Copropriété : ce qu’il faut savoir sur le syndicat des copropriétaires

Syndicat des copropriétaires : de quoi s’agit-il ?

Le syndicat des copropriétaires. Dans toutes les copropriétés, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui s’exprime via l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Le syndicat de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est composé de tous les copropriétaires, sans exceptions. La seule condition à remplir pour y appartenir est, en effet, d’être copropriétaire.

Quelles missions ? Le syndicat des copropriétaires a plusieurs missions. Il doit notamment décider du budget prévisionnel annuel, de l'amélioration de l'immeuble, des travaux nécessaires, de la nomination du syndic, etc. Toutes ces décisions sont prises via l’AG.

Syndicat des copropriétaires : une responsabilité pouvant être engagée !

Le syndicat est responsable. Le syndicat des copropriétaires a une personnalité juridique propre, distincte de celle des copropriétaires. A ce titre, il doit souscrire une assurance le couvrant contre les risques de responsabilité civile.

Illustrations pratiques. Voici 3 exemples illustrant l’engagement de responsabilité ou non de syndicats des copropriétaires.

Exemple 1. Un syndicat des copropriétaires a fait condamner un copropriétaire qui s’était approprié sans autorisation des parties communes de la copropriété (en l’occurrence des combles). Le copropriétaire a dû remettre les combles dans l’état où ils étaient auparavant (il avait détruit le plafond pour que son appartement ait un accès direct aux combles).

Exemple 2. Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions. Tel est le cas lorsqu’un syndic indique à un acquéreur qu’il n’y a pas de termites dans l’immeuble, alors même que l’immeuble est infesté.

Exemple 3. Un syndicat des copropriétaires a été condamné à indemniser un copropriétaire, possédant un studio situé au rez-de-chaussée, qui ne pouvait pas ouvrir les volets de son studio à cause de la neige tombée du toit de l’immeuble (un monticule de 3 mètres s’était formé). Or, le syndicat des copropriétaires a la charge d’entretenir le toit et donc le déneiger en hiver. Cette situation étant survenue plusieurs fois, elle constituait, selon le juge, un préjudice indemnisable pour le copropriétaire.

Une responsabilité moins étendue. Jusqu’à présent, à l’issue d’un chantier, en cas de vice de construction et/ou de défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée. Ce n’est plus le cas désormais, depuis le 1er juin 2020. Cette mesure doit avoir pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.

Focus sur les taux d’usure. Pour mémoire, le taux de l’usure est le taux maximal d’intérêt auquel un prêt bancaire peut être accordé. Le taux de l’usure varie selon les catégories de prêts accordés, notamment eu égard à la qualité de la personne qui le souscrit (consommateur ou société, par exemple).

Une nouveauté pour les syndicats de copropriétaires. Dans ce cadre, il est désormais prévu que les contrats de crédits accordés à des syndicats de copropriétaires doivent être assimilés à des contrats de crédits consentis à des consommateurs. Par conséquent, tout organisme de crédit qui accorde un prêt à un syndicat de copropriétaires est tenu de respecter les règles applicables aux consommateurs au titre de la règlementation sur l’usure.

Bon à savoir. Un syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l'action des professionnels, pour les biens et les services qu'ils fournissent aux consommateurs.