Revenus fonciers : bénéficier d’une déduction fiscale spécifique

Déduction fiscale Anah : pour qui, pour quoi ?

Un avantage fiscal ? Connu sous le nom de « conventionnement ANAH », ou « Louer abordable », ce dispositif permet de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers si vous donnez en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Pour qui ? Par principe ouvert aux particuliers bailleurs, ce dispositif s’applique aussi si le logement est loué par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’IS). Dans ce cas, l'avantage fiscal s'applique à l'associé personne physique de la société.

Pour quoi ? Le dispositif « conventionnement Anah » s’applique aux propriétaires bailleurs qui louent des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il peut s’agir d’une convention à loyer intermédiaire ou d’une convention à loyer social ou très social.

Attention. Le logement doit satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité ainsi qu’aux obligations de décence (il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité et la santé des occupants et doit être pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement).

A noter. Les locaux à usage mixte ne peuvent pas, en principe, ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la déduction spécifique sous réserve que le local soit affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.

A compter du 1er janvier 2017. Dans le cadre du « Cosse », le logement doit être situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs (en pratique, il s’agit des zones A, A bis, B1 et B2 retenues pour l’application du dispositif Duflot-Pinel).

Pour les conventions conclues depuis le 1er juillet 2020. L’avantage fiscal ne s’applique que pour les logements qui respectent un certain niveau de performance énergétique globale.

En France métropolitaine, l’avantage fiscal ne profitera qu’aux personnes qui placent en location des logements pour lesquels la consommation conventionnelle en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an. Sont donc exclus du bénéfice de la déduction spécifique les logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Une justification. Pour justifier du respect de cette exigence de performance énergétique, il faudra fournir à l’Anah une évaluation énergétique en cours de validité à la date de dépôt de la demande de convention.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les propriétaires devront justifier que leur logement respecte au moins l’une des améliorations de la performance énergétique suivantes :

• travaux d'isolation thermique des toitures, à savoir les travaux de protection des toitures contre les rayonnements solaires conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, à savoir les travaux de protection des murs donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, à savoir les travaux de protection des baies donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires, le cas échéant associés à l'installation de brasseurs d'air fixes, conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d'installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire conformes à certaines prescriptions techniques.

Une justification. Pour justifier du respect de cette exigence, il faudra fournir, sur simple demande, toutes les factures ou notes émises par les entreprises prestataires, ou tout autre moyen de preuve.

Déduction fiscale Anah : combien ?

Un avantage fiscal ! L’avantage fiscal associé à ce dispositif prend la forme d’une déduction spécifique qui vient en diminution du montant des loyers bruts tirés de la location du logement conventionné. Le taux de cette déduction forfaitaire varie selon les situations et les dispositifs.

Un taux variable dans le cadre du « Borloo ancien ». Les taux de la déduction spécifique varient selon la date de conclusion du bail, la nature de la convention conclue avec l’Anah et le caractère direct ou non de la location. Pour les baux conclus depuis le 28 mars 2009, le taux est le suivant :

• En cas de location directe :

•    o pour une convention à loyer intermédiaire : 30 %
•    o pour une convention à loyer social ou très social : 60 %

• En cas de location à un organisme public ou privé :

•    o pour une convention à loyer intermédiaire : 30 % ou 70 %
•    o pour une convention à loyer social ou très social : 60 % ou 70 %

Pour information. La déduction spécifique au taux de 70 % concerne exclusivement les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Un taux variable dans le cadre du « Cosse ». Depuis le 1er janvier 2017, il faut distinguer selon la situation géographique du logement pour connaitre le taux de la déduction spécifique. Ce taux sera le suivant :

• Pour les logements situés en zone B2 :

•   o en cas de location directe en secteur intermédiaire : 15 %
•   o en cas de location directe en secteur social et très social : 50 %
•   o en cas d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées : 85 %

• Pour les logements situés en zone A, A bis et B1 :

•   o en cas de location directe en secteur intermédiaire : 30 %
•   o en cas de location directe en secteur social et très social : 70 %
•   o en cas d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées : 85 %

• pour les logements situés dans les autres zones :

• o en cas de location directe en secteur social et très social : 50 % pour les conventions conclus à compter du1er janvier 2018 et dont la date d’enregistrement de la demande de conventionnement par cet organisme intervient jusqu’au 28 février 2022 (à condition que la convention prévoit que le bailleur réalise des travaux d’amélioration) ;
• o en cas d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées : 85 % (y compris lorsque la convention ne prévoit pas la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur).

A noter pour les SCI. Lorsque vous louez le logement par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’IS), vous appliquez cette déduction spécifique dans la limite de la quote-part du revenu brut vous revenant.

En cas de déficit. En principe, un déficit foncier est imputable sur le revenu global du propriétaire, pour le calcul de son impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €. Dans le cadre du dispositif Cosse, à compter de l’imposition des revenus de 2019, cette limite est portée à 15 300 €.

Déduction fiscale Anah : comment ?

Un engagement de location. Vous devez vous engager à louer nu le logement à une personne qui en fera sa résidence principale (autre qu’un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou descendant), et ce, pendant toute la durée du bail conventionné (la durée de la convention est de 6 ans, portée à 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah).

A noter. La location peut aussi être consentie à un organisme public ou privé qui destine le logement à un usage de résidence principale de particuliers autres que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal ou de sa famille (on parle d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées). Dans le cadre du « Cosse », ce dispositif est aussi ouvert à l’intermédiation locative avec mandat de gestion à une agence immobilière à vocation sociale.

Pour les SCI. Dans ce cas, c’est la société qui prend l’engagement de location (à une personne autre que l'un de ses associés, un membre du foyer fiscal ou un ascendant ou un descendant d'un des associés). Quant à vous, en qualité d’associé, vous devez vous engager à conserver vos parts de la SCI pendant la durée de la convention.

Une durée. Le bénéfice de la déduction spécifique suppose que le logement soit donné en location pendant toute la durée de la convention. Cette durée est calculée de date à date, à compter de la prise d’effet du 1er bail conclu pour l’application de la convention.

Un plafond de loyer et de ressources du locataire. Pendant toute la durée de la convention, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient selon la nature de la convention et le lieu de situation du logement concerné. Les locataires doivent par ailleurs satisfaire à certaines conditions de ressources.

     =>  Consultez les plafonds de loyers et de ressources du locataire pour 2021

Une remise en cause ? La déduction spécifique obtenue fait notamment l’objet d’une remise en cause en cas de non-respect de l’engagement de location, de non-respect des conditions de mise en location, ou en cas de vente du logement pendant la période d’engagement de location.

Des obligations déclaratives. Ce dispositif suppose le respect de certaines obligations déclaratives.

     =>  Consultez les obligations déclaratives du dispositif conventionnement Anah