Agent immobilier : droit de préemption et congé pour vendre

Congé pour vendre : pourquoi y a-t-il un droit de préemption ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par le propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a prévu plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une est le « congé pour vendre ».

Principe. La logique du congé pour vendre est simple. Le bail du logement mis en location arrive bientôt à terme et le propriétaire souhaite en profiter pour vendre son logement car un acquéreur souhaite l’acheter afin de l’occuper : dans ce cas, il doit délivrer un congé pour vendre à son locataire aux termes duquel il l’invite à acheter, le cas échéant, le logement.

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de l’intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Congé pour vendre : un droit de préemption encadré

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, le propriétaire doit le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, il faut la notifier au locataire par lettre recommandée avec avis de réception (au moins 6 mois avant la fin du bail afin d’éviter sa reconduction tacite et la nullité de la vente).

Un contenu précis. Cette notification, adressée à chacun des locataires, comporte des conditions et mentions impératives (dont le non-respect est sanctionné par la nullité du congé pour vendre), à savoir notamment :

• l’indication des coordonnées et l’identité du propriétaire ;
• l’information selon laquelle il dispose d’un droit de préemption ;
• l’indication du motif du congé (la vente de l’immeuble) pour éviter la nullité de cette notification ;
• l’indication de l’objet de la vente (en présence d’une copropriété, mentionnez les tantièmes de propriétés), avec indication, le cas échéant, des annexes (cave, parking, etc.) ;
• l’indication du prix et les conditions de la vente projetée (attention : le prix doit être indiqué hors honoraires de négociation ; à défaut, la notification est nulle ; en outre, le prix n’a pas à être détaillé lot de copropriété par lot de copropriété ; indiquer un prix de vente global suffit).

Une notice d’information. Le bailleur qui souhaite reprendre son logement vide en vue de le vendre doit remettre au locataire une notice d’information relative « aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».

     =>  Consultez la notice d’information remise au locataire

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Droit de préemption subsidiaire. Si, suite au refus de préempter du locataire, le prix et les conditions de la vente changent, il dispose d’un nouveau droit de préemption, appelé « droit de préemption subsidiaire ». Le bailleur (ou le notaire) doit le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Attention. Le juge a considéré que ce droit de préemption subsidiaire ne s’appliquait pas dans l’hypothèse suivante : le propriétaire d’un immeuble décide de vendre un des logements loués et notifie un congé pour vendre au locataire, l’informant de son droit de préemption ; le locataire ne donne pas suite à cette offre de vente. Le propriétaire vend finalement l’immeuble en bloc, sans faire bénéficier le locataire de son droit de préemption subsidiaire (cette vente en bloc ayant pour conséquence un prix de vente au m² du logement occupé par le locataire inférieur à la 1ère proposition d’achat). Bien que le locataire ait contesté cette vente, le juge a admis qu’il ne bénéficiait pas, dans ce cas, d’un nouveau droit de préemption.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Notez que le locataire ne pourra pas réclamer la propriété du logement anciennement loué et vendu.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.

Congé pour vendre : la spécificité de la vente forcée

L’adjudication. Cela consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. Une procédure doit être respectée vis-à-vis du locataire :

• convocation à l’adjudication par lettre recommandée avec avis de réception au moins 1 mois avant la vente ;
• indication du montant de la mise à prix ;
• indication du jour, du lieu et de l’heure de l’adjudication ;
• précision sur la personne qui met en vente le bien (juge ou notaire) ; si c’est un juge, la représentation par avocat est obligatoire.

Conséquence pour le locataire. Si le locataire accepte le prix de vente indiqué dans la notification, il n’y a pas d’adjudication et la vente se fait dans les délais et conditions prévues comme pour une vente amiable. Si, suite à l’adjudication, le prix atteint est inférieur à ce qui était indiqué dans la notification préalable, le locataire a un droit de préemption subsidiaire.

Attention. En cas de non-respect de la procédure d’adjudication, le locataire a la possibilité de se substituer dans un délai de 1 mois à la personne qui a finalement acheté le bien aux enchères (sauf si le bien était détenu en indivision et l’acquéreur est un des indivisaires). Il n’y a pas de faculté de substitution en présence d’une simple omission d’indication dans la notification.

Bon à savoir. Il a été jugé que le liquidateur judicaire d’une société bailleresse d’un logement d’habitation qui souhaite mettre celui-ci en vente est tenu de délivrer un congé pour vendre au locataire du logement. Dans cette affaire, le liquidateur judiciaire a demandé, avant toute mise en vente du logement, la résiliation du bail, sans délivrer de congé pour vendre au locataire. Une faute, selon le juge, qui a rappelé que l’obligation de délivrer un tel congé s’imposait au bailleur d’un logement d’habitation tout comme au liquidateur judiciaire de celui-ci.