Agent immobilier : comment fonctionne le droit de rétractation (délai SRU) ?

Droit de rétractation : quel délai ?

De quoi parle-t-on ? Le droit de rétractation est une protection qui bénéficie à l’acquéreur d’un bien immobilier. Il a été créé par la Loi relative à la « solidarité et au renouvellement urbain », d’où son nom de « délai SRU » utilisé en pratique.

Rétractation ou réflexion ? Juridiquement, on parle de droit de rétractation lorsque son application fait suite à la signature d’un compromis de vente. Mais lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un compromis de vente, on parle de « délai de réflexion ».

Concrètement. Durant un certain laps de temps, l’acquéreur va pouvoir exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier d’un motif particulier et sans aucune pénalité. Précisons que ce droit ne bénéficie qu’à l’acquéreur : une fois l’avant contrat signé, le vendeur ne pourra pas revenir sur sa décision.

Quel est ce délai ? Le délai SRU est de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur. Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un compromis de vente, l’acquéreur pourra signer l’acte de vente après l’expiration du délai de réflexion de 10 jours.

Droit de rétractation : qui est concerné ?

Une protection pour l’acquéreur... C’est l’acquéreur qui bénéficie du droit de rétractation. Mais tous les acquéreurs n’en profitent pas. Pourquoi ?

… non-professionnel ! Pour pouvoir bénéficier d’un droit de rétractation, l’acquéreur doit être un « non-professionnel », c’est-à-dire ne pas agir dans un but commercial. Ainsi un couple achetant un logement bénéficie du droit de rétractation. Pour une société, sa qualification de non-professionnel est un plus problématique (voir ci-dessous).

Acquéreur professionnel. Par conséquent, une personne qualifiée de « professionnel » ne pourra pas bénéficier du droit de rétractation. C’est, par exemple, le cas des marchands de bien dans le cadre de leurs opérations d’achat pour revendre.

Société. La Loi ne précise pas si le délai SRU bénéficie ou non aux sociétés. Sachez qu’il a été jugé qu’une SCI était un acquéreur professionnel et ne devait donc pas profiter du droit de rétractation, l’achat étant en rapport avec son objet social (qui consistait à acquérir, administrer et gérer par location ou autrement tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés). Sachez aussi qu’il a été jugé qu’une clause conférant un droit de rétractation à un acquéreur ayant la qualité de professionnel de l’immobilier est valable, dès lors qu’elle a été négociée et ne constitue pas une clause de style.

Conseil. Pour une meilleure sécurité juridique, il est recommandé, en pratique, de faire bénéficier du délai SRU aux sociétés sauf lorsque leur achat est clairement réalisé à titre professionnel.

Le vendeur. Peu importe la qualité du vendeur (professionnel, particulier ou société) : il reste soumis à la réglementation du délai SRU, dès lors que l’acquéreur est un non-professionnel.

Droit de rétractation : pour quoi ?

Quels immeubles sont concernés ? Le délai SRU bénéficie aux actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

Un principe absolu ? La Loi ne vise que les immeubles d’habitation. Par conséquent, il a été jugé que les immeubles à usage mixte (habitation et commercial) n’entrent pas dans le champ d’application de la Loi. Notez toutefois que lorsque le contrat de vente indique seulement que l’immeuble est à « usage d’habitation », l’acquéreur bénéficie du délai SRU, même si l’immeuble comporte un local commercial.

Attention. Les locaux dits « accessoires » tels que les caves et les parkings bénéficient du délai SRU à condition qu’ils soient acquis en même temps que le bien principal d’habitation. Si une personne achète seulement une cave, elle ne bénéficie donc pas du droit de rétractation.

Terrain. Le droit de rétractation ne profitant qu’aux actes de vente ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur qui signe un compromis de vente d’un terrain à bâtir ne peut pas en bénéficier, et ce, même s’il a l’intention de faire construire une maison d’habitation sur le terrain.

Quelles ventes ? Sont concernés par le droit de rétractation les actes qui ont pour objet l’achat d’un immeuble à usage d’habitation, à savoir :

• les compromis de vente ;
• les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• les contrats de location-accession à la propriété immobilière ;
• les contrats de vente dressés directement en la forme authentique sans compromis de vente (pour mémoire, on parle alors de délai de réflexion).

Exonération du délai SRU ? Prévoir l’exonération du délai SRU, même par erreur, n’est pas possible. Dès lors, en l’absence de purge du droit de rétractation, l’acquéreur peut décider de se rétracter à tout moment et ce dernier est fondé à demander l’indemnisation du préjudice subi.

Exemple. Un acquéreur a procédé à un paiement de 1 500 €, à l’occasion de la signature d’un contrat de réservation, suite à un démarchage à domicile. Ce qui lui a permis d’obtenir l’annulation du contrat de réservation, les règles protectrices du démarchage à domicile ayant été violées. Et le notaire n’ayant pas purgé le droit de rétractation lors de la signature de l’acte authentique, pensant que celle effectuée lors du contrat de réservation était valable, l’acquéreur a pu obtenir l’annulation du contrat de vente faisant valoir son droit de rétractation… 7 ans plus tard !

Droit de rétractation : comment le notifier ?

Qu’est-ce qui est notifié ? Ce qui est notifié à l’acquéreur, c’est, soit le compromis de vente dans le cadre du droit de rétractation, soit le projet d’acte dans le cadre du délai de réflexion. Et c’est dans la notification de l’acte qu’il doit être fait mention du délai SRU dont bénéficie l’acquéreur.

Notifier l’acte avec les annexes ? Un compromis de vente contient, en général, un nombre d’annexes assez important. Sachez qu’il a été jugé qu’il n’est pas nécessaire de joindre les annexes dans la notification.

Bon à savoir. Il a été jugé que la notification du compromis de vente à l’acheteur n’a pas à être accompagnée d’une lettre explicative à son attention pour faire partir le délai de rétractation dont il dispose pour revenir sur son engagement.

Pour la petite histoire. Si l’acquéreur, régulièrement avisé de son droit de rétractation par lettre recommandée avec AR, s’abstient de retirer ce courrier à La Poste, la notification n’en demeure pas moins valable et le notaire ne pourra être poursuivi sur le terrain de la faute.

Validité de la notification. Pour être valable, la notification doit avoir date certaine. C’est pour cela que dans la très grande majorité des cas, la notification se fait par lettre recommandée avec AR. Il s’agit là du moyen de notification le plus sûr pour prouver la date de notification du délai SRU. Le délai SRU commence à courir à compter du lendemain de la date de la remise de la LRAR et non à compter de sa date d’envoi.

Remise lors de la signature du compromis. Le délai SRU peut être notifié dès la signature du compromis de vente, par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la rédaction de l’acte. Mais pour être valable, la date de remise doit être attestée dans le compromis lui-même. Si l’attestation est distincte du compromis, la notification ne sera pas valable.

Remise en main propre. Pour être valable, une notification faite par remise en main propre doit répondre aux conditions suivantes.

Une mention obligatoire. L’acte de notification doit être remis directement à l’acquéreur en reproduisant les dispositions de l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :

« Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue. Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus ».

Une mention manuscrite. L’acquéreur doit, de sa main, inscrire sur l’acte de notification les mentions suivantes : « remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... » et « Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ».

Remise par commissaire de justice. Le délai SRU peut également être notifié à l’aide d’un commissaire de justice.

Droit de rétractation : qui est le destinataire ?

Une notification faite à l’acquéreur. Le délai est notifié à l’acquéreur. Mais que se passe-t-il lorsqu’il y a une pluralité d’acquéreurs ?

Pluralité d’acquéreurs. Dans ce cas, il faut notifier le compromis de vente à chacun des acquéreurs pour la purge du droit de rétractation. Par ailleurs, l’agent immobilier doit s’assurer que chaque destinataire a effectivement signé l’accusé réception, en vertu de son obligation de vérification de la sincérité des signatures des acquéreurs.

À noter. Si les acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté et qu’un seul a signé le compromis, en cas de non-rétractation et si son conjoint aurait dû intervenir à l’acte, il faudra purger le droit de rétractation pour ce conjoint « oublié ».

À noter (bis). Toujours si les acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté, la rétractation de l’un emporte celle de l’autre. La vente ne peut donc pas être finalisée.

Conseil. Il est possible de prévoir dans le compromis de vente une clause selon laquelle, chaque époux a le pouvoir de représenter l’autre. Ainsi, un seul conjoint pourra signer la lettre recommandée avec AR notifiant au couple leur droit de rétractation.

Attention. Si des modifications importantes et déterminantes du consentement de l’acquéreur interviennent entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente, vous devez de nouveau purger le délai SRU.

Qui signe le recommandé ? Lorsqu’il y a plusieurs acquéreurs, pour que la notification par lettre recommandée avec AR soit valable, il est également nécessaire d’être vigilant sur l’identité de la personne qui a signé le recommandé…

Pour la petite histoire… Une agence immobilière a notifié le compromis de vente par lettres recommandées avec AR distinctes à chacun des époux acquéreurs d’un bien immobilier. Il se trouve que les AR ont été signés par le seul époux. Le juge a annulé la vente : l'accusé de réception du courrier notifiant à l’épouse le compromis de vente n'ayant pas été signé par cette dernière, il n'est pas certain que cet acte lui a été personnellement notifié, d’autant que l’époux ne disposait d'aucun pouvoir express pour recevoir ce courrier à sa place. Le juge en a ici conclu donc que le délai de rétractation n’a pas couru pour l’épouse.

À noter. Même si le droit de rétractation n’a pas été notifié régulièrement, la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation.

Droit de rétractation : quelles conséquences ?

2 conséquences. La purge du délai de rétractation est importante car :

• pendant le délai, l’acquéreur peut décider de renoncer à la vente, sans avoir à apporter de justifications ;
• une fois le délai de 10 jours écoulé, l’acquéreur ne peut plus renoncer à la vente sans justifier d’un motif particulier comme le refus d’octroi d’un prêt par la banque par exemple ; de plus, en cas de renoncement, il pourra devoir des indemnités au vendeur.

Versements. Vous pouvez recevoir un versement de l’acquéreur si vous disposez d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur use de son droit de rétractation, vous avez 21 jours pour lui restituer les sommes perçues. Si vous recevez des sommes sans en avoir le droit, vous pouvez être condamné au paiement d’une amende de 30 000 €.

Changement d’avis. Que se passe-t-il si l’acquéreur exerce son droit de rétractation, puis décide de revenir sur sa décision pour finalement refuser de signer l’acte authentique de vente ? Si cet exemple vous arrive, il faut savoir que l’exercice par l’acquéreur de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat.