Défiscalisation « Duflot » : quel avantage ?

Défiscalisation Duflot : un avantage fiscal intéressant

Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez un logement neuf ou faites construire un logement, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés), vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Duflot » (qui remplace, en pratique, le dispositif « Scellier ») : cette réduction, répartie sur 9 ans, se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux de 18 % (29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer).

54 000 € d’économies d’impôt ? Au maximum, vous pouvez bénéficier d‘une réduction de votre impôt d’un montant de 6 000 € par an pendant 9 ans. Voilà qui peut vous aider à financer votre investissement, sans compter le loyer escompté qui fera partie intégrante de votre plan de financement.

De nombreuses conditions. Comme tout dispositif de ce type, vous devez respecter un certain nombre de conditions, qui tendent, au gré des nouveaux dispositifs, à se durcir, rendant peut-être un peu moins attractif l’investissement concerné. Notez, au préalable, que ce dispositif est remplacé depuis le 1er septembre 2014 par le dispositif « Pinel ».

Attention. Le logement dont la propriété est démembrée (nue-propriété et usufruit dévolus à des personnes différentes) n’est pas éligible à ce dispositif.

Pour information. Sachez qu’il est également possible de bénéficier de cet avantage fiscal en cas de souscription dans des parts de SCPI, à condition que 95 % de la souscription servent à financer un investissement immobilier éligible au dispositif. Le bénéfice de la réduction d'impôt supposera notamment que vous preniez l’engagement de conserver les parts de SCPI pendant toute la durée de l’engagement de location pris par la SCPI.

Défiscalisation Duflot : les conditions à respecter

De nombreuses conditions… Comme tout avantage fiscal, le dispositif Duflot suppose que soient respectées de nombreuses conditions qui intéressent tout autant l’objet de l’investissement, l’investisseur, le locataire, etc.

Concernant le logement. Non seulement il doit s’agir d’un logement neuf ou proche du neuf, mais en plus :

• il doit respecter un niveau de performance énergétique précis :

•      o pour les logements neufs : il s‘agit de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou le label « bâtiment basse consommation énergétique 2005 (BBC 2005) » ;
•      o pour les autres logements : il s’agit du label « haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation 2009) » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009) » ;

• il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (il est ici fait référence aux zones A, A bis, B1, et B2, retenues pour le dispositif « Scellier », les communes situées en zone B2 n’étant plus éligibles que sur agrément, délivré par les services de la Préfecture, à compter du 1er juillet 2013) ;
• dans le cadre des immeubles collectifs (comportant au moins 5 logements), le nombre de logements qui pourront ouvrir droit à l’avantage est limité à 80 % du total des logements : le non-respect de cette condition est sanctionné, en principe, auprès du promoteur, mais pour éviter tout problème, assurez-vous qu’elle est effectivement respectée (une mention dans l’acte d’acquisition doit, à ce titre, être précisée aux termes de laquelle ce quota est respecté par le promoteur).

Vous concernant. Vous devez respecter les conditions et engagements suivants :

• vous devez vous engager à louer le logement pendant 9 ans, sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale ;
• si le logement appartient à une SCI, c’est elle qui prend cet engagement de location et vous devez, de votre côté, prendre un engagement de conserver les titres de la SCI pendant toute la durée de l’engagement de location ;
• vous devez louer le logement en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de 2 logements au titre d’une même année d’imposition ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² carrée de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Concernant le locataire. Vous ne pourrez pas louer le logement à n’importe qui :

• il ne pourra pas s’agir d’un membre de votre foyer fiscal, d’un de vos ascendants ou de vos enfants, petits-enfants ou arrières petits-enfants ;
• il ne pourra pas non plus s’agir d’un associé ou d’un membre de son foyer fiscal, ou un ascendant ou un descendant de l'un des associés si le logement appartient à une SCI ;
• il devra respecter des conditions de ressources, au moment de la signature du bail.

Attention. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.

Consultez le barème  à respecter, tant au niveau des ressources du locataire que du montant des loyers praticables.

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. Nous attirons particulièrement votre attention sur l’engagement de location et les modalités de cette location : votre engagement est pris sur 9 ans, une durée relativement longue. Vous devez être en mesure de louer le bien acquis pendant cette période : autant acheter un bien que vous serez sûr de louer dans de bonnes conditions, d’où l’importance de la qualité du logement que vous achetez…

Défiscalisation Duflot : les conditions à respecter

Si vous investissez en direct… Vous devez établir une note annexe, à conserver précieusement (et à joindre à votre déclaration de revenus en cas de dépôt sous format papier), comportant les mentions suivantes :

• vos coordonnées et adresse ;
• l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première mise en location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer ;
• le montant du loyer mensuel, charges non comprises ;
• l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée de 9 ans au moins, à une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
• les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

En outre… Vous devrez également conserver ou joindre une copie du bail et une copie de l’avis d’imposition du locataire établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail, ainsi que l’ensemble des documents ayant trait à l’acquisition ou la construction du logement (déclaration d’ouverture de chantier, déclaration d’achèvement des travaux, copie du dépôt de la demande de permis de construire, copie du document attestant de sa date d’obtention, etc.).

Si vous investissez via une SCI… La société doit respecter les obligations précitées et joindre à sa déclaration de résultats de l’année d’investissement un engagement de louer, pendant une durée de 9 ans, le logement non meublé à usage d’habitation principale du locataire, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. De votre côté, vous devez conserver votre propre engagement lié à la conservation des titres pendant toute la durée de l’engagement de location pris par la SCI. Vous devez également conserver le document établi par la SCI, tous les ans, et qui mentionne :

• l'identité et l'adresse de l'associé ;
• le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
• la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l'associé ;
• l'adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d'impôt ;
• l'attestation que la location remplit les conditions de loyer et de ressources prévues ;
• la part du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé dans les conditions de droit commun ;
• le montant de la réduction d'impôt correspondant aux droits de l'associé ;
• en cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de la réduction d'impôt que l'associé doit ajouter à l'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts est intervenue.