Défiscalisation « Cosse » : quel avantage ?

Une réduction d’impôt : pour qui ?

Pour les propriétaires. Cette réduction d’impôt sur le revenu profite aux propriétaires domiciliés en France, à l’exception de ceux qui relèvent du micro foncier, à raison des logements qu’ils donnent en location.

Des conditions à remplir. Comme pour tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, si vous souhaitez bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt « Cosse », vous devrez remplir un certain nombre de conditions :

• le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, social ou très social, signée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), dont la date d’enregistrement intervient entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024 ;

• le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale pendant toute la durée de la convention signée avec l’Anah ;

• le loyer et les ressources du locataire, qui sont appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder certains plafonds ;

• la location n’est pas conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail ;

• le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique global.

Durée de la convention avec l’Anah. La durée minimale de la convention avec l’Anah est fixée à 6 ans.

À la sortie du dispositif… Le propriétaire bailleur dont la convention Anah arrive à son terme et qui souhaite relouer son logement dans les conditions de droit commun peut, sous réserve de la règlementation applicable aux logements considérés comme énergivores (de classe F ou G), fixer librement son loyer.

Pour les associés de société IR. L’avantage fiscal profite aussi aux associés de sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), lorsque le logement est donné en location par son intermédiaire, à condition que :

• l’associé conserve la totalité de ses titres pendant toute la durée de la convention signée avec l’Anah ;

• la location ne soit pas conclue avec l’un des associés de la société propriétaire du logement, ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un tel associé.

Une réduction d’impôt : combien ?

Un calcul. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts du logement mis en location.

Taux. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

• 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

• 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

Mais. Si le logement est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé, soit en vue de sa location ou de sa sous-location à des personnes éprouvant des difficultés particulières ou à celles dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes, ces taux sont respectivement portés :

• à 20 % des revenus bruts de ce logement, pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

• à 40 % des revenus bruts de ce logement, pour le logement affecté à la location sociale ;

• à 65 % des revenus bruts de ce logement, pour le logement affecté à la location très sociale.

Attention. Dans cette hypothèse particulière, il est impératif que :

• l’organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière ;

• le logement ne soit pas loué au propriétaire du logement, aux membres de son foyer fiscal, à ses descendants ou ascendants.

Une réduction d’impôt : comment ?

Quand ? La réduction d’impôt s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention signée avec l’Anah et pendant toute sa durée.

Et à l’échéance ? À l’échéance de cette convention, si le contrat de location du logement est en cours de validité, le bénéfice de la réduction d’impôt est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat, dans la mesure où :

• le même locataire reste en place ;

• et toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer pratiqué, sont remplies.

Comment ? La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application de la convention signée avec l’Anah.

Remise en cause. Cet avantage fiscal sera remis en cause si le propriétaire ne respecte pas l’une des conditions requises pour son application ou s’il cède le logement ou ses parts sociales. Dans ce cas, la réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de la condition ou de la cession.

Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si le non-respect de la condition ou la cession survient à la suite du classement en 2^e ou 3^e catégorie d’invalidité du propriétaire ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, ou du licenciement ou du décès de l’un d’eux.

Non-cumul. Cette réduction d’impôt n’est pas cumulable avec les autres régimes de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Scellier, etc.).