Revenus fonciers : que devez-vous déclarer ?

Prenez en compte les revenus « imposables »

Qu’entend-on par « revenus fonciers » ? Sont ici concernés les « revenus fonciers », c’est-à-dire l’ensemble des revenus que vous êtes susceptible de retirer de la mise en location de biens immobiliers : il pourra autant s’agir d’appartements ou de maisons mises en location, que de locaux commerciaux, de bureaux, de terrains, etc.

Attention. Certaines catégories de revenus sont imposables, non pas comme des « revenus fonciers », mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (location ou sous-location meublée, location d’immeuble commercial muni du mobilier et du matériel nécessaire à l’exploitation, location de fonds de commerce, etc.) ou des bénéfices non commerciaux (sous-location d’immeuble nu par exemple). Ces catégories ne sont pas examinées dans cette fiche qui ne traite que des revenus fonciers à proprement parler.

Concrètement… Il s’agira des loyers proprement dits, mais aussi des revenus qualifiés d’accessoires : ce pourra être le revenu tiré de la location d’un droit d’affichage, d'un droit de chasse, d’un droit d’entrée ou d’un pas-de-porte dans le cadre d’un local commercial, etc. Il pourra également s’agir de la prise en compte de dépenses qui sont normalement à votre charge mais qui ont été payées par votre locataire : dans ce cas, vous devez intégrer cette prise en charge dans vos revenus.

Conseil. Nous attirons votre attention sur ce dernier point : si la dépense en question est normalement déductible de vos revenus fonciers, vous pourrez purement et simplement en faire abstraction, tant en revenu qu’en charge. L’exemple classique est le remboursement par le locataire d’un local professionnel de la taxe foncière qui lui est facturée par le propriétaire : s’agissant d’une charge déductible, vous pouvez ne pas en tenir compte dans vos revenus fonciers.

Revenus perçus au cours de l’année. Vous devez prendre en compte les loyers et autres revenus effectivement encaissés au cours de l’année.

Attention. Si un locataire ne paie pas son loyer, vous devez accomplir toutes les diligences nécessaires pour récupérer les loyers impayés (recours à un huissier de justice, action en justice, etc.) ; et apporter la preuve de l’accomplissement de ces diligences ! A défaut, l’administration pourra considérer que vous avez renoncé à percevoir les loyers et les imposer quand bien même vous ne les avez pas encaissés.

Le cas des travaux effectués par le locataire. Il peut arriver qu’un locataire effectue dans l’appartement ou la maison que vous louez quelques travaux d’aménagement, sans qu’il y soit contraint par les conditions prévues au bail. S’agissant de travaux de pure convenance personnelle, vous n’avez pas à inclure dans les loyers perçus le montant de ces travaux.

Si vous imposez des travaux à votre locataire. La solution sera différente si le bail prévoit ou impose au locataire la réalisation d’aménagements ou de constructions : il s’agit là d’une disposition que l’on rencontre fréquemment dans les baux commerciaux qui peuvent prévoir des travaux à la charge du locataire revenant sans indemnité au propriétaire en fin de bail. Dans cette hypothèse, le profit correspondant que vous réalisez est imposé, chez vous, dans la catégorie des revenus fonciers, mais au titre de l'année au cours de laquelle le bail a pris fin (terme initial ou résiliation), et non pas lors de l'exécution des travaux par le locataire.

Un exemple. Dans une affaire opposant l’administration à une SCI sur le paiement d’un complément de revenus fonciers au titre de l’avantage résultant, pour la société, de la remise gratuite en fin de bail des aménagements réalisés par son locataire, il a été jugé que le bail commercial avait pris fin (tacitement) suite à la signature (avant l’expiration du bail) d’une convention d’usufruit temporaire.

Pour information. Le régime des revenus fonciers exposé ici concerne les locations effectuées par les particuliers, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non passible de l’impôt sur les sociétés). Si le bien est loué par l’intermédiaire d’une entreprise commerciale, artisanale ou industrielle ou via une société soumise à l’IS, le régime des revenus fonciers exposés ne s’appliquera pas : les revenus seront intégrés dans le résultat imposable de l’entreprise et soumis à l’impôt sur les bénéfices correspondant à son régime d’imposition.

Prenez en compte les dépenses « déductibles »

Qu’entend-on par « dépenses déductibles » ? Ce sont les dépenses que vous avez payées au cours de l’année et qui vont venir diminuer le montant de vos revenus fonciers. La différence entre vos revenus et ces charges constituera le montant effectivement soumis à l’impôt (ou le déficit foncier, le cas échéant). Toutes les dépenses ne sont cependant pas admises en déduction…

Concrètement. Les dépenses et charges qui ont pour objectif d’acquérir ou conserver un revenu locatif seront admises en déduction : il n’existe donc pas de liste exhaustive. Parmi les charges habituellement retenues, voici celles que nous pouvons lister.

Les travaux. Toutes les dépenses qui ont pour objet d’entretenir ou de réparer le bien locatif seront déductibles. Quant aux dépenses d’amélioration, elles ne seront prises en compte que s’il s’agit d’un logement (pour les autres types de locaux, seules les dépenses de protection contre l’amiante et celles destinées à favoriser l’accès des personnes handicapées seront admises en déduction). Les dépenses de construction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

Les provisions pour charges de copropriété. Dans les immeubles locatifs, vous supportez des charges de copropriété : tous les trimestres en général, le syndic vous réclame des provisions pour charges de copropriété. Vous êtes autorisé à déduire ces provisions, sans distinguer parmi ces charges celles qui sont effectivement déductibles de celles qui ne le sont pas ou celles qui sont récupérables auprès du locataire. L’année suivante, une fois la répartition des charges effectivement connue, vous devrez régulariser votre situation en réintégrant les charges de copropriété non déductibles (en tenant compte, en outre, du solde, positif ou négatif, résultant de l’approbation des comptes de la copropriété).

Exemple. Vous venez d’acheter un appartement en 2018 que vous mettez immédiatement en location. Au cours de l’année 2018, vous payez et déduisez de vos revenus les provisions pour charges de copropriété appelées par le syndic. Vous ferez la même chose au titre de l’année 2019, mais en diminuant du montant des provisions payées au titre de l’année 2019 les charges non déductibles ou récupérables sur les locataires de l’année 2018.

Les frais de gestion. Sont ici visées les rémunérations des concierges et gardiens, les frais de gérance ou de syndic, les commissions versées à une agence immobilière en charge de la location de votre bien, les frais de procédures, les frais de rédactions de vos déclarations fiscales.

Les primes d’assurance. Quel que soit le risque couvert, mais à condition qu’elles concernent l’immeuble loué, vous pouvez déduire les primes payées à votre assureur pour leur montant réel.

Petit conseil au passage. Vous pouvez choisir de déduire les primes payées ou d’opter pour le crédit d’impôt dont vous pouvez bénéficier au titre des primes d’assurance pour loyers impayés, si le logement loué est conventionné : ce crédit d’impôt est égal à 38 % du montant des primes versées. Faites un petit comparatif, au cas où…

Les taxes foncières. Sont admises en déduction la taxe foncière et les taxes annexes (taxe locale d’équipement par exemple). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par contre, n’est pas déductible, s’agissant d’une taxe dite locative.

Les intérêts d’emprunt. Si vous avez emprunté pour acheter le bien loué, les intérêts d’emprunt sont déductibles. Pensez aussi à déduire les frais de dossier, les frais d’inscriptions hypothécaires, le coût des assurances emprunteur, les éventuels agios, les indemnités de résiliation ou de renégociation, etc.

Les impayés des locataires. Il peut arriver qu’un locataire quitte le logement sans payer les charges qui lui reviennent (des frais de chauffage collectif, une consommation d’eau chaude, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.). Les dépenses que vous prenez en charge à sa place, sans pouvoir les récupérer, seront déductibles de vos revenus.

Les frais d’avocat et d’huissier. Il a été admis que des propriétaires ayant engagé des frais d’avocat et d’huissier dans le cadre d’un procès visant à mettre un terme au trouble de jouissance subit par l’appartement loué pouvaient les déduire de leurs revenus fonciers.

Conservez toutes vos pièces justificatives !

Contrôle « a posteriori ». Le système fiscal français est déclaratif : cela signifie donc que votre impôt sur le revenu est établi sur la foi de ce que vous déclarez. L’administration fiscale, en charge d’exercer les contrôles fiscaux, sera toutefois habilitée à venir contrôler l’exactitude de vos déclarations.

Justifiez ! Il est donc vivement conseillé de conserver toutes les pièces justificatives, tant de vos revenus que de vos dépenses, pour prouver la réalité et la nature de tous les éléments chiffrés reportés sur votre déclaration.

Revenus fonciers : un impôt prélevé à la source

Depuis le 1er janvier 2019. Le prélèvement à la source est mis en place depuis le 1er janvier 2019 et concerne les revenus salariaux et des dirigeants, les bénéfices professionnels des indépendants et les revenus fonciers.

Un acompte. Les revenus fonciers sont soumis au prélèvement à la source sous forme d’acompte acquitté par le bailleur, prélevé sur son compte bancaire par l’administration fiscale.

Un taux. Ce prélèvement est calculé en appliquant au montant des revenus un taux directement calculé par l’administration fiscale. Ce taux est égal au rapport entre l’IR du foyer afférent aux revenus concernés par le prélèvement et ces mêmes revenus (les foyers dont l’IR dû au titre des 2 dernières est nul et dont le montant des revenus par part de quotient familial n’excède pas 25 000 € se voient attribuer un taux de prélèvement nul). Il est calculé :

• sur la base des impôts et des bénéfices de l’avant-dernière année pour le calcul de la retenue des mois de janvier à août ;
• sur la base des impôts et des bénéfices de l’année précédente pour le calcul de la retenue des mois de septembre à décembre.

     => Consultez la grille des taux neutres

A noter. Ce taux peut faire l’objet de modulation en cas de changement dans votre situation familiale (mariage, Pacs, divorce, rupture de Pacs, décès, naissance, adoption).

Une base de calcul. L’acompte est sur la base des revenus fonciers imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi à la date du versement mensuel ou trimestriel de l’acompte (lorsque le revenu foncier de l’année de référence est déficitaire, il est retenu pour une valeur nulle).

Un paiement. L’acompte, calculé par l’administration fiscale, est versé par douzième au plus tard le 15 de chaque mois de l’année. Sur option de votre part, il est versé par quart au plus tard les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre. Le versement prend la forme de prélèvements, opérés à l’initiative de l’administration fiscale, sur votre compte bancaire.