Investir dans l’immobilier en Outre-mer : le dispositif Girardin

Le dispositif Girardin : un conseil

Des spécialistes. Si vous souhaitez investir en Outre-mer, vous pouvez prendre conseil auprès d’un cabinet de conseils spécialisé en défiscalisation en Outre-mer. Ce type de structure est dans l’obligation de s’inscrire sur un registre public tenu par :

• le représentant de l’Etat pour les cabinets dont le siège social est situé à Paris, en Guadeloupe, à la Martinique, à la Réunion, à Mayotte, en Guyane, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie ;
• le Préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris pour les cabinets dont le siège social est situé dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
• le Préfet de la Guadeloupe pour les cabinets dont le siège social est situé à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy ;
• le Haut-commissaire de la République en Nouvelle-Calédonie pour les cabinets dont le siège social se trouve dans les Iles Wallis et Futuna.

Des obligations. Cette inscription oblige les cabinets de conseils spécialisés en défiscalisation :

• à respecter une charte de déontologie ;
• à déclarer les opérations réalisées et le montant des commissions perçues ;
• à déclarer les noms et adresses des investisseurs.

Une assurance. En plus de leurs autres obligations, ces professionnels devront contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle 'couvrant tous les risques afférents au montage des opérations réalisées pour le bénéfice des avantages fiscaux '.

Une inscription limitée dans le temps. Notez que cette inscription est limitée dans le temps : elle est valable pour une durée de 3 ans.

Une inscription sous conditions. L’inscription initiale et son renouvellement sont subordonné(e)s au respect de l'ensemble des conditions suivantes par les dirigeants et associés de ces cabinets  :

• ils doivent justifier de leur aptitude professionnelle ;
• ils doivent être à jour de leurs obligations fiscales et sociales ;
• ils doivent présenter un bulletin n°3 de leur casier judiciaire vierge de toute condamnation ;
• ils doivent justifier d’une certification annuelle de leurs comptes par un commissaire aux comptes ;
• ils doivent signer et respecter une charte de déontologie.

Une réduction d’impôt : pour qui ?

Pour les particuliers. Cet avantage fiscal bénéficie aux personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM.

Une réduction d’impôt pour quoi ? Vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt au titre de votre IR si vous réalisez l’un des investissements suivants :

• l’acquisition de parts de sociétés de développement régional d’Outre-mer ou de sociétés soumises à l’IS exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole en Outre-mer. Attention certains secteurs d’activités sont expressément exclus du bénéfice de l’avantage fiscal ;
• la construction ou l’acquisition d’un logement neuf que vous affectez à votre résidence principale pendant au moins 5 ans. Attention, la réduction est réservée aux primo-accédants ;
• l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 20 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation et destiné à devenir votre résidence principale pendant au moins 5 ans ou à être placé en location nue (pendant 5 ans également) dans les 6 mois de l’achèvement des travaux ou de son acquisition si elle est postérieure ;

Un délai de mise en location prolongé. Pour les immeubles achetés ou dont la construction est achevée depuis le 1er juillet 2018, le délai de mise en location est porté à 12 mois (au lieu de 6 mois).

• l’acquisition de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les départements ou collectivités visés d’Outre-mer et qu'elles donnent en location nue pendant 5 ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale ; ces sociétés doivent s'engager à achever les fondations des immeubles dans les 2 ans qui suivent la clôture de chaque souscription annuelle ; les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts ou actions pendant 5 ans au moins à compter de la date d'achèvement des immeubles.

- Consultez la liste des activités exclues du bénéfice du dispositif Girardin.

Des plafonds à respecter. Pour bénéficier de l’avantage et si vous placez l’immeuble en location, vous devrez respecter des plafonds de ressources du locataire, ainsi que des plafonds de loyers.

Un engagement de location. Pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal, l’engagement de location doit être respecté jusqu’au terme de la période d’engagement. En cas de vacance intervenant pendant cette période d’engagement (si vous n’arrivez pas à louer le logement), vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, à condition toutefois de prouver que la vacance est involontaire.

À noter. Le caractère volontaire ou non de la vacance est apprécié au cas par cas par l’administration fiscale.

Une réduction d’impôt jusqu’à quand ? Bénéficieront de cette réduction d’impôt les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017.

Attention. Ce dispositif est prolongé concernant les travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens contre les risques sismiques ou cycloniques : ces travaux ouvrent donc droit à la réduction d’impôt s’ils sont réalisés jusqu'au 31 décembre 2029. Cela signifie que les autres investissements (acquisition ou construction de l'habitation principale et souscriptions au capital de certaines sociétés) ne sont éligibles à la réduction d'impôt que jusqu'au 31 décembre 2017.

Des travaux ? Sont éligibles à cet avantage fiscal les travaux de réhabilitation (à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers) ou de confortation contre les risques sismiques qui portent sur un logement achevé depuis plus de 20 ans pour lequel le contribuable prend l'engagement, pour une durée de 5 ans, soit d'affecter dès l'achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les 6 mois de la date d'achèvement à un locataire qui y fixe son habitation principale.

Un délai de mise en location prolongé. Pour les immeubles achetés ou dont la construction est achevée depuis le 1er juillet 2018, le délai de mise en location est porté à 12 mois (au lieu de 6 mois).

À noter. Le bénéfice de la réduction d’impôt est étendu aux travaux de confortation contre le risque cyclonique dans les mêmes conditions.

Montant de la réduction. La base de la réduction d’impôt est en principe assise sur le prix de revient ou d’acquisition de l’immeuble (ou des parts sociales). Pour 2017, la base de la réduction est plafonnée à 2 449 € par mètre carré habitable. Le taux de la réduction dépend quant à lui de l’investissement réalisé :

• 38 % pour l’acquisition de parts de sociétés soumises à l’IS exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole en Outre-mer ;
• 30 % pour l’acquisition de parts de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les départements ou collectivités visés d’Outre-mer et qu'elles donnent en location nue pendant 5 ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes qui en font leur habitation principale ;
• 18 % pour l’acquisition ou la construction ou les travaux de réhabilitation d’un immeuble.

Un agrément préalable dans certains cas. Il est important pour vous de noter que si vous envisagez d’investir une somme d’un montant supérieur à 2 M€, vous devrez obtenir l’agrément préalable du ministre du budget, sauf à ce que votre investissement concerne votre future résidence principale. Dans l’hypothèse où l’investissement prend la forme d’un achat de parts de sociétés, ce seuil de 2 M€ s’apprécie au regard du coût total du programme immobilier en vue duquel les souscriptions de parts ont été réalisées, et non pas au regard du montant des souscriptions.