Cession-bail d’immeuble : un dispositif temporaire d’étalement de l’impôt

Dispositif de cession-bail : de quoi s’agit-il ?

Un dispositif spécifique. Le dispositif appelé cession-bail est une opération qui consiste, pour une entreprise propriétaire d’un bien immobilier (appelée ici « crédit-preneuse »), à le céder à une société de crédit-bail immobilier (appelée « crédit-bailleur ») qui le lui loue immédiatement au terme d’un contrat de crédit-bail immobilier. Cette opération est aussi connue sous le nom d’opération de lease-back.

Un étalement de l’imposition. Par principe, la plus-value que l’entreprise crédit-preneuse est susceptible de réaliser à cette occasion est imposable au titre de l’exercice de réalisation de vente. Mais, à l’instar de ce qui a déjà existé par le passé, un dispositif temporaire d’étalement de l’imposition est mis en place pour les opérations réalisées à partir du 28 septembre 2020.

Jusqu’à quand ? Plus exactement, ce dispositif s’appliquera aux cessions d’immeubles réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, précédées d’un accord de financement accepté par l’entreprise crédit-preneuse à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.

Un dispositif temporaire d’étalement de l’imposition

Pour qui ? Ce dispositif d’étalement profite aux entreprises soumises soit à l’impôt sur les sociétés (IS), soit à l’impôt sur le revenu (IR) dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC).

Des conditions. Pour pouvoir l’appliquer :

• la vente de l’immeuble doit être effectuée au profit d’une entreprise de crédit-bail ;
• l’entreprise cédante doit retrouver immédiatement la jouissance du bien cédé dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier ;
• les immeubles sont affectés par l’entreprise crédit-preneuse à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Des exclusions. Sont exclues du dispositif d’étalement les ventes d’immeubles affectés par l’entreprise crédit-preneuse à des activités de gestion de son propre patrimoine, sauf si un tel immeuble est loué à une entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance pour les besoins de son activité commerciale, artisanale, industrielle, libérale ou agricole.

Des liens de dépendance sont réputés caractérisés entre 2 entreprises lorsque :

• l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
• elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

Comment ? Dans le cadre de ce dispositif temporaire, le montant de la plus-value de cession sera réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder 15 ans.

Fin de l’étalement. Il est mis fin à l’étalement en cas d’acquisition de l’immeuble par le crédit-preneur ou de résiliation du contrat de crédit-bail.

Des obligations déclaratives ? Ce dispositif temporaire n’est soumis à aucune obligation déclarative particulière. L’option pour ce régime sera simplement matérialisée par l’inscription de la part de la plus-value faisant l’objet d’un étalement dans la liasse fiscale déposée annuellement par l’entreprise.