolonger, à la Mairie au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité.