Investir dans une SCPI-Duflot : quel avantage ?
Un produit de « défiscalisation »
Avant toute chose… Avant de faire un placement, quel qu’il soit, il est toujours recommandé de faire une étude patrimoniale. L’objectif sera de vérifier la constitution de votre patrimoine et les possibilités d’investissement en ayant à l’esprit deux objectifs : diversifier vos placements (court terme, long terme, immobilier, placement financier…) et conserver une partie de votre épargne disponible (pour éviter d’être pénalisé en cas de retrait intempestif de fonds placés sur un placement de long terme).
Et après… Une fois cette étude faite, idéalement sur les conseils d’un professionnel, il peut effectivement être intéressant de se poser la question d’un investissement dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Là comme ailleurs, il s’agira aussi pour vous de valider avec votre conseiller financier la qualité du placement envisagé.
Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu avantageuse, dès lors qu’un certain nombre de conditions sont effectivement remplies. En pratique, il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière « Duflot », adapté aux SCPI.
54 000 € répartis sur 9 ans. Votre investissement vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, calculée sur le montant de la souscription, retenu dans la limite maximum de 300 000 € : autrement dit, un investissement de ce montant vous fera bénéficier d’un avantage fiscal de 54 000 €, réparti sur 9 ans, soit 6 000 € par an d’économie d’impôt au maximum. Attention : le plafond de 300 000 € est global et comprend également les éventuels investissements locatifs pour lesquels vous optez également pour cette réduction d’impôt.
Le saviez-vous ?
Le dispositif « Duflot » est remplacé par le dispositif « Pinel » pour les souscriptions réalisées depuis le 1er septembre 2014.
Des conditions strictes à respecter
Concernant votre souscription. Votre investissement doit constituer une souscription au capital d’une SCPI, et cette souscription doit être utilisée, à hauteur d’au moins 95 % de son montant, au financement d’un bien immobilier éligible au dispositif « Duflot ». Ce quota de 95 % doit être intégralement investi au plus tard dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.
Attention. Les titres de SCPI que vous achetez ne doivent pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.
Concernant l’investissement immobilier. La SCPI au capital de laquelle vous souscrivez doit investir dans des biens immobiliers éligibles au dispositif « Duflot », à savoir :
- un logement neuf (achevé ou en l’état futur d’achèvement),
- un logement qui fait l’objet d’une réhabilitation totale ou qui fait l’objet de travaux d’une importance telle que l’opération est assimilée à une construction d’un logement neuf,
- un local qui fait l’objet de travaux de transformations en logement.
Le saviez-vous ?
Pour votre information, sachez qu’au sein d’un même immeuble collectif, le nombre de logements qui pourront ouvrir droit à l’avantage est limité à 80 % du total des logements.
Concernant le logement lui-même. Non seulement il doit s’agir d’un logement neuf ou proche du neuf, mais en plus :
- il doit respecter un niveau de performance énergétique précis :
- pour les logements neufs : il s‘agit de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou le label « bâtiment basse consommation énergétique 2005 (BBC 2005) » ;
- pour les autres logements : il s’agit du label « haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation 2009) » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009) ».
- il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (il est ici fait référence aux zones A, A bis, B1, et B2 sous conditions, retenues pour le dispositif « Scellier »).
Concernant la SCPI. Elle doit s’engager à louer le logement pendant 9 ans, sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire (consultable ici). Attention, le locataire ne peut pas être un associé, un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal d’un associé de la société.
Vous concernant. Vous devez vous engager à conserver les titres de la SCPI tout le temps que dure l’engagement de location pris par la SCPI, c’est-à-dire pendant au moins 9 ans.
Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez.
A retenir
La réduction d’impôt est particulièrement intéressante : en souscrivant au capital d’une SCPI qui s’engage à investir dans des biens immobiliers locatifs, respectant les conditions d’application du dispositif « Duflot », vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt : elle sera, au maximum, de 6 000 € par an pendant 9 ans.
Mais cela suppose de respecter des conditions, et notamment, pour vous, de conserver votre investissement pendant au moins 9 ans…
J'ai entendu dire
J’envisage d’acheter des parts de SCPI pour optimiser ma fiscalité personnelle, mais l’engagement sur 9 ans aurait tendance à freiner mon envie d’investir, notamment parce qu’on peut toujours avoir besoin de récupérer son capital en cas d’accident de la vie… N’y a-t-il vraiment aucune dérogation à cette règle ?Comme nous l’indiquons dans la fiche, le non-respect des conditions d’application du dispositif entraînera une remise en cause de l’avantage fiscal : en clair, l’administration vous réclamera le montant de réduction d’impôt qui aura été indûment perçu. Cela étant, des exceptions sont prévues : vous ne subirez pas de remise en cause en cas de décès, d’invalidité ou de licenciement.
- Article 199 novovicies du Code Général des Impôts
- Loi de Finances pour 2013, n° 2012-1509, du 29 décembre 2012 (article 80)
- Loi de Finances pour 2015 n° 2014-16543 du 29 décembre 2014 (article 5)
- Décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires au classement des communes se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et au niveau de performance énergétique globale et plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable des logements pour l'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du CGI
